房地产市场结构分化趋势：核心城市需求较大 改善型住房较为畅销

原标题：房地产市场呈现结构分化趋势

□本报记者焦源源

中泰证券首席经济学家李迅雷表示，近几年的楼市调控旨在引导房屋向居住属性靠拢。未来商品房市场份额料缩小，将居住和投资属性进行一定程度分层。从现阶段看，推出房产税的时机还不成熟。若热点城市房价继续上涨，不排除地方会出台相应政策以稳定市场；长期来看，长效调控机制下的楼市会朝着健康平稳方向发展。

调控更注重长效

中国证券报：近日多地加码房地产调控，向市场传递何种信号？

李迅雷：这些年，人们对楼市的关注主要集中在限购、限贷等政策与房价的短期变化上。近期深圳、南京等地的政策也属于此类短期政策干预的范畴，此类政策并不会减少购房需求，只是延缓部分居住需求与限制一些投资需求。因此，就近期政策效果看，可能在短期改变市场供需结构，影响人们对房价的预期，达到稳定市场的目的。

对于楼市调控，我认为，近几年的变化更多体现在长效机制方面。比如，去年通过的新土地管理法对宅基地制度进行改革，允许集体经营性土地入市，扫清了城乡一体化障碍，从而可以缓解热点城市的供地压力；今年印发的《关于授权和委托用地审批权的决定》，加速了用地审批流程；从地方层面看，近期深圳拟出台的《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》若通过，也将进一步加速旧改资源释放，提升住房供应效率。

除了增加供给外，“十三五”期间的供地计划大幅增加了租赁及政策性住房的比例，这种结构性调整旨在引导房屋向居住属性靠拢，或许未来商品房市场份额会越来越小，同时，将住房居住和投资属性进行一定程度的分层。新加坡在这方面做得较好，大多数居民都能买到便宜的好房子。很多人住在具有政府指导价的组屋里，有改善需求的人群也可以花高价去买高档商品住宅，这种市场分离下的剥离政策，可使房产既实现居住属性，又保留部分投资属性。

楼市调控的长效机制另一种做法是健全和完善租赁市场体制。中国人民银行调查统计司发布的数据显示，2019年国内城镇居民家庭住房拥有率达96%，户均拥有住房1.5套，而美国住户总体住房拥有率为63.7%。从数据上看，国内住房拥有率较高，不存在住房的短缺问题，但楼市成交依然火热，背后的原因值得思考。相比于租房，在国内拥有一套住房，拥有的不仅是实体资产，也一并包含着文化、家庭、户口、配套的教育与医疗等城市服务在内的隐性价值，针对房地产市场一直以来存在的“重售轻租”现象，中央提出“租购并举”，有助于分化住房需求，能有效缓解商品房市场结构性供需矛盾与房价上行的压力。

短期来看，实施“因城施策”的调控出发点是“稳房价、稳地价、稳预期”，若其他热点城市房价继续上涨，不排除地方会出台相应政策来实现“稳市场”目的；长期来看，长效机制下的楼市会朝着健康平稳的方向发展。

核心城市需求依然较大

中国证券报：房地产市场将如何分化？

李迅雷：中短期的房价波动是较难预测的。作为商品的房产，不仅有居住属性，由于可出租产生租金，亦具有投资属性，同时也有可交易属性。作为能保值增值且易于交易的资产，房产容易形成价格反馈机制，因此，楼市可能存在追涨杀跌的现象。

长期来看，楼市发展的方向更具有确定性。我们研究过全球100多个国家20世纪以来的房价走势，除了个别国家（日本、西班牙、爱尔兰、意大利），都保持了或高或低的增速。大家熟知的两次楼市泡沫，如日本在上世纪90年代初的楼市泡沫破灭，背后有产业政策和人口结构的因素，表面诱因是货币政策的调整，和国内对比参考意义不大。目前我国楼市基本面更接近于日本上世纪70年代的水平，彼时日本地价的大幅上涨伴随着经济增长得到化解；美国2007年出现的次贷危机，使房价在2011年跌至低点，到2013年房价又恢复至正常水平，2017年超过2006年的房价高点。美国楼市泡沫的导火索是连续上调利率诱发大量次级抵押贷款违约带来债务危机，其背后原因是经济长期处在低利率环境以及政策的持续支持。

