远洋服务上市前非业主增值服务下滑8% 还有11%物业合约年底到期

2020年下半场物管上市潮已经拉开序幕。

继融创服务、华润物业科技递表之后，远洋服务于9月7日披露聆讯资料。与此同时，龙光物业、禹州物业也传出拟上市消息。目前已经正式递表的拟赴港物管公司已经有11家，传出筹备消息的不完全统计有5家。

集中上市好处在于目前物业板块仍旧火热，能够给予较高的估值。不利之处在于新股持续对二级市场的吸血，随着行业内可选标的越来越多，优胜劣汰也愈加明显。

根据远洋服务披露的数据，公司目前在管面积42.3百万平方米，2019年营业收入为18.3亿元。在管面积与荣万家同体量，营收与卓越商企相当，属于中型物管公司。不过下半年有华润物业、融创等大体量物管公司珠玉在前，远洋服务此次上市并未受到太多关注。当然，这与远洋集团近年来磕磕绊绊的发展不无关系。

远洋集团旗下 发展潜力不足

作为一家老牌房企，远洋集团的历史可以追溯到1993年，2007年香港联交所主板上市。2009年，中国人寿斥58亿巨资认购远洋地产9.34亿新股，2010年再度增持远洋成为控股24%以上的第一大股东。2015年安邦财险进入，成为公司第二大股东。

2019年6月，安邦与第一大股东中国人寿持股只差0.01%。但由于众所周知的原因“安邦系”离场，大家保险目前是公司第二大股东。

但险资背景除了不差钱，似乎都没有给远洋集团带来特别大的变化。从布局上看，远洋集团一直重仓北京以及环渤海地区。2016年从远洋地产更名为远洋集团，多元化发展成效未显，反而被市场质疑错过了长三角城市群的发展红利。

营收方面远洋集团有过两次发展不顺。2015年营收同比下降20.8%，扣非后净利润同比下降47.7%；2018年营收同比下降9.16%，扣非后净利润同比下降63%。此后盈利能力持续下滑，净利润率从2018年的13.7%%下降至2019年的8.2%。

2019年虽然迈入了千亿房企的阵营，但是布局失衡的弊端在2020年上半年显现出来，受疫情影响远洋集团仅完成1300亿目标的32%，排名掉出top30。

母公司近几年的发展不顺直接影响到了远洋服务。

根据远洋服务聆讯资料，2017-2020年6月在管面积为29.5百万平方米、 37.3百万平方米、40.5百万平方米、42.3百万平方米，新增在管面积为7.8百万平方米、3.2百万平方米、1.8百万平方米；同期新增合约面积14.8百万平方米、9百万平方米、2.5百万平方米。无论是在管还是合约新增面积都在下滑。

值得关注是来自远洋集团的新增在管面积分别为2.3百万平方米、1.6百万平方米、0.9百万平方米，占当期新增比例仅29.55、50%、50%。第三方面积拓展成为近年来增长主力。

而2017-2019年，远洋集团方面给出的合约销售面积数据是3.7百万平方米、5.2百万平方米及6.3 百万平方米，对比远洋服务来自集团的新增，母公司输血显然需要剔除权益销售的水分。那么远洋集团目前37.4百万平方米的储备，是否也意味着未来的结转面积也需要打个折扣？

截至2020年6月，远洋服务总合约建筑面积达61.9百万平方米，储备/在管面积的比率为0.46%，在众多高增的物业股中不高不低。但受母公司影响，公司约60%的物业管理服务收入来自于京津冀及环渤海地区，区域型特征明显。

营收增速放缓 上半年非业主增值服务下滑8%

上文提到，远洋服务上半年受疫情影响累计销售额418.4亿元，较上年同期下降30%，仅完成32%的年度销售目标。母公司的销售不畅，立刻反映在了远洋服务的非业主增值服务上。

远洋服务的非业主增值服务包括向开发商提供交付前的销售及营销活动、物业开发前期咨询服务以及物业工程、绿化、园艺等。由于主要客户为物业开发商，非业主增值服务成为目前关联房企输血物业股的方式之一。往期远洋服务也有60%~90%的在管项目为母公司开发。

2017-2020年6月，远洋服务非业主增值服务的收益分别为204.7百万元、317.4百万元、372.6百万元及154.3百万元，分别占同期总收益的16.9%、19.7%、20.4%及17.1%。2018年、2019年该业务同比增速为55%、17%，超过了同期营收增速。2020年上半年骤然下滑8%，导致上半年总营收增速只有6.6%。

对比同行，上半年29家物业股营收平均增速为34%。18家披露非业主增值服务营收的公司中，6家同比增长超过50%，其中永升生活服务以117%的增速最高，碧桂园服务、蓝光嘉宝服务、正荣服务、时代邻里的增速均领先其他业务。仅烨星服务一家非业主增值业务同比出现下降。

说到底，远洋服务的未来发展仍然受远洋集团的重大影响。2017-2019年，新增面积逐渐下滑的情况下，远洋服务营收增速也在同步放缓，2018年、2019年总营收增速分别为32.75%、13.62%。而远洋集团土地储备自2018年的40.4百万平方米下降到2019年的37.2百万平方米后，2020年上半年仍未见增长，这给远洋服务的长远发展增添了一丝不确定性。

并且，截至2020年6月，远洋服务应收关联方款项高达27.8亿元，为与远洋集团有关的资产支持证券协议。上市前控股股东还不忘掏空式分红，2019年及2020年上半年合计分红约5.87亿元，远洋服务未分配利润只剩1.18亿元。

此外，远洋服务还有短期内的“近忧”。公司11.2%的物业管理服务合约将于截至2020年12月31日止年度届满。大量管理合约终止或不获重续可能对物业管理服务收益造成重大不利影响。上半年保利物业合约面积下降，即缘自2019年末部分合约面积到期。