债务违约背后 世茂与福晟的合作“罗生门”

本文来自微信公众号“中国房地产报”

刘伟/发自北京

有关福建福晟集团有限公司（下称“福晟集团”）的不同消息正在快速发酵，

世茂与福晟合作“罗生门”愈演愈烈。

11月24日，福晟集团新增股权冻结，冻结股权标的企业为福晟集团旗下的福州永晟隆祥投资有限公司，冻结权益数额500万元，冻结期限从2020年11月3日到2023年11月2日。

11月25日，一份名为《致福晟集团全体跟投员工的公开信》的文件在朋友圈悄然传开。根据信中提及，世茂于2020年11月18日凌晨，在恒丰银行配合下，擅自将2.6493亿元款项从其与福晟的共管账户中转出。

该封信里透露了较多关于世茂、福晟之间难辨真假的合作细节。如世茂方面“已陆续无偿变更了福晟旗下14家项目公司的股权”以及“无偿取得福晟生活服务集团51%的股权”等。

不过，世茂方面随后出来对这封《公开信》做出了反驳，福晟方面尚未对该份文件做出公开回应。

此前，11月19日，福晟集团发布公告称，未能按时支付“18福晟02”回售本金及债券利息，本期债券发行金额10亿元，11月19日应支付本息共计6.31亿元，这只债券也成为福晟集团首只违约的公募债券。

11月24日，福晟上海前滩项目私募基金投资者杨晓林向中国房地产报记者表示，项目涉及的7.5亿元私募基金兑付问题，到现在仍未得到妥善解决，“我们去了上海很多次，也发起了诉讼，但目前还没实质性进展，只能不断给有关部门寄信。”

与这些明面上的债务债权问题相比，福晟集团与世茂集团今年初的那场“世纪大并购”至今的走向让外界更为关注。

一位今年三月从福晟集团离职的高管告诉记者，“当初与世茂进行核心谈判时，福晟只去了三个人，”鉴于福晟目前的状况，再回过头去看，当初双方是怎么谈的，还是要打上一个问号。

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首只公募债券违约

11月19日，福晟集团在上交所发布的一份公告显示，公司应于当日支付“18福晟02”债券的本金及利息共计6.31亿元，但至11月19日，尚未支付这笔债券利息及回售本金。这也是福晟集团首次在公募债领域出现违约。

此次违约的“18福晟02”债券的发行规模为10亿元，于2018年11月19日起息，今年11月19日为行权日，到期日为2021年11月19日。此次违约金额为6.31亿元，其中违约本金为5.52亿元，违约利息为0.79亿元。

出现首只公募债违约后，11月19当日，大公国际即刻将福晟集团的主体信用等级由A+下调为C，“18福晟02”信用等级由A+调整为C、“18福晟03”“19福晟01”及“19福晟02”的信用等级由A+调整为CC。

相关数据显示，截至目前，福晟集团的债券存量规模为99.252亿元，债券数量为12只。除本次违约的“18福晟02”之外，其中，一年内到期的债券分别为“福晟1次”、“福晟1优A”、“福晟1优B”，共计8.3亿元。

此外，继“18福晟02”债券出现违约后，福晟集团“18福晟03”债券，又将在即将到来的12月中旬进入行权日。如果有投资人在下个月的行权日，对“18 福晟03”债券也提出回购要求，这笔债券能否及时偿还，将面临很大不确定性。

财报数据显示，截至2019年年末，福晟集团的短期借款为17.82亿元，一年内到期的非流动负债为46.06亿元，有息债务合计为303.97亿元，但货币资金仅有31.84亿元，现金短债比低至0.5。

比此次债券违约引起更大影响的是，今年福晟集团卷入的私募基金兑付问题，其中牵扯到多方利益。

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私募基金难兑付

时间回到2018年5月初，彼时的福晟集团以29亿元的价格，从遭遇流动性危机的海航集团手中拿下了上海前滩项目。随后由钜派投资集团牵头，于同年5月底为该项目成立了钜福上海前滩并购私募基金。

2018年7月2日和2018年10月19日，包括杨晓林在内的多位投资者分两批认购“钜福上海前滩并购私募基金一期”“钜福申城地产并购私募基金”，投资总额7.5亿元。

