千亿上新|建发股份双轮驱动盈利能力承压 负债水平攀高

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出品：大眼楼管

作者：小飞鼠

年初长达四个月左右的疫情加剧了房地产行业的“马太效应”。在数百家小房企走向破产的同时，规模房企凭借良好的抗风险能力顺利挺过寒冬，疫后销售强劲反弹，最终全年的销售目标并未受到太大影响，甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千亿房企由去年的34家升至43家，有进有出，排名也较此前发生了较大变化。数据显示，2020年1-12月，43家千亿房企共实现全口径销售额100877.78亿元，较去年同期的89637.81亿元同比增长12.54%。

首次进入千亿，销售权益比下降。建发股份主要从事供应链运营业务和房地产开发业务。在面对错综复杂的经济形势以及新冠疫情的影响，公司采取应对措施，两业务均取得增长。其中房地产业务获得里程碑成就，首次进入千亿行列。

公司的房地产开发业务主要以建发房产和联发集团为运营主体。近年来，公司合约销售额持续增长，其中2017年和2018年的增速高达52.68%和60.83%。根据克而瑞数据，2020年全年，公司全口径销售金额为1296.8亿元，在43家千亿房企名单中排名第31。

值得注意的是，随着销售规模的增长，公司的销售权益比有所下降，2018年、2019年和2020年1-6月，公司的销售权益比分别为0.89、0.79、0.72和0.71。

执行双轮驱动战略，盈利能力承压。公司执行双轮驱动战略，受疫情影响，公司地产板块销售收入增长放缓。公司的供应链业务的金属材料及矿产品、浆纸、农产品等核心品种的销售数量实现较大增长，进一步提升公司在细分行业的领先地位。

从盈利能力来看，供应链业务的毛利率较低，营收占比的增高拉低了公司的整体毛利率。以2020年上半年数据为例，公司供应链运营业务的毛利率为1.65%，同比减少1.39个百分点；房地产开发业务的毛利率为29.09%，同比减少3.01个百分点。2018年、2019年和2020年1-9月，公司的综合销售毛利率为8.11%、6.54%和3.81%，同期，公司的销售净利率分别为2.72%、2.36%和1.4%，处于下滑态势。

一二线土储占比增长，土地结构优化。地产业务方面，公司秉持“布局全国、区域聚焦、城市深耕”战略，重点聚焦长三角、华东、华中、华南、川渝等区域，深耕上海、苏州、杭州、长沙、成都、重庆、福建等战略城市和省份，形成一、二、三线城市强有力的互补优势。2018年、2019年和2020年1-9月，以面积计算的投销比为1.12、1.27和1.09。

2020年上半年，建发房产和联发集团通过多种方式新增土地 27 宗，新增计容建筑面积约 315.84 万平方米，其中权益面积约 251.70 万平方米。截至2020年6月30日，公司土地储备面积达到1592.22万平方米，可供2-3年开发，一、二线城市的土地储备面积占比为 57.89%，较上年末提升 3.81 个百分点，土储结构优化。

有息负债逐年增长，踩中一条红线。房地产是资金密集型行业，随着公司房地产业务的扩张，负债水平也逐年攀高。截至2020年6月30日，公司房地产子公司的融资总额为949.84亿元，相比2016年增长187%，公司的扣除预收账款后的资产负债率从2016年的67.09%增长到73.68%。

以“三道红线”作为衡量标准，截至2020年9月30日，公司的扣除预收账款后的资产负债率为73.67%，净资产负债率为75.53%，现金短债比为1.81，踩中一条红线。