金融街拟发行9亿企业债 借新还旧难解资金难题

出品：大眼楼管

作者：小飞鼠

1月6日，金融街发布了债券发行公告，拟面向专业投资者发行规模不超过9亿元（含9亿）的公司债。债券期限为5年，附第3年末投资者回售选择权和发行人调整票面利率选择权，债券采用固定利率形式，询价区间为3.3%-4.3%，本次募集金额拟用于偿还回售公司债券。

除了此次募集的9亿，公司过去一年发债动作频频，募资用途也主要为偿还旧债。目前公司连踩“三道红线”，面临着一定的偿付压力。同时，因城施策等房地产行业调控政策仍在持续，行业利润空间不断收窄，公司的造血能力也有所下滑，只依靠借新债还旧债难以解决资金难题。

连踩“三道红线” 资金难题待解

公司的业务主要包括房地产开发、物业租赁，前三季度营收占比分别为84.69%和12.14%，随着土地储备规模扩大、开发项目增加及较大规模自持物业，公司外部融资保持在一定规模，债务规模和杠杆率处于较高水平。

2017-2019年，公司的有息负债分别为630.25亿元、831.88亿元和877.38亿元，呈现上升态势，公司面临着一定的偿付压力。

截至2020年9月30日，公司扣除预收账款后的资产负债率为74.58%，净资产负债率为190.84%，现金短债比为0.55，连踩“三道红线”可以看出公司的降负债的迫切程度。

值得一提的是，公司因业务发展需要，部分资产通过抵质押手段来获得银行借款，主要包括固定资产、无形资产、投资性房地产及存货等。截至2020年9月末，公司受限资产总计522.38亿元，占当期总资产的30.86%。

去化能力是解决资金问题的基础，但公司部分项目受地方政府限价政策及竞争环境等影响，销售进度不及预期，叠加2020年新冠疫情的影响，公司造血能力下降。2020年1-9月，公司实现营业收入105.18亿元，同比下降21.22%，归母净利润为9.1亿元，同比下降33.87%。

截至2017年末、2018年末、2019年末和2020年9月末，公司存货余额分别为578.96亿元、776.38亿元、800.41亿元和830.17亿元，占资产总额的比重分别为46.24%、52.18%、49.41%和49.04%。同期，公司的存货周转率为0.3、0.16、0.2和0.08，低于同行业平均水平。

前三季度公司经营活动产生的现金流量净额为1.48亿元，同比下降97.88%，自身造血能力不足，同时在建项目又需要资金投入。截至2020年9月末，公司房地产项目预计总投资金额为756.72亿元，累计投资金额为597.98亿元，尚未投资金额为158.74亿元。

借新债还旧债 卖资产回血

为了解决资金紧张的局面，公司放缓了拿地速度，2020年1-9月，公司的新增土地金额为23.3亿元，相当于2019年全年新增的11.31%。

此外，公司2020年融资动作频频，发行公司债20金街01、20金街02和20金街03分别为20亿元、20亿元和10亿元，合计募集资金50亿元，全部用于偿还旧债。

此外，公司还发行超短期融资券20金融街SCP001、20金融街SCP002、20金融街SCP003合计73亿元；中期票据20金融街MTN001A、20金融街MTN001B、20金融街MTN002和20金融街MTN003合计69.5亿元。

除了外部融资外，公司通过卖资产回血。由于北京写字楼租赁市场租金持续下调，空置率上升，公司将金丰万晟100%股权及相应债权转让予平安人寿，交易价格暂定为37.1亿元。

金丰万晟开发建设并持有运营金融街·万科丰科中心项目。2019年和2020年1-9月，金丰万晟实现营业收入7585.41万元和1.31亿元，分别亏损1.16亿元和5417.54万元。经营活动产生的现金流量净额为2.87亿元和-5511.53万元。

通过出售金丰万晟股权和债权，公司预计经营活动现金流可增加约22.32亿元，有息负债减少14.95亿元，公司资产负债率下降0.24个百分点，有利于优化公司资产结构，加快资金回流。

值得一提的是，公司与北京中信地产解除北京中信城B地块也可以为公司带来一笔资金，但是这笔回款却不是很“经济”。

这项颇具争议的地块要追溯到2010年，公司全资子公司北京置地受让中信地产拥有的北京中信城B、C、D地块中规划地上建筑面积合计约50万平方米所对应的国有土地使用权，受让价格合计100.18亿元。

截至目前，公司已受让北京中信城C、D地块并开发销售完毕，然而B地块因为拆迁问题搁置了近10年，2020年8月28日，首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）2018年~2035年）》公布，中信城B地块规划条件无法全部实现。公司已向中信地产公司支付北京•中信城B地块合作价款合计50.11亿元，剩余25.43亿元尚未支付。

协议解除后，中信地产返还公司已付的中信城B地块合作价款约50.11亿元，并向公司支付资金占用费约35.97亿元。虽然返还款项可以解燃眉之急，但这10年期间北京土地市场水涨船高，以返还的资金占用费计算的10年复合增长率为5.56%，远不及土地市场的涨幅。