招商蛇口佛山项目涉违规 部分楼盘“亏本”入市

本报记者/陈靖斌/佛山报道

“受疫情影响，年前均价20000元/平方米的商品房，现在特价房均价只要15000元/平方米。”位于顺德陈村招商曦岸项目的销售告诉《中国经营报》记者，由于疫情关系，2月销售基本处于停滞状态，如今为了回款不得不亏本出售。

事实上，受疫情影响，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（001979.SZ，以下简称“招商蛇口”）位于佛山的多个项目，均在折价出售。“疫情原因，年前17000元/平方米，现在也只要15000元/平方米。”位于佛山禅城的招商岸芷汀兰的销售也告诉记者。

折价出售背后，是疫情之下招商蛇口去化销售断崖式下跌的尴尬。2020年2月，招商蛇口实现签约销售面积11.08万平方米，同比减少71.33%；实现签约销售金额25.31亿元，同比减少69.52%。

值得注意的是，为了迎合市场需求，提高新房成交量，佛山的招商曦岸、招商岸芷汀兰项目，更是涉嫌违规“偷面积”，相关销售人员称，户型图中的“阳台”可改建为房间。

对此，招商蛇口相关负责人表示，公司对销售人员有严格的管控制度，要求销售人员严格遵守合规要求，对客户进行全面诚恳告知，为避免销售人员或代理人员在销售过程中口头传达有误，房屋的户型、功能、面积都以双方签订的书面文件为准。

“特价”甩卖

疫情下的佛山楼市，2月的新房成交跌至冰点。

日前，佛山市住建局发布今年2月份全市房地产交易情况，当月佛山新房成交1604套，成交面积17.66万平方米，分别同比下降约六成。受疫情影响，佛山2月上半月关闭线下售楼部，网签亦受限而几近停滞，直接导致全月一手房供求双降，平均备案价格企稳在15000元/平方米左右。

而位于佛山的招商蛇口多个项目，受疫情影响，不得不折价出售，有楼盘甚至出现“面包”低过“面粉”的价格，项目销售还称亏到“入肉”。

位于佛山市顺德区陈村镇的招商曦岸项目，年前均价在20000元/平方米，如今特价房均价降至15000元/平方米。

据了解，招商曦岸项目为佛山招商房地产有限公司在2016年10月以17.52亿元竞得的地块，楼面价为10195元/平方米。“我们成本均价都在20000元/平方米以上，现在特价房只需要15000元/平方米，简直亏得‘入肉’，开发商也不想，但是没办法，疫情影响实在是太大了，1~2月基本上没有什么客户。”招商曦岸的销售告诉记者。

招商曦岸的相关负责人对此表示，因疫情期间的市场环境，招商曦岸项目结合公司线上推广政策，在符合法规的情况下推出线上线下限时优惠的活动。

事实上，“折价”甩卖的招商蛇口项目并非只有招商曦岸，位于佛山市禅城区的招商岸芷汀兰，年前均价是17000元/平方米，如今也推出“特价”甩卖，均价低至15000元/平方米。“受疫情影响，再加上现在也在出货回笼资金，所以‘打折’出售。”招商岸芷汀兰的销售也告诉记者。

特价单位背后，是招商蛇口疫情下去化销售断崖式下跌的尴尬。

涉嫌“偷面积”？

事实上，记者走访了解到，为了迎合市场需求，招商曦岸与招商岸芷汀兰还涉嫌违规“偷面积”，将规划图纸中的阳台改建为房间使用。销售坦言，由阳台改的小房间的三房小刚需户型是最畅销的户型之一。

记者在招商曦岸建筑面积约89~93平方米的的户型图上看到，户型实为2个卧室1个餐厅1个客厅，外加2个阳台与2个卫生间，然而户型图下方却标注着“3房2厅2卫”。

“这个房间本来是阳台，现在改造成房间，到时候会帮你建设好。”招商曦岸的销售告诉记者。

涉嫌违法改建的并非只有招商曦岸，招商岸芷汀兰也同样存在涉嫌诱导买房人“偷面积”，阳台改建房间的情况。

记者在招商岸芷汀兰建筑面积约93平方米的户型图上看到，户型实为3个阳台2个卧室2个卫生间，外加1个客厅和1个餐厅，然而户型图上方却标注着“2+1房2厅2卫”。

“2个阳台3个房，毛坯销售，2+1房中的1房指的是这个房。”销售指着一个户型图为阳台的小房间告诉记者。“这个房间是有面墙的，到时候要你自己拆掉，然后墙外只有护栏没有窗，拆掉护栏封窗就可以改建成房间了。”

