泰禾集团Q3归母净利降193.01% 债务相继违约下能否如愿引入万科？

新浪财经房产|大眼楼管 小飞鼠

房地产行业具有杠杆运营模式以及融资环境不确定的特点，面对市场融资收紧，负债及融资流动性管理就愈发重要。去化能力又是解决一切问题的基础，然而深陷流动性危机的泰禾集团却因疫情雪上加霜。

高端项目拖累推盘进度 经营现金净流出15亿

受新冠疫情和房地产开发项目排期影响，公司仅有零星项目交付结转收入，所以营收下滑严重。根据三季报，公司2020年Q3的营业收入为3.44亿元，同比下降86.75%，归母净利润为-3.91亿元，同比下降193.01%。

房地产开发业务仍是公司收入的最主要来源，由于当期结转的房地产项目拿地成本较高，导致盈利能力下降，2019年1-9月的毛利率为15.82%，相比去年同期下降了近一半。

泰禾集团主要从事住宅地产和商业地产的开发和运营，深耕核心一线城市、全面布局二线城市，选择性进入核心城市及城市群，布局在经济最发达的地区。

泰禾集团更是建立起以“院子系”为代表的高端产品住宅，此外还陆续推出“大院系”“府系”和“园系”等多条差异化产品线，已形成了集住宅、高档公寓、甲级办公和城市综合体等业态的更为完整的产品体系。

然而泰禾引以为傲的高端住宅和商业项目却成为了公司的拖累，由于高端项目占比较高且去化难度较大，叠加公司流动性紧张、行业调控政策以及疫情影响，公司的推盘速度放缓，面临着较大的去化压力，更是出现项目停工，购房者收不到房等传闻。

预售制下房企严重依赖购房者的预付款，当经营活动现金流持续无法净流入时，流动性紧张或会引发一系列危机。2020年1-9月，公司的销售商品提供劳务收到的现金为79.01亿元，仅为去年同期的19.61%，经营活动产生的现金流量金额为-15.32亿元。除此之外，公司的投资活动现金流和融资活动现金流分别净流出4.44亿元和68.69亿元。

“三条红线”全中 非标融资占比高拉高融资成本

以“三条红线”作为标准，泰禾集团的剔除预收款后的资产负债率为81.95%；净负债率为280%，现金短债比仅0.05。三条红线全踩，降杠杆刻不容缓。从负债结构来看，公司的短期负债为长期负债的6.85倍，短期偿债压力较大。

截至2020年9月30日，公司的短期有息负债合计730.43亿元，货币资金为35.87亿元，资金缺口为694.56亿元，考虑受限资金的话，缺口更大。

融资结构受企业资质、土地质量和综合融资能力的影响，一般来说，对银行信贷依赖度高的企业融资能力更强，对非标依赖度高的企业融资能力较弱。截至2020年6月30日，公司的银行贷款、债券、非银行类贷款的融资余额分别为166.19亿元、216.15亿元和578.16亿元，占比分别为17.3%、22.5%和60.19%，融资成本较大的非银行类贷款占到6成，且期限结构主要在1年以内，非银行类贷款平均融资成本为10.65%，拉高了公司的整体融资成本。2020年1-9月，公司的财务费用为9.38亿元，同比增长46.91%。

地产整体环境下滑，公司的融资能力进一步受挫，叠加去化能力的下滑，公司面对高昂的债务相继出现违约。公司经多方努力筹资，至10月23日，未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01、18泰禾 02、H7泰禾02本息的兑付。截至2020年9月30日，公司已到期未归还借款金额为459.05亿元，截至三季报披露日，公司已到期未归还借款金额为487.10亿元，尚未支付的利息为64.76亿元。

控股股东被动减持 能否抓住万科这一救命稻草？

截至2020年9月24日，泰禾投资及其一致行动人合计持有公司股份数为1560344844股，占公司总股本的62.69%，已全部被司法冻结及轮候冻结。截至10月24日，泰禾投资已合计被动减持22416941股，占公司总股本0.90%。泰禾投资及其一致行动人可能存在其他被法院判定强制执行被动减持股份的风险。

泰禾集团运用高杠杆在房地产市场快速成长，在市场上行的时候高杠杆奏效，然而若市场向下往往会让高杠杆企业措手不及。面对接二连三的债务违约，公司的当务之急是降负债，增加去化能力，盘活资产。

与此同时，公司积极引入战略投资者。2020年7月30日，公司控股股东泰禾投资、公司实际控制人黄其森先生与海南万益管理服务有限公司签署了《股份转让框架协议》，泰禾投资拟将其持有公司的19.9%股份转让给海南万益。海南万益为万科企业股份有限公司的全资子公司，此次股权转让有助于优化公司股权结构，有助于帮助公司不断完善公司治理，同时还有助于推动公司目前进行的债务重组工作，盘活存量资产，维持正常经营，从而帮助实现公司长远价值，维护公司及股东利益。

然而万科当然不会无条件接盘，转让协议中规定目标公司需要先与债权人达成一致的债务重组方案，未出现纠纷、争议或潜在纠纷、争议，甲方、丙方及目标公司不存在被任何有权机关（包括但不限于证券监管机构等）进行处罚、采取监管措施或调查等情形。

然而这对于泰禾集团来说并不容易，在最新进展中泰禾投资和海南万益表示，约定的条件尚未全部满足，包括但不限于公司与债权人的债务重组方案仍在继续协商，部分债权人还需要时间完成内部审批等。海南万益目前无意单方面终止上述协议。所以最终能否抓住万科这一救命稻草还是未知数。