珠江实业25亿元拆借资金困局：项目开发停滞 深陷诉讼漩涡

珠江实业25亿元拆借资金困局：项目开发停滞 深陷诉讼漩涡

本报记者/陈婷/赵毅/深圳报道

推进“股权+债权”模式以谋求发展壮大的这6年来，广州珠江实业开发股份有限公司（600684.SH，以下简称“珠江实业”）吸取的深刻教训或许为“钱不是万能的，但没有钱是万万不能的”。

近日，珠江实业公告称，又有一笔金额约11.13亿元的债权到期未获清偿，占公司2019年经审计归母净资产的34.63%，债务人即为广东亿华房地产开发有限公司（以下简称“广东亿华”），一家由珠江实业于2018年通过“股权+债权”方式获得持股比例41%的子公司。

无独有偶，同样由珠江实业以“股权+债权”投资的广州市穗芳鸿华科技发展有限公司（以下简称“穗芳鸿华”）存在4100万元委托贷款到期未清偿，而对广州东湛房地产开发有限公司（以下简称“广州东湛”）的债权投资目前已出现资金占用费逾期支付的情况。

《中国经营报》记者注意到，自2015年开始，珠江实业称要重点推进“股权融资+债权融资”发展模式以收并购优质项目，从而先后取得9家公司的相关股权，并大方地对其施予债权投资。只不过，如今再看这些被寄予厚望的子公司项目，多因进展曲折缓慢而使开发商资金周转受限，陷入进退两难的境地。

珠江实业日渐意识到“股权+债权”模式的风险正在变成现实。近年来，公司主要通过出售子公司股权回笼资金、收购子公司全部股权以盘活项目、诉诸法律追债等手段来填补这一资金拆借“窟窿”。

眼下，珠江实业已对广东亿华上述债权投资向法院提起诉讼，该案尚处于立案受理阶段。对此，珠江实业董事会办公室相关工作人员仅向记者表示，目前公司日常经营活动一切正常，未受影响。而关于公司面临的资金状况及经营发展计划等相关问题，记者未收到珠江实业方面进一步回应。

近五成拆借资金逾期

在繁华的广州北京路片区，景豪坊施工现场却是一片静寂，工地上裸露着钢筋水泥，锈迹斑斑的塔吊高悬，显示着项目陷入停工状态。时过境迁，景豪坊外挂的“双地铁上盖，城央稀缺学位房”广告横幅早已褪色，而部分工地现已沦为临时停车场。

彼时，珠江实业看中的亦是景豪坊位于商业聚集地，坐拥周边配套完善、道路网络发达的有利条件。珠江实业憧憬着未来获得投资收益的同时，也希望与合作方就其他广州房地产项目进一步合作，以增强公司在广州市场的影响力。

为此，珠江实业给出“十足诚意”。2018年1月，珠江实业公告称，拟向广东亿华投资不超过11.6亿元，成为其股东。其中，4674万元股权投资款用于收购广东亿华原股东持有的41%股权，其余款项作为对其的债权投资。这也就意味着，珠江实业对广东亿华的债权投资款（即委托贷款）高达11.13亿元。

随后一个月，珠江实业再次向广东亿华提供8.4亿元借款，以保障其经营活动的正常运行。珠江实业乐观地认为，“财务风险处于可控范围内，本次债权投资事项形成坏账的可能性较小。”

殊不知，广东亿华在2018年第三季度开始出现资金占用费逾期支付的情况。截至2020年12月31日，珠江实业对广东亿华的应收未收资金占用费约6.69亿元，其中账面应收未收资金占用费7682.77万元。

截至2020年12月31日，珠江实业对外资金拆借投资余额约25.4亿元。其中，11.54亿元已出现逾期；11.66亿元面临偿付风险；应收未收回资金占用费7.76亿元。公司前期均未进行减值。珠江实业披露，公司正对穗芳鸿华、广州东湛、广东亿华的债权进行减值测试。

珠江实业对上述标的的投资源自公司于2015年开始推行的“股权融资+债权融资”发展模式，旨在提升公司规模与盈利能力。

彼时，珠江实业给自己的战略定位是“金融地产探索者”，并就此作出了第一次实践尝试，以3.8亿元收购广州市创基房地产投资有限公司（以下简称“广州创基”）约57.3%股权，同时提供7.2亿元债权投资款，目标直指广州创基旗下“丽江国际花园”项目。