当时，杨晓林及多位投资者达成一致，他们认为，福晟上海前滩项目虽是从海航集团手中接过来的项目，但因为其位于上海前滩，此区域将会成为第二个“陆家嘴”、南上海的金融中心，且项目为学区房还配套有地标商业项目，销售不成问题。“即便福晟集团出问题，项目的底层资产亦可以通过上海钜派进行清算，保障投资人利益。”

时间到了2019年底，当钜派投资透露福晟集团出现资金链问题，可能面临破产的时候，杨晓林称，“我们仅感到担心郁闷，但心里是有底气的，因为前滩项目可以进行拍卖清算补偿投资款；而钜派投资同时也透露，福晟集团手上有1000亿元货值和4000亿元旧改项目，正在积极与其他房产企业洽谈合并重组，我们也感到欣慰和有一丝希望，毕竟这样可能不用走漫长的清算流程，更有保障。”

令投资人意想不到的是，到了今年7月底，投资者并未如约拿回本金，而是等来了钜派一纸公告。投资者被告知“钜福上海前滩并购私募基金一期”本金无法按约兑付、且未有明确的兑付日期后，随后，部分投资人开始展开维权行动。

基金兑付只是冰山一角，由福晟集团引起的债务问题已经在整个房地产产业链上蔓延开来。广东佛山的一位五金建材供应商洪先亮表示，他们（福晟）欠我们几十万元的货款，两年时间了，到现在还没有结算。”

福晟集团福建宁德项目的业主刘峰也告诉记者，“项目原本监管银行账户资金被开发商抽离了3.63亿元，目前账户资金所剩无几。楼盘到毛坯竣工金额还差2800万元，精装交房更是还差8000万元左右，福晟欠农民工和材料厂商的款项也有2000多万元。”

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并购争议

在2020年年末提及福晟集团，年初那场被称作“世纪大并购”的交易仍然不能被忽略。

今年1月13日，世茂集团与深陷债务危机的福晟集团在福州城举行发布会，彼时双方对外宣称的并购交易，涉及福晟集团地产板块的87个项目，总量超千亿元，涵盖大湾区广州、深圳、东莞、惠州的多个商住项目和旧改项目，主要由世茂海峡操盘。

彼时，世茂集团总裁许世坛在发布会现场直言，“大鱼吃大鱼”的时代到了。

随后，1月17日，福晟集团发生股权转让，福晟创始人家族控制的广州钱隆由持股100%，变为持股51%，徳耀鸿鼎持股49%，徳耀鸿鼎股东包括广州钱隆投资、东方资产、信达资产、福晟建设、平潭臻颜企业管理公司（为世茂控制）、深圳市世纪景顺投资合作企业（为外部投资者）。

其中世茂部分间接持股仅8.17%，代价是9亿元，这样看来，世茂与福晟之间并不涉及太多股权方面的交易。

在3月底业绩会上，世茂集团总裁许世坛称，对于世茂福晟平台，当前主要做的工作是项目尽调、品牌输出、代销代建，优质资产尽调成熟后才会转股至世茂。

一个不争的事实是，自今年年初世茂入局后，福晟的债务问题并没有得到缓解。一系列因为债务问题引发的员工围堵追债、基金讨债维权，以及部分福晟项目交付延期引发的业主维权，同时也令世茂一次次陷入争议漩涡。

有市场人士认为，大半年时间过去了，债权人依旧拿不回钱，而当初称要帮助福晟的世茂，却陷入了“只吃肉，不救火”的质疑，最初“并购”的表态也慢慢模糊了起来。

然而福晟方面，当前已经到了“火烧眉毛”的地步。刘峰告诉记者，世茂入主福晟后，以代管为由，并没有向福晟的楼盘项目注入资金。

目前，项目工地每天有几十人干活，但使用的资金并不是由世茂注资的，而是来自银行此前向福晟收取的保证金，刘峰说，这笔保证金是由政府与银行协商得来，但保证金金额并不多，其中一部分用于付工地农民工工资，另一部分用于购买建筑材料。“如果保证金用完了，世茂还没有资金注入，那么这个楼盘就极有可能烂尾。”

11月25日，记者联系世茂集团，了解世茂和福晟之间的关系具体如何。但截至发稿，未获回复。

（文中杨晓林、洪先亮、刘峰均为化名）