英脱欧火了爱尔兰楼市 都柏林房价6年翻番

　　这与爱尔兰的人口红利和科技巨头抢滩入驻息息相关，英国脱欧又为都柏林楼市再添一把火

　　吴将

　　当地时间11月13日，在经历了无数次拉锯战之后，英国终于与欧盟就“脱欧”协议内容达成一致。次日，英国首相特雷莎·梅宣布草案赢得了内阁支持，英国议会将于12月中旬对草案进行表决。

　　在英国脱欧之后，爱尔兰作为唯一一个在陆地上和英国接壤的欧盟成员国，将成为连接英国与欧盟之间的特殊桥梁。

　　行动敏锐者早已向爱尔兰投去了关注的目光。

　　为了继续留在欧盟，部分对脱欧不满的英国人选择加入爱尔兰国籍。爱尔兰驻伦敦大使馆数据显示，2018年上半年，大使馆共收到约4.5万份护照申请，相比英国2016年公投脱欧前的数据几乎翻番。此外，原本驻伦敦的不少金融机构，比如美国银行也选择把欧盟总部搬迁到都柏林。

　　史密斯咨询公司的联合创始人李敬利告诉第一财经记者，他近期刚接待过一位刚需客户——客户打算明年开始在都柏林长居，并把孩子送过去上学。

　　这位客户和一个英国人同时看中了一套三居室的公寓，为了拿下这套公寓，他们开始竞价，75万欧元的售价被抬高到了86.5万欧元（约合686万元人民币），他的客户终于如愿以偿。

　　外来人口迁入和工作机会的增加，则助推了爱尔兰本来就已十分火热的房价。在今年11月初全球知名会计师事务所普华永道（PwC）发布的《2019年欧洲房地产新趋势》报告中，爱尔兰首都都柏林的房地产投资前景仅次于里斯本（葡萄牙）和柏林（德国）。

　　海外房产网站居外网向第一财经提供的数据显示，当前都柏林的询盘热度正处于历年来的巅峰。

　　近6年上涨逾九成

　　与多数欧洲城市类似，2007~2008年都柏林房价达到了顶峰，但在2008年全球金融危机爆发后，都柏林房价出现了长达3~4年的下跌探底过程，均价几乎遭到腰斩。

　　房地产服务商第一太平戴维斯（Savills）爱尔兰新房业务总监布朗（DavidBrowne）对第一财经记者表示，都柏林房价自2012年初触底以后开始稳步上升，年均涨幅达8％；若考虑通胀因素，直到今年以来涨幅才有所放缓。

　　爱尔兰中央统计局（CSO）数据显示，今年8月，都柏林住宅价格同比上涨6.1%，与2012年2月时的最低点相比，已累计上涨94.5％。

　　居外网的都柏林询盘指数显示，2017年开始询盘数量增速明显，该年第二季度询盘量环比增加了三倍。2018年第三季度创下了统计以来的最高纪录，同比2017年第三季度翻了两番。

　　就职于英国某知名房地产基金公司的Nina告诉第一财经记者，2008年金融危机造成了爱尔兰房地产开发商持续数年的资金短缺，无力兴建新房，同时爱尔兰人口保持持续增长，导致房地产市场严重供不应求。

　　“在2012~2013年左右，爱尔兰经济逐渐复苏，当时是最佳投资期，我们公司正是在那个时候进入都柏林房地产市场的。”Nina说道。

　　布朗表示，都柏林楼市最近几年中国买家人数明显增加，主要以自住的家庭式住宅为主。据他透露，当前都柏林市面上每套新房（含期房）均价为46.7万欧元，每平方米均价约6000欧元，其中最贵的是邓莱里-拉斯当区超过60万欧元。

　　Nina告诉第一财经记者，她有一位朋友，2014年花费几百万欧元在都柏林郊区投资了一家拥有100多个房间的小型酒店，目前经营状况良好，不计房价上涨，仅每年的租金回报率已超过了5%。

