“超低价”出租光华路SOHO 潘石屹真的有非卖品？

“超低价”出租光华路SOHO，潘石屹真的有非卖品？

来源：风云地产界

曾经被传即将出售的物业资产，如今潘石屹要以八折超低价将其出租。

撰文/ 卢泳志

编辑/ 缪凌云

去年11月，在黑石集团将私有化SOHO中国的传闻传出时，包括北京光华路SOHO二期在内的8处核心物业资产都在疑似出售的队列中。

时隔一年，随着SOHO中国私有化进程的终止，8处核心物业资产出售的消息也烟消云散。

11月2日，有消息传出，SOHO中国拟以八折的超低价格出租光华路SOHO二期部分办公物业。

据风云地产界了解，潘石屹经常在这里召开公开活动，曾招待过各行各业的精英人士。他本人非常喜欢这个产品，尤其是那个大阶梯。

光华路SOHO二期大阶梯

2018年初，法国总统马克龙站在光华路SOHO二期标志性的大阶梯前演讲，当时台下坐着的是潘石屹、马云、刘强东、郭广昌等人。

另外，姚明、雷军、冯仑、白岩松等行业大咖都以“潘谈会”嘉宾的身份曾在这里分享人生智慧和行业经验。

对于此次降价出租，SOHO中国方面表示，某全球知名早教品牌由于业务调整近日将搬离光华路SOHO二期。为了寻找优质的办公客户，借双十一的东风，决定八折出租这套7550平方米的精装修、带家具的优质房源。

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潘石屹有没有非卖品？

SOHO中国成立于1995年，2007年赴港上市，2012年通过出售写字楼得到快速发展。同年，SOHO中国开始由散售型物业转为持有型物业，潘石屹变身“包租公”。

之后，SOHO中国的财务状况让其转型之路备受质疑，2014年SOHO中国开始了新一轮的整售。2015年-2017年，SOHO中国每年都有大宗交易曝出。

在频繁出售资产后，潘石屹意识到这不是长久之计。2018年3月，潘石屹明确表示，未来不再出售资产。

言犹在耳，但是潘石屹一再失言。2019年6月，SOHO中国宣布将分批出售北京、上海的13个办公物业项目，包括：北京望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO，以及上海SOHO东海广场、SOHO中山广场等全部或部分物业，预估总价值达78亿元。

同年9月，SOHO中国再次宣布以7.61亿元出售位于北京的9个商业项目资产包，主要包含2583个地下停车位，平均每个车位价格大概30万元。

光华路SOHO二期

一个月后，SOHO中国股价开始出现异动，随后有消息指出，SOHO中国正考虑以80亿美元出售办公大楼。紧接着，又有媒体称，SOHO中国欲出售总价值超过500亿元的“八大金刚”。

所谓“八大金刚”是指北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、古北SOHO 、SOHO复兴广场和SOHO天山广场，被视为SOHO中国的业绩支撑。

潘石屹曾公开表示：“八大金刚”是SOHO中国的核心资产，将继续持有这些优质资产，同时长期看好北京、上海的办公楼市场。

另外，潘石屹还曾经说过，SOHO中国有两个项目永远不能出售：“外滩SOHO是一个，位置太重要了；望京SOHO不能销售，太漂亮了，我很喜欢。”

尽管如此，潘石屹嘴中的“非卖品”也都赫然出现在当时传闻的出售名单中。

面对多家媒体的询问，潘石屹和SOHO中国没有选择否认，而是直接回应是“看公告吧”、“无可奉告”。潘石屹则公开表示：“我们是上市公司，要不要出售、怎么出售都要以公告为准。”

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潘石屹会不会“跑路”？

过去SOHO中国出售的大多是非核心资产，去年其核心资产“八大金刚”被传即将出售，引发业界普遍质疑，清仓的下一步，会不会是跑路。

对此，潘石屹回应表示：“千万不要相信谣言，我现在拿的护照是中华人民共和国的护照。这房子建到这个地方，我带不动的，一毫米都不能移动。老是说我跑了跑了，这都是谣言，跑不了的。”

之所以频繁出售资产，有业内人士指出，错过了房地产市场的红利，被头部房企远远甩在身后，再加上出租率下降、租金回报率不及贷款利率，这或许是SOHO中国出售资产的一个重要原因。

值得注意的是，潘石屹不仅加速清空国内资产，还转向布局海外公司和投资海外资产。

2011年，潘石屹夫妇开始投资海外资产，先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权，接着耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

据《乐居财经》报道，从2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹累计注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。

另外，潘石屹的三个孩子如今都在国外。长子潘瑞在英国亨利商学院攻读房地产博士学位，还成立了Estates房地产公司；次子潘让在耶鲁大学就读；幼子被哈佛大学录取。

这些情况被有些人视作潘石屹为“跑路”铺路的佐证。不过，潘石屹夫妇曾对外表示，投资海外资产是通过家族信托，与SOHO中国无关，且最近几年潘石屹夫妇并没有在海外购买任何资产。

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SOHO中国私有化为何终止？

经历了“跑路”风波后，今年3月份，有消息传出，黑石集团提出以每股6元的价格私有化SOHO中国，交易价值40亿美元，黑石或将接管SOHO中国合计约47亿美元的债务。

对此，SOHO中国回应表示，在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，其可能导致也可能不会导致就本公司的全部已发行股份做出全面要约。

一旦SOHO中国成功卖身黑石，将意味着潘石屹从2016年下半年开始的卖卖卖节奏得以延续，其清仓国内资产动作更进一步。

就在人们认为潘石屹“清仓”目标即将达成之际，SOHO中国和黑石集团的谈判却搁浅了。

5月4日，有知情人士透露，由于新冠肺炎疫情影响导致公司前景充满不确定性，加之最近债券市场的动荡引发了人们对融资的担忧，因此黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。

在之后两个月的时间里，SOHO中国一直都没有继续推动谈判的消息。

直到8月13日，SOHO中国公告称，终止早前要约私有化事项。公告中提到的私有化事项，正是今年3月SOHO中国公布的私有化事项。

对此，同策研究院资深分析师肖云祥分析认为，黑石与SOHO私有化谈判耗时太长，特别是新冠疫情的特殊时期，3月的估值并不能代表现在，当前的市场活力已经较前期有了较大增长，其估值是否符合当前的市场预期也就成了双方分歧的主要原因。

此外，另一家媒体援引知情人士消息报道，由于新冠疫情导致公司前景充满不确定性，黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈彼时已陷入停滞状态。

该知情人士透露，当时债券市场的动荡引发了人们对融资的担忧，也是黑石集团与SOHO中国谈判的阻碍之一。

如此来看，SOHO中国和黑石集团的谈判之所以会终止，很大程度上是因为经济环境的不确定性，并不是潘石屹本人的意愿，但他“清仓”的计划注定要推迟了。

知名地产分析师严跃进表示：“私有化一般是利好股价的，代表海外资本的看好，但疫情把计划都打乱了。如果说潘石屹无法全身而退，那么接下来还是要加强对写字楼和3Q等产品业务的发展。”