揭秘万达“长白山往事”：200亿元灰飞烟灭 12年违建项目落幕

长白山别墅拆除后 资料来源：生态环境部

长白山别墅区整改前资料来源：生态环境部

文：胡嘉琦 朱耘

近日，中央生态环境保护督察办公室通报，吉林省白山市已全面完成高尔夫球场取缔和别墅拆除整改。这也表明，延宕12年的万达违建项目彻底落下帷幕。

据《经济参考报》此前发文，长白山国际度假区涉嫌假借冬运会体育项目之名，顶风上马国家明令禁止的高尔夫球场和别墅群。

2017年，该项目因破坏生态环境被中央环保督察组要求整改，同年，该项目的大股东万达集团将所持股权转让予大连一方集团，此后仅作为运营方。

国家三令五申严禁建设高尔夫球场和别墅项目，长白山国际度假区为何可以通过层层审批违建？高尔夫球场和别墅拆除后，产生的损失将由谁承担？目前，该地块复植复绿进展情况如何，此前违建对当地的自然环境将产生怎样的影响？

对此，《商学院》记者向万达集团及抚松发改局发出采访提纲。万达集团品牌回复称“以官方发布为准，坚决执行，不打折扣”。抚松县发改局则回复称，属于涉密信息，不方便回复。

违建项目崛起

国家三令五申禁止修建的高尔夫球场和别墅是如何在长白山自然保护区崛起的呢？

长白山国际度假区位于吉林省白山市抚松县，项目总占地面积21平方公里，由大型滑雪场、度假酒店区、旅游小镇等组成。

2008年，万达董事长王健林作为民营企业代表来吉林考察期间，将抚松县作为万达投资旅游地产的首选地。

2009年3月6日，抚松县政府在与大连万达商业地产有限公司、中国泛海控股集团、大连一方集团、巨人投资、亿利资源集团五家公司为投资长白山旅游度假区举行签约合作仪式。

据财新此前披露的长白山国际度假区的投资合同显示，长白山度假区项目总投资规模约为200亿元，由大连万达商业地产有限公司、中国泛海控股集团、大连一方集团、巨人投资、亿利资源集团成立合资公司负责项目的投资、开发、建设和运营。

其中，旅游新城开发投资约90亿元，10个酒店开发投资约30亿元，大型滑雪场投资约15亿元，露水河国际狩猎场和漂流投资约10亿元，其他用地开发投资约35亿元，度假区基础设施开发投资约20亿元。

2009年8月正式签约时，巨人投资退出，投资方包括大连万达集团、泛海集团、一方集团、亿利资源。持股比例分别为35%、35%、25%、5%，同时成立了负责项目开发的长白山旅游度假区开发有限公司，注册资本30亿元。

2010年5月，长白山国际度假区开发公司股权发生变更，引入了联想控股有限公司、北京用友科技以及融科物业投资有限公司三家公司，变更后的股权结构为万达集团持股28%、泛海集团持股27%、一方集团持股20%，亿利资源持股10%，联想控股持股6%，北京用友有限公司持有5%股份，融科物业投资有限公司持股4%。

万达作为其中的“带头大哥”，不仅是最大的控股方，还扮演者项目的操盘方和运营方的角色。

2010年5月17日，由抚松县人民政府批准并订立出让合同的“长白山国际旅游度假区南区B1-1地块住宅用地”，单幅土地出让面积达到32.4公顷，同日，抚松县政府批准签订出让合同的13块住宅用地的总面积达到了144公顷。

据2009年国土资源部和国家发改委发布的《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》规定，商品住宅项目宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。万达拿地时远远超出了“商品住宅用地的宗地出让面积，小城市（镇）不超过7公顷”的上限。

除拿地开绿灯外，据央视新闻此前报道，万达投资长白山国际度假区的一个条件是要在该地建设高尔夫球场和别墅项目。

时任吉林抚松经济开发区管委会主任张明磊当时还称，“作为我们来讲，当时万达有一个投资230亿元的项目落户在抚松，这么大一个项目落户，对大家来说都是一个震撼或者是振奋，举全力来推进这么一个项目，这个可能也是企业当时提的一个条件吧。”

公开资料显示，高尔夫球场总占地3.93平方公里，由3个标准杆为72杆的球场（共54洞）、两个会所和两个练习场组成。高尔夫球场属于山地森林风格，球道嵌于长白山原始森林之中。高尔夫球会定位为世界顶尖森林高尔夫度假地，采用会员制高尔夫球会经营模式。

《商学院》记者从枫丹白露高尔夫公众号获悉，万达长白山高尔夫项目是万达经营旅游和酒店业务的亮点，根据打球次数和场地的不同还分有多个套餐，其中，2晚3球的高球套餐价格就高达2680元/人，旺季高尔夫击球套餐更高达3球4800元，高尔夫球场的业务可谓万达长白山项目的“现金奶牛”。

