千亿上新|新力控股销售权益比仅48% 明股实债嫌疑大

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出品：大眼楼管

作者：青柠

年初长达四个月左右的疫情加剧了房地产行业的“马太效应”。在数百家小房企走向破产的同时，规模房企凭借良好的抗风险能力顺利挺过寒冬，疫后销售强劲反弹，最终全年的销售目标并未受到太大影响，甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千亿房企由去年的34家升至43家，有进有出，排名也较此前发生了较大变化。数据显示，2020年1-12月，43家千亿房企共实现全口径销售额100877.78亿元，较去年同期的89637.81亿元同比增长12.54%。

新力控股2010 年成立于南昌，成立不过10年时间，2015年时公司的合约销售仅45亿元，之后在2016年-2018年，公司三年的销售增长率达到258.44%、165.41%和107.26%，2020年，公司以1137.3亿元的合约销售首次迈入千亿阵营，增长速率由2019年的3.04%增至24.4%。2015年以来，公司复合增长率达到90.78%，表现较好。

约40%销售集中在江西，在南昌市占率超20%。2020中报数据显示，新力控股的权益合约销售额主要集中在全国四大区域，其中江西省40.5%，大湾区15.5%，长三角区域占27.5%，华中华西及其他地区合计占比16.5%。而2019年，四大区域的销售占比分别为54.3%、23.9%、10.7%和11.1%。大本营江西地区的销售占比在有所下降，外拓取得一定的成效，但单一地区依赖度依然较高。新力控股在江西的销售主要来自于南昌，2019年报数据显示，新力在南昌的应占权益合约销售额202.5亿元（约占当年权益合约销售的44.89%），而当年南昌市商品住宅成交量约908亿元，公司的南昌市占率高达22.3%。

下沉江西、粤港澳及长三角区域三四线城市，警惕去化风险。截至2020年6月30日，新力控股的权益土地储备面积约1533.67万平方米，对照2020年的销售水平来看，可以满足三年左右的需求。其中，在江西省的权益土地储备面积为493.48万平方米，占总土地储备的32.2%，而南昌市土地储备占到江西省内的74.2%，这一占比较2019年的82.97%进一步下降。除了南昌，新力正逐渐向省内低能级城市下沉，包括赣州、景德镇、抚州、吉安等。

截至2020年6月末，新力控股在粤港澳、长三角区域的土地储备分别达到31%、19.9%，布局更加均衡。但值得注意的是，公司在这两个都市圈的投资相对分散，并且更多的集中在低能级城市，惠州土储占比达到26.4%，而广州、珠海、深圳均在1%左右；在长三角中，苏州相对高一点，达到7%，无锡、诸暨、合肥占比在2%-3%左右，其余城市则均不到1%。

销售权益比不到50%，盈利与规模不匹配。2020年上半年，新力控股的销售权益比例仅48.37%， 2019年为49.34%。公司虽然销售规模增长较快，但权益比较低，导致回款率低、利润与规模不匹配。2018年起，公司的销售额便超800亿元，但2018年-2019年的营业收入分别为84.16亿元、269.92亿元，净利润分别为4.14亿元、19.58亿元，当期净利润率仅6.59%、7.46%，远低于行业平均水平。

少数股东回报率与母公司股东回报率差距大，明股实债嫌疑大。公司不到50%的权益比，报表透明度不高，存在着较大的利润调节空间。由于合营联营规模的扩大，新力的少数股东权益持续增长，2019年大幅增长723.95%至67.29亿元，约占权益总额的45.17%，但少数股东损益却持续下降，2019年仅0.57亿元，占净利润总额的2.83%，少数股东ROE和母公司股东ROE分别为0.85%、23.97%。而对比万科可知，其近几年内的少数股东回报率与母公司股东回报率相差最大在4个百分点左右，每年基本相差不多。若二者相差太多，放在地产行业来看，少数股东权益的“异常”通常认为存在明股实债的嫌疑较大。同时得益于少数股东权益的暴增，公司的净负债率也在短期内大幅下降，2019年由此前的237.9%骤降至67%。