　　“在过去两年，大量的中低端楼盘（包括社会福利房）进入市场，拉低了都柏林的均价。根据地区不同，新房价格平均要比二手房高出15%。”布朗说。

　　梅林资本集团（MerrionCapitalGroup）的首席经济学家麦奎德（AlanMcQuaid）认为，都柏林房价上涨的主要原因是供不应求，这一现象已经持续多年，并且不可能在一夜之间得以修正，因此房价很难停止上涨。

　　人口红利是核心因素

　　都柏林房地产市场的供不应求与当地人口红利密切相关。爱尔兰中央统计局数据显示，该国当前人口约485万，较10年前增加了35万，预计到2040年，爱尔兰人口将达到575万。

　　爱尔兰是欧洲人口最年轻的国家，25岁以下人口占总人口的三分之一，34岁以下人口几乎占总人口的一半，而爱尔兰近40%的人口生活在都柏林及其周边地区。都柏林对爱尔兰人口的虹吸效应，除了由于它是首都之外，还因为都柏林有着“欧洲硅谷”之称。

　　普华永道在报告中提到，世界领先的科技公司正在都柏林“快速扩张”，这是为什么这个相对较小的城市，在欧洲房地产投资前景中排名靠前的原因。

　　11月8日，Facebook宣布计划扩大在都柏林的办公室区域，使办公面积翻两番，让该公司在当地的员工人数增加一倍以上。Facebook目前在爱尔兰雇用了4000名员工，但仍然不如苹果和谷歌，这两家公司在爱尔兰各自拥有6000名员工。

　　大量且质优的工作机会刺激了不少年轻人来都柏林学习、工作和生活。李敬利对第一财经记者表示，相对于爆发式的人口增长速度，新屋建成速度远远无法满足市场需求。

　　Nina对第一财经记者表示，在英国脱欧之后，爱尔兰将成为欧盟唯一一个主要语言为英语的国家，因此有不少投行及其他金融机构选择把欧盟总部搬到都柏林，包括中国银行(601988,股吧)也于2017年6月在都柏林设立了分行。

　　“经济复苏之后，不少爱尔兰人选择回到自己的祖国。近年来，去爱尔兰留学的数量也有所增加，其中包括不少来自中国的留学生。这些因素都直接推动了房价。”她说。

　　据悉，目前约有3000名中国留学生在爱尔兰留学，其中大部分都在都柏林。较为知名的大学有圣三一学院（TrinityCollege）、都柏林大学（UCD）和都柏林城市大学（DCU）等。

　　每年租金回报7%~10%

　　世上没有只涨不跌的资产。都柏林的房价已连续快速上涨了5~6年，未来空间还有多大呢？

　　三大评级机构之一的标准普尔今年9月发布的预测报告显示，爱尔兰的房屋供应量正在追赶需求量，预计未来三年内的房价增长将有所缓解。2018年的房价增速为9.5%，2019年放缓至8%，2020年为7%，2021年为6%。

　　爱尔兰最大房产网站Draft.ie的数据显示，都柏林的房价几乎已恢复到了金融危机之前的水平，当前有5000多套房产在售，数量同比有所增加。

　　Nina对第一财经记者表示，房产投资周期通常为10年左右，现在已进入中后期。她所在的基金公司当初投资都柏林时设定了5年的投资期，已全部退出。

　　Nina认为，“现在的投资机会肯定没有前几年那么好，但如果有刚性需求，比如孩子在当地上学，仍然可以考虑。”

　　布朗也认为，保守估计，未来几年都柏林的房价仍将保持每年3％至5％的上涨，取决于当地市场的供求水平。

　　李敬利则认为都柏林房产仍十分具有吸引力，尤其是其超高的租金回报比率。据统计，都柏林房地产每年的租金回报率在7%~10%。这与爱尔兰的人口红利和科技巨头抢滩入驻息息相关。