据《长白山日报》报道，2011年，长白山项目全年完成投资64亿元，完成建筑面积104万平方米，2012年计划投资68亿元。

据统计，长白山国际旅游度假区内高尔夫球场和别墅群的规划占地总计为359.28公顷，作为整个旅游度假的重要配套项目，据央视新闻此前披露的长白山国际度假区的报告显示，高尔夫球场项目的拆除，损失达上百亿元。

在该项目别墅未拆除前运营的10年中，负责该别墅区的工作人员向《商学院》记者透露，该别墅主要以出租为主，由于该区域地广人稀，租金收入很低，前期为了招商甚至以零成本出租。

值得注意的是，企业建设高尔夫球场与别墅时，在与地方政府签署的协议中还包含补充协议。

据《财新周刊》此前披露抚松政府与企业的协议中显示，关于长白山旅游度假区内的高尔夫球场用地，抚松县政府以小球训练中心等名义在控制性规划中体现，但政府需保证开发公司可以经营高尔夫球场，如因经营用途遭受处罚，则抚松县政府承担全部责任并赔偿全部损失；关于别墅用地，抚松县政府需同意以双拼、联排住宅项目立项，并在销售时及时发放预售许可证，否则万达将终止一切投资。同时，抚松县政府需确保在南区地块挂牌文件及规划设计条件通知书中体现“雪上两项、小球训练中心；运动员公寓、酒店公寓”等建设内容。

长白山旅游度假区的高尔夫球场和别墅被拆除，损失究竟有谁来承担？以此前发布的该项目别墅500万元/套计算，拆除180多栋别墅的成本高达9亿元，这还不包含拆除成本及旅游区内的复绿成本。

生态环保部官网显示，为顺利推动整改工作，从2019年1月份开始，白山市、抚松县与企业进行了16次沟通协调、协商谈判，企业同意依法依规通过协商解决与政府债务关系。

《商学院》记者询问抚松县发改局，企业与政府的债务划分情况，抚松县政府方面表示涉密信息不方面回复。

实际上，自2004年起，为合理利用和保护土地及水资源，遏制高尔夫球场盲目建设的势头，国务院办公厅印发了《关于暂停新建高尔夫球场的通知》（国办发〔2004〕1号），要求各地各部门一律不得批准建设新的高尔夫球场项目。

或许是意识到了问题的严重性，2017年6月16日，大连万达集团悄然退出了万达长白山国际旅游度假区的股东行列，变更后，大连一方集团认缴出资额为29.5亿元，北京用友科技认缴出资额为5000万元。以此计算，大连一方的持股比例约为98.33%，北京用友科技持股比例约为1.66%。该公司的法人代表由万达商业地产总裁齐界变更为大连一方集团有限公司董事长孙喜双。

2020年1月21日，北京用友科技退出，自此，大连一方集团100%全资持有长白山国际旅游度假区开发有限公司，万达集团则继续负责该项目的运营工作。

从万达牵头当老大哥做长白山旅游度假区项目到完全易主大连一方集团，时间跨度12年，而这并不是两家公司的首次合作。2004年，一方集团和万达合作开发北京CBD万达广场；2007年，一方集团联合京粮集团开发北京龙德广场，万达影城作为主力店第一批进驻；2009年，万达携手一方集团共同投资长白山国际旅游度假区等项目。2010年，一方集团入股万达院线，持股4.2%。2014年11月开业的北京通州万达广场，亦是由一方和万达合作开发。

天眼查股权穿透图显示，大连一方集团持有万达影视传媒有限公司3.1738%的股份，是后者的第二大股东，而该公司的第一大股东则为万达电影股份有限公司。此外，孙喜双亦是万达商业管理集团除王健林以外的第二大股东，持股5.84%。

截至2021年1月27日，一方集团官网显示，长白山旅游度假项目于2012年7月正式开业，是中国唯一的高端山地度假项目，经营有43条雪道的滑雪场、3个标准杆为72杆的高尔夫球场、9家国际品牌酒店、度假小镇、文化馆、大剧院、雪域温泉、室内水乐园等世界顶级度假业态。

环境“反噬”

在长白山国际度假区内修建高尔夫球场和别墅，追求商业价值的同时，给当地的自然环境带来了诸多不利影响。

生态环保部官网显示，长白山国际度假区违建整治工作受到社会广泛关注。建设高尔夫球场和别墅，肆意破坏山体，铲掉大量的野草、灌木和树木，高尔夫球场运营中使用除草剂、杀虫剂、杀菌剂等多种化学药品，别墅居民随意排放生活污水，造成土壤污染和水污染，使长白山国际度假区失去了最宝贵的自然风貌和生态功能。

据林业部门统计，长白山国际度假区项目中，有350多公顷林地被砍伐、损毁。卫星地图显示，2009年12月以前，长白山松谷高尔夫球场、白桦高尔夫球场和森林别墅所在的位置成片的绿色林地，到了2011年时已露出大片黄斑。

