华润万象生活上市首日暴涨:住宅储备率仅0.35 商业运营成估值核心

12月9日，港交所又迎来一家央企物管公司，华润万象生活上市首日股价一度暴涨37%。一扫此前物业股包括恒大物业、合景悠活、第一服务在内，上市首日即破发的萎靡，华润万象生活受到了投资者的热情追捧。而同日上市的佳源服务则跌1.3%。

对此，物业和社区经济分析师黄升表示，华润万象生活暴涨主要有几个原因，一是背靠央企华润集团，是为数不多的在商业领域做的好的企业。目前这一领域前三的是万达、华润、新城悦，但是万达已经把万象美卖给了花样年，而新城悦的商业主要布局在三四线城市，跟华润聚集一二线核心城市布局有一定差距。从这个角度看，未来如果九龙仓物业上市，市盈率可能更高。

二是，华润万象生活是二级市场上少有的住宅+商业双轨运营的物管公司，比宝龙商业的体量更大。目前物业股多以住宅+写字楼两种业态方式，华润万象是住宅+写字楼+商业购物中心，标的具有稀缺性。

截止发稿，华润万象生活股价为27.7港元/股，涨幅回落至24.4%。同时公司市盈率达到109.1倍，为目前39家物业股最高，也是唯一一家动态市盈率超过100倍的物管公司。Wind数据显示，按8日收盘价统计37家物业股平均市盈率（TTM）为40倍，中位数为27倍，加权平均为62倍。

对此，中泰国际策略分析师颜招骏表示，市场会倾向给予商业运营及物业管理服务收入占比高的公司较高估值。华润万象在2020年上半年， 商业运营及物业管理服务收入占整体收入的46%，毛利亦占整体毛利的76%， 故估值比其他以住宅物管为主的物管公司较高。

此外颜招骏还提到，“此次IPO比较过往国企的IPO有一特别之处， 是提供“僱员优先发售“”计划，相当于变相的股权激励计划，会刺激管理层及员工的工作积极性。公告结果显示，约276万股股发售股份是配售给合资格董事。”

资料显示，华润置地持有华润万象生活发行后75%股权。截至6月30日，华润万象生活总合约面积为142.3百万平方米，其中住宅物业及其他物业合约面积为131.8百万平方米，占比92.6%；写字楼合约面积6.6百万平方米；购物中心合约面积4百万平方米。总在管面积为106.6百万平方米，其中住宅物业及其他物业在管面积97.5百万平方米，写字楼在管面积5.1百万平方米；购物中心在管面积4百万平方米。

按照合约面积排列，华润万象生活142.3百万平方米的规模离前五名还有很大距离，与建业新生活、蓝光嘉宝服务等中型物管同一梯队。按2019年中国所有物管公司收入计算，华润万象生活排名第五。商业运营部分虽然面积不大，但是贡献收入颇多，2020年上半年两部分收入占比为53.6%、46.4%。

最初华润将商业部分在上市前一个月匆忙装入上市主体，原本的物管上市变成物管+商业打包上市，外界猜测或与提升估值有关，现在看来华润如意算盘打的不错。

当然其背后的央企身份也加分不少。有市场人士表示，相比民企，如保利物业、中海物业这些国企物管，盈利增长并不突出，但业绩显得真实及可信，所以即使估值比较贵，很多机构投资者着眼于他们真实、少水份的业绩。

值得注意的是，新浪财经注意到，华润万象生活住宅及其他非商业物业的储备/在管面积比率只有0.35。而营收贡献大的购物中心目前没有储备面积，写字楼的储备面积为1.4百万平方米。未来或许仍然要依靠母公司华润输血。

另外，华润万象生活所收取的全球发售所得款项净额估计约为120.04亿港元，破融创服务创下的78.6亿港元募资金额记录，成为当前物业股“募资王”。其中60%募资用于并购，高达72亿港元的并购款也值得关注。