目前，国内GDP绝对量依然可观，从横向对比看，我国仍是世界经济增长的引擎。虽然人口老龄化问题已经出现，但随着城镇化的推进与都市圈的虹吸效应，核心城市的需求依然较大。

房地产市场的分化是多方面的，且不是最近才开始，行业增速放缓后分化一直在进行。目前住房已不再是稀缺品，购房者的主体从刚需转为寻求改善、寻求进入更高能级的城市人群。今年上半年房地产销售市场和土地市场在一线和二三线城市都比较火热；从地域上看，长三角、珠三角、成渝地区楼市数据较好；从区域层面看，核心区位的项目卖得较好；从产品角度看，改善型住房较为畅销；另外，上半年品牌房企定位偏高端的，大多数取得了更好的销售业绩。

未来，随着利率进入较长的下行周期，人口老龄化进程加快，流动人口开始减少，城市群与都市圈的持续发展，房价的长期逻辑和行业的分化或还会延续。

中国证券报：房地产调控收紧对股市和债市有何影响？

李迅雷：房地产与股债的相关性不能简单静态地看，宏观政策影响房地产市场进而扩散到股市、债市也需要结合当时的经济背景及资产自身所处的状态来分析。

一是在存量经济时代，房地产市场与其他市场存在“跷跷板”效应。同时，无论股市还是房地产市场，都呈现结构分化的趋势。2012年至2013年，房地产市场与股票市场之间具有非常强的正相关性，涨跌几乎同时发生。但是2013年之后，这两个市场的相关性开始变得不相关甚至负相关，主要原因是外汇占款流入大幅放缓，资产开始逐渐变为存量博弈，资金在各类资产间的流动开始主导资产价格走势。2016年至2017年，在供给侧改革和棚改货币化等政策的影响下，股市和房地产市场短暂出现过一段共同繁荣，但这段时间基本面改善的逻辑强于资产间的流动性因素。2018年之后，存量经济的特征愈发凸显，经济结构优化、行业集中度提升、上市公司盈利能力分化，A股呈现出明显的结构化特征，房地产市场也是如此，在“房住不炒、因城施策”的政策引导下，不同城市间的房价也开始分化。

二是结构性调控不同于总量调控，对股市的影响也不尽相同。因自身结构原因，房地产产业链占A股市场整体利润的比重较大，上市公司整体盈利走势与房地产周期高度相关。回溯历次房地产调控政策，都具备明显的逆周期特征，过去出台的几次力度较大的调控政策，都是在房地产行业景气度较高甚至过热的时候出台；当宏观经济下行压力或金融市场风险加大时，政府往往又会出台对冲政策来缓和先前政策的影响。但前几次调控力度都显著强于当下。对股市而言，影响最大的是总量调控政策，投资者更担忧的是信贷收紧带来的流动性冲击。而如果只是结构性的调控，反而可能会因为资金的“跷跷板”效应对股市有利。

实施差别化调控政策

中国证券报：房产税什么时候会出台？将如何影响房价？

李迅雷：目前房产税处在立法阶段，立法过程比较长，需要经历提议、审议修改和颁布几个阶段，其中审议修改一般会有多个来回。房产税涉及千家万户的利益，要体现公平性和可操作性，我认为短期内难以推出。从国外看，房产税较为普遍，也不会对房地产和房价带来显著影响。毕竟房地产对中国经济的影响较大，从现阶段看，推出房产税的时机还不成熟。

中国证券报：建立房地产调控长效机制，应采取哪些措施予以推进？

李迅雷：房产税是一种长效机制，但当前还不是很好的推出时机。如果因为房产税不推出而延误长效机制的建立，则会使得结构问题更加难解。因此，必须实施差别化的调控政策。例如，针对某些房价涨幅过大的中心城市，可以扩大建立住宅用地的供给增加机制，如一年内房价涨幅超过一定幅度，则允许地方政府将一部分商业用地或综合用地转为住宅用地。又如，对于居民家庭的第三套及以上房产，可以考虑征收空置税。此外，对于豪宅的交易，可以提高交易税率等。