中梁控股“三道红线”来临前密集发债 土储质量不佳二线仅占3成

出品：大眼楼管

作者：青柠

11月30日，中梁控股发布公告称，发行本金总额1.5亿美元于2021年到期的8.875%优先票据。上述新票据将与于2020年11月23日发行的5000万美元于2021年到期8.875%的优先票据合并及构成单一类别。

自2019年7月上市以来，中梁控股连续发行了9笔美元债，规模合计15亿美元，约105亿人民币。算上上市募集的27.73亿港币，上市一年多时间，中梁控股已经筹资超128亿人民币，资金需求较大。

融资成本较高

中梁控股的融资一直以来饱受诟病，融资成本一直处于业内高位，而从上市一年多的情况来看，虽说一直在拓宽融资渠道，但议价能力的提升道阻且艰。

2018年-2019年，中梁控股的融资成本分别为9.9%、9.4%，2020年上半年降至8.9%。上半年在疫情影响下，整体融资环境相对宽松，房企发债利率均有不同程度下调；并且上半年公司的融资成本下降也有负债结构改善的因素，非银借款占比由40%降至31%，毕竟上市前公司的非标借款可以达到5成左右。可单从上市后的发债利率来看，中梁处于业内较高水平。

数据显示，中梁控股下半年发行的五笔美元债中，利率分别为8.75%、8.875%和9.5%，利率较上半年又有明显走高。最高利率9.5%的美元债期限最长，剩下几笔均为1年期。

下半年发债频率加快

事实上，截至2020年6月末，中梁控股的现金短债比达1.5倍，资金相对充裕，并没有太大的债务再融资压力。而中梁控股近期发债频率明显增高，或与即将到来的三道红线新规有关。

中梁控股作为三道红线新规下，首批十二家试点房企之一，传言在明年1月1日起就会迎来大考。而据其中报数据，剔除预收后资产负债率约80%，仅踩这一条线，为黄档，根据规定，有息负债规模年增速上限为10%。而若以完整财年数据为参考，2019年中梁控股三线全踩，红档房企对应的有息负债规模以6月底为上限，不得继续增加。

而2020年上半年，中梁控股有息负债为528.1亿元，较2019年底的401.81亿元增长了31.43%。

并且根据这两年，中梁控股迫切想要改善土地结构的需求，居高不下的拿地力度来看，这个突如其来的负债限速将会令其非常“难受”。在1月1日新规实施前，能多借点是一点？

二线土储占比仅约3成

中梁控股的规模扩张也是受益于前几年的三四线红利，通过三四线低成本小盘项目，同时操盘多个项目，同时凭借在长三角区域的快速异地复制，在2016年-2018年短短三年内，中梁控股实现了190亿销售额到1015亿的跨越，增长速度无人能及。

但随着三四线城市红利的褪去，以及土地成本的上升与多地限价政策的出台，这一玩法要变。于是从2018年开始，中梁控股开始回归二线，即便是在众房企缩衣节食的今年，依然保持了积极的拿地策略，拿地面积持续超过销售面积。2020年上半年，中梁控股和合营联营公司的土地投资总额约394亿元，共获取56宗土地，总面积740万平方米，而当期公司的销售面积为541.6万平方米，拿地面积/销售面积为136.63%，2018年-2019年分别为200.8%和111.78%。

值得一提的是，此前重仓三四线城市的房企在近两年都不约而同的回归高能级城市，并且部分房企为规避风险，几乎停止三四线拿地，而中梁控股对三四线城市似乎更加乐观一些，依然保持着一定的投资配比。在今年上半年的拿地中，二线占比64%、三线城市占比27%、四线城市占比9%。

截至2020年6月末，中梁控股的土地储备面积约6310万平方米，约可满足4年左右销售。其中还是三线城市占比最高，达到52.6%，二线城市为30.9%，四线16%。而公司的权益土储中，三线城市占比达到54.8%，二线则更低一些，为27.5%。土储质量依然不佳。

随着城市能级的相对上升，中梁控股上半年的拿地成本升至5324元/平方米，2018年-2019年为2896元/平方米、4602元/平方米，但是相较于拿地成本的快速上升，在不少城市限价政策之下，销售均价上涨较慢，2019年公司的销售均价较2018年仅增长了300元至10300元/平方米，当年的拿地均价/销售均价升至44.68%，2020年上半年这一比例为42.59%。

此外，据报道，除了已知的三线四档融资划分外，有券商人士透露，对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经营活动产生的现金流量净额连续为负的房企，需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排。

2019年中梁控股的拿地额/销售额为50.1%。并且这是在公司2019年超出原先销售目标200多个亿的情况下，若按原先1300亿的销售目标，当年的拿地额/销售额为58.77%。