2016年，珠江实业“股权+债权”投资模式有了更明确，同时更高难度的目标，即“收购存在历史遗留或待解决的优质资源，巩固核心区域优势”。自此，海南美豪利投资有限公司、广东金海投资有限公司（以下简称“广东金海”）、穗芳鸿华、广州天晨房地产开发有限公司（以下简称“广州天晨”）、广州东湛等项目公司均被珠江实业收归麾下。

但上述被珠江实业视为“香饽饽”的优质资源始终是一块“难啃的骨头”。早在2017年，“丽江国际花园”项目因二期地块所涉的拆迁存在不确定性，珠江实业就将其持有的广州创基股权挂牌转让，以避免承担相关风险。

不过，珠江实业“股权+债权”的投资模式并未就此停下，以致后来风险渐渐发酵。

变卖资产“回血”

兜兜转转之后，珠江实业虽以高额债权投资向各个项目公司抛出了“橄榄枝”，但最终都未能完成其规模扩张的愿望。

2018年，珠江实业提出调整发展模式，转向以自主开发模式为主。但在当年，公司并没有拿地，而且还以“股权+债权”的形式投资了4个项目公司，其中包括广东亿华、广东金海、广州东湛。

只不过，随后便发生珠江实业无法对广州东湛实施实际控制、对广东金海提起追偿诉讼，以及眼下通过诉讼请求法院判令广东亿华偿还借款本金及利息等。

如今的珠江实业，或许只求“及时止损”，同时保障公司发展。

值得注意的是，近年来，珠江实业的经营情况不甚乐观。2020年前三季度，公司营收19.8亿元，亏损约1313万元；经营活动产生的现金流量净额为-8.35亿元，同比减少204.43%。

2020年9月，珠江实业公告称，向控股股东广州珠江实业集团有限公司（以下简称“珠实集团”）借款，借款额度不超过25亿元，单笔借款期限不超过3年，借款利率不超过6.5%。

与此同时，珠江实业拟通过非公开协议转让的方式向珠实集团转让颐德大厦所有权，转让价为16.22亿元，以加快盘活公司存量资产，改善财务状况。筹集资金将用于支持珠江实业房地产开发主业的发展。

另外，2020年9月，珠江实业公开挂牌转让广州天晨49%股权，挂牌底价不低于2.13亿元，受让方须同意向广州天晨提供金额为9亿元的借款，其中，5亿元将用于偿还珠江实业对天晨公司的借款债权本息。

记者注意到，在变卖资产“回血”的同时，珠江实业开始重返土地招拍挂市场。

自2019年以来，珠江实业共竞得3宗土地，分别以14.5亿元、4.15亿元、16.61亿元的报价拍下广州市增城区永宁街塔岗村地块、长沙市开福区097号地块、广州市增城区永宁街塔岗村和公安村83101234A20019号地块。

根据经营计划，珠江实业2020年计划开工项目5个，计划新开工面积约62.3万平方米；2020年计划竣工项目2个，计划竣工项目面积24.68万平方米。

而对于此前对簿公堂的广东金海，珠江实业决定收购其原股东廖东旗持有的45%股权，交易对价为7347.28万元。收购完成后，公司将持有广东金海100%股权，广东金海将成为珠江实业全资子公司。

据了解，广东金海持有广州市环市东路418号房屋建筑物及附属设备设施，其与广东嘉福国际大酒店有限公司（以下简称“嘉福公司”）签订的《房屋（商铺）租赁合同》和《租赁补充协议》已于2017年3月6日作废。但截至2019年8月31日，上述房产仍由嘉福公司作酒店经营使用，并按150万元/年标准支付租金。

珠江实业方面表示，鉴于廖东旗及嘉福公司长期占用嘉福酒店不移交并欠付租金，广东金海开发进程停滞，无法实现经营收入回款，无力向公司偿还股东借款。若以诉讼途径拍卖广东金海资产，诉讼成本高且诉讼周期长；若收购廖东旗持有的广东金海45%股权，则公司能在较短时间内获得广东金海的完整控制权，实现项目开发经营、实现回款，保障上市公司的权益。

2020年3月，珠江实业撤销对广东金海的4.77亿元偿款诉讼。而对于眼下正被珠江实业起诉的广东亿华等子公司是否将拥有和广东金海一样的命运，目前暂不得而知。