按照《还林复绿规划》和《还林复绿方案》要求，白山市于2019年5月10日正式启动还林复绿工作，通过招投标确定了实施单位，累计投入财政资金3000余万元，截至2019年7月3日完成原高尔夫球场和别墅区的生态修复、还林复绿工程，共还林复绿240.47公顷，其中，种植花卉37.46公顷、草坪14公顷、植树10.21公顷、养护面积178.8公顷。

然而，生态系统的恢复并非一朝一夕。辽宁大学环境资源与能源法研究中心主任刘佳奇告诉《商学院》记者，长白山地区属于我国自然生态系统中重要的组成部分，企业修建别墅和高尔夫球场是运用了很大的人力去改变自然的生态环境，本身会对当地的生态系统造成影响。同时，在运营别墅和高尔夫球场的过程中，还会继续对当地的生态系统产生影响。

刘佳奇认为，在长白山旅游度假区乱建肯定是不对的，即使别墅和高尔夫球场被拆除，要是恢复生态系统还需要很长时间，尤其是在长白山海拔高、比较寒冷的地区，生态系统的恢复可能会更慢。

毋庸置疑，在企业的商业价值与自然环境相冲突时，维护生态系统的健康可持续发展应该放在首要位置。

“当地也需要发展，发展必须要依托自然环境，在发展和保护的过程中应有一种平衡，过去我们忽视了这种平衡，更多的追求商业价值。长白山目前主要发展的是冰雪旅游，未来比较好的方式是有科学的功能分区，从功能分区中确定哪些地方可以开发，开发哪类项目，在这个基础上，严格按照功能分区进行有序、严格开发，控制人类活动的强度。”刘佳奇认为。

上海中原地产首席分析师卢文曦认为，高尔夫球场及别墅属于万达长白山项目的卖点，别墅的产品溢价很高，高溢价产品被拆除势必对企业的利润有很大的影响。

财经评论员严跃进看来，长白山旅游度假区内的高尔夫球场和别墅被取缔整改，从投资的角度来讲，会对投资企业本身的经营产生一定的压力。

“脱身”卖文旅

长白山旅游项目并不是万达文旅项目的终点。

2015年7月，王健林发布“万达旅游发展战略”，表示万达正全力转型，并将2020年完成转型目标的计划提前到2018年。

在万达旅游发展战略中，王健林提出，万达旅游要完成2亿人次到访和千亿元收入，万达搞旅游不走传统的观光模式，而是全力打造我们在世界上首创的模式，叫超大型文化旅游综合城，又名“万达文化旅游城”（简称“万达城”）。

然而，不足两年，2017年6月，万达便转让了首个文旅项目“长白山旅游度假区”，仅承担该度假区的管理运营商。

2017年7月，因海外项目突遭停贷，为降低资产负债率，激进推行“轻资产”战略，王健林将万达13个文化旅游项目公司91%权益和76家城市酒店100%权益以631.7亿元打包卖给孙宏斌旗下的融创中国（01918.HK）。按照当时的约定，项目的品牌、规划内容、项目建设和运营管理继续由万达把持，融创连续20年，每年每个项目付5000万元品牌许可使用费给万达，共计130亿元。

大手笔出售文旅和酒店业务后，万达试图进入“轻资产”运营赛道，文旅产业从商业地产板块剥离的同时，文旅项目的运营由万达文化集团开展。

然而，在“轻资产”赛道上没走多久，万达再度发展万达文化旅游城。2019年，万达文旅项目又接连落户延安、兰州、潮州、沈阳四个城市，与此前相比，此轮投资的城市区位、经济体量、人口基数等，都有所逊色。

中国商业联合会专家委员会委员赖阳提出，当前的土地资源越来越稀缺，因此房地产业发展很重要一点是要进行转型，从一次性地卖出项目转变成了更多地持有性发展，而持有性发展项目需要结合消费的变化。云消费时代，消费者的大量的消费在网上进行，已经转型为不以购物为目的，而是以休闲文化娱乐为主的体验式消费，因此，文旅类的商业项目更有发展前景。现在，绝大多数商业地产都在转型文旅类的商业项目。

万达转卖文旅城而后又兴建文旅城的逻辑是什么呢？

赖阳认为，万达前一个时期负债率比较高、资金压力比较大，在这种情况下，万达为了改善整个集团的资金结构，不得已才转让的文旅项目。

万达的这种转让，在赖阳看来，是由当时的资金不足导致的。那么，随着万达资金状况的改善，仍然要坚持发展文旅地产，在资源有限的情况下，万达开始向相对比较弱，但仍然有前景的地区探索，继续发展文旅城项目。

在资深房地产评论家薛建雄看来，万达利用其商旅文产业优势再圈地开发或卖都可以。房子可以跟融创联合建和卖，商业酒店找富力合作，游乐场也可以找专业的公司合作。万达有更强的产业、商业整合能力。而在独立评论人周正国看来，万达卖掉文旅项目是为了在监管环境不允许的情况下脱身，同时，补充现金流还债，而再度兴建文旅城，在周正国看来则是二次创业。

对于万达未来文旅地产的发展情况，《商学院》记者将持续关注。