当记者问及为何要麻烦业主自行拆墙时，销售表示竣工验收是有墙的，没办法。

事实上，根据2018年4月1日起实施的《佛山市违法建设查处暂行办法》第十八条规定，商品房开发企业应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，在预售、销售商品房时不得诱导他人进行违法建设。

若违反上述规定，诱导业主违法建设的，由建设部门责令改正，对商品房开发企业处1万元以上5万元以下罚款，将违法信息录入房地产行业诚信档案管理系统，对其违法行为进行披露，并对其诚信记录进行扣分。

此前有政府官员向记者表示，封闭阳台严格意义而言属违法改建。“阳台可以送一半面积给购房者，开发商也允许购房者交易完后封闭阳台，这种严格意义来讲肯定是违法改建，这种情况也很普遍，但很难查。”

对于是否涉嫌违法“偷面积”，将阳台改建成房间，是否涉嫌诱导业主违法建设等情况，记者致电致函招商蛇口、佛山市自然资源局禅城分局以及佛山市自然资源局顺德分局予以核实，招商蛇口表示，招商岸芷汀兰项目在售户型为毛坯交付，其中阳台和房间各自功能独立，公司对销售人员有严格的管控制度，要求销售人员严格遵守合规要求，对客户进行全面诚恳告知，为避免销售人员或代理人员在销售过程中口头传达有误，房屋的户型、功能、面积都以双方签订的书面文件为准。而佛山市自然资源局禅城分局以及佛山市自然资源局顺德分局截至发稿，未获进一步回复。

业绩下滑

受疫情影响，招商蛇口的销售额两个月来断崖式下跌。

根据招商蛇口3月10日公告的《2020年2月销售情况简报》显示，2020年2月，公司实现签约销售面积11.08万平方米，同比减少71.33%；实现签约销售金额25.31亿元，同比减少69.52%。

2020年1~2月，公司累计实现签约销售面积55.27万平方米，同比减少42.16%；累计实现签约销售金额144.29亿元，同比减少28.18%。

值得注意的是，招商蛇口的业绩表现近期也持续下滑，2019年第三季度财报显示，公司实现营收88.56亿元，同比减少30.77%；归属于上市公司股东净利润1.95亿元，同比大幅下滑83.21%。针对业绩下滑，公告解释为：“地产项目竣工以及结转时间主要集中在第四季度，本报告期结转面积较小，导致结转收入及毛利同比减少。”

一方面业绩不及预期，而另一方面，却仍在加大力度拿地扩张。

克而瑞《中国房地产企业新增货值TOP100》榜单显示，2018年招商蛇口新增土地货值为1874亿元，排名第14；新增土地建面1142.8万平方米，排名第19。而2019年招商蛇口新增土地货值为2423.5亿元，新增土地建面1297.1万平方米，排名分别为第9和第15。

招商蛇口的负债水平也随着拿地扩张而逐年上升。2018年末及2019年前三季度，招商蛇口资产负债率分别为74.28%和75.62%。截至2019年9月底，招商蛇口短期借款达286.28亿元，流动负债达2976.98亿元，均为近3年新高，而同期招商蛇口现金及现金等价物仅为677.79亿元。

随着负债水平攀升，招商蛇口未来还面临短期偿债压力大，经营现金流不足的风险。

根据3月4日招商蛇口发行的19亿元2020年度第三期超短期融资券的募集说明书显示，发行人的短期债务主要为短期借款和一年内到期的非流动负债。最近3年及一期，发行人短期借款余额分别为44.43亿元、167.68亿元、167.4亿元和193.35亿元，占负债总额的比例分别为2.57%、6.99%、5.33%和5.92%，一年内到期的非流动负债余额分别为90.84亿元、136.12亿元、214.89亿元和227.9亿元，占负债总额的比例分别为5.25%、5.68%、6.84%和6.98%。

中诚信国际信用评级有限责任公司出具的评级报告显示，2018年以来公司土地储备城市能级下沉明显，未来去化情况将有所承压，此外在建及拟建规模较大，面临一定的资本支出压力。