上海楼市“虚火”真相：马甲参与摇号 中介房东联手做价

来源：镁刻地产

“现在我们店里挂的房源，基本上只剩老破小和一些‘边角料’了。”

中原地产上海徐汇门店的张经理告诉《每日经济新闻》记者，经过七八个月的消化，其所在片区的好房子基本都没了。

行情好，价格也有底气。他直言，几个月前一些客户还能还价5%左右，现在基本还不了价。很多客户也直接不还价了，他们更关心的是“房东诚心卖吗”，因为市场上出现了不少房东“钓鱼”的现象。

房源少、买房看房的客户多，已经是当下上海二手房市场的普遍现象。但真正的战场不在这里。

随手搜都是关于上海楼市火爆的信息

近两个月，上海的新房市场，出现了31个盘售罄、认筹率超过500%的现象。这其中就包括13个“千人摇”楼盘，人气最足的一个项目，出现了13个人抢一套房的热闹场景，而这个项目（首套）验资就得700万元，买二套房验资甚至要1300万元。

不少网有笑称，“一夜之间，全国的富人都来上海买房了。”

但记者调查采访发现，上海楼市近期突然爆发，内里有不少是“虚火”。

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认多筹、马甲摇炒作“新房恐慌”

新房摇号不易，是目前绝大多数上海购房者的共识。

陈刚连摇了四个盘，每次都是“陪太子读书”。

他告诉记者，就连一些高价盘，认筹金就达数百万的房子，也吸引了大量购房者关注，而且这些人，一个人手上不止一个号（认筹）。

上海某项目认筹现场 每经记者 吴若凡 摄

例如徐汇滨江壹号院项目，认筹金高达600万元，并要求全额付款，但也有购房者认筹了3~4个号的情况。

再如近期上海宝能开盘的一个高端项目，为了最大限度挡掉一大群投资客和“认多筹”的购房者，也将认筹金定在了600万元高水平，还要求提供700万元活期存款证明，保证1：1.5的认筹正常比例。

上海一热销盘的营销总告诉记者，目前上海的项目，很多都有“多筹”情况。

“认多筹”，即一些购房者为了增加摇号概率，通过假离婚、让老人参与摇号、让朋友帮忙摇号等各种方式，增加“人肉马甲”来争取更多认筹号，等摇中之后再进行过户更名。

“所以真实的购买需求可能只有1个，却有若干认筹者在等待摇号，所以出现了‘千人摇、万人抢’的局面。”其表示。

那么上海新房难买，真的是因为供应少吗？

有媒体统计，2021年上海全市会有至少135个新盘入市，至少新增供应近4万套。新房供给实际上在持续增加。

“在三条红线的政策之下，为加大回款，房企的推盘量有增无减。”上述营销总表示。这也意味着，上海新房的供应，在未来将保持一定程度的稳定态势。

由此反观2020年12月认筹数突然增加形成的“恐慌局面”，有一定炒作成分。

“如今买房的人确实多，但‘多人抢一套’这种现象是不存在的，恐慌心态更多是人为造成的。”其直言。

2

房东、中介“联手”助长二手房热潮

新房市场认筹数突增，二手房“跳涨”产生了很大影响。

张华在2个月前把闸北的一套房卖了。当时卖价在800万元左右，不曾想一个月后房子已经涨到了900多万元。

而他关注的前滩学区房，也是在这一个月涨了200万元。短短一个月，一进一出，张华相当于损失了300万元。

更重要的是，他关注的二手房，房价窜涨得很快，房东还多次跳涨，很难买到。

以长宁区嘉里华庭为例，房源去年4月还卖1700万元，如今已经涨到了2350万元，房东还要求美金结账。也就是说，除了房价本身，下家还要承担汇率的结算费用，这个成本可谓大增。

张华无奈，已经考虑去新房市场试试运气。

上海的二手房市场，和张华类似的改善客、刚需客不少，尤其是关注学区房的购房者。

自上海颁布“学区新政”，民办学校也需要摇号，很多新建公办一贯制学校对口的小区房价开始疯长。

在受学区新政影响最大的浦东，对口浦东明珠A校区的朱家滩小区，一套35平方米的小户型，3个月涨了100多万元。

贝壳找房显示朱家滩小区带看活跃

中原地产张经理告诉记者，他有一名客户在浦东看了8套房子，每次都遇到房东跳价。

在教育资源较为均衡的浦西，一些商圈的明星楼盘涨幅也明显。比如东方剑桥，2个月前136平方米房源，房东1600万元就愿意出手，还送一个车位。如今房价变成了1630万元，车位另算。

“房源去化速度也在加快。比如浦西，好户型去化速度都很快，一些之前剩下的楼层不佳的房源也得到解套。”张经理告诉记者。

但上海二手房真的那么火吗？

张经理直言，“有些中介协同房东，通过调高挂牌价、房东跳涨等方式，制造恐慌情绪。只要有人‘上当’，中介和房东就赚了。就算真没人买，过一段时间再把价格调回去就行了，一本万利”。

实际上，从数据可见，2020年上海二手房的交易处于正常水平。

来自上海中原的数据显示，历年上海城区的二手房成交套数，年均在30万套左右，月均约3万套。2020年上海二手房共成交30.2万套，每月的二手房成交量约3万套。而今年上海学区房的涨势，更多受到政策影响，而非供求格局改变。

“一系列操作，确实让购房人容易乱了阵脚。”

58安居客研究分院院长张波直言，一套房往往牵扯到两个家庭6个钱包，是家庭大事。但因为心态变了，也很容易被诱导，像股市一样追涨杀跌，变得轻易和草率。

某项目认筹现场 每经记者 吴若凡 摄

尤其学区房，是炒作的主要阵地。

上海前滩的火热，就是因为学区名额，各类刚需客、投资客涌入，硬生生把前滩的房源单价炒到了陆家嘴滨江豪宅之上。

有机构统计，2020年上海的优质双学区、九年一贯制学区房，涨幅已超过20%。

“学区房具有一定特殊属性，但大多数二手房不具备这样的属性。如果仅仅因为房东跳价，就被牵动不再淡定，很容易高价接盘。”上述业内人士直言。

3

房东刚需同场竞技

当前的上海楼市，投资客量大，自住买房客的规模也不小。

在张波看来，无论是符合购房资格的人群，还是拆迁解放的购房需求，亦或境外留学的人群回流，都沉淀为购房力量。

“在一定的供需失衡之中，新盘价格集体上涨，带动周围二手房回涨，新房和二手房相互促动。所以说是‘需求侧增长明显’，极大带动了上海楼市的热度。”

张波告诉记者，2020年上海多个城区的限价新房项目入市，导致改善型集中爆发，同时引发二手房市场挂牌量激增。

一时间房产需求开始滚动，比如大量首套自住者承接了房东的二手房源，这些房东成为新房改善市场的主力。

随之市场上出现的“资产保值论”、“疫情推动论”、“学区炒作论”等，则都加速着这一车轮的滚动。

不可否认，这些人群里有炒房者，但绝大多数都是改善型或首套自住型人群，他们也是上海楼市价和量的支撑力。

在张波看来，上海房价的推动，除了投资者，更多也来源于真实住房需求。但近期市场的炒作，部分存在非理性现象，还需要重点监管。

撰文：吴若凡