广深楼市迷局：刚需客打新打了个寂寞 房贷收紧违约风险再现|观潮

新浪财经 王茜

面对一路狂奔的楼市，广深两地近来“严防死守”。

深圳各类调控政策持续升级，严厉打击代持炒房和众筹打新，并祭出多项新规围堵“假离婚”。广州一则 “四大行整体上调房贷利率”的新闻让全国一二线楼市都禁不住打了个寒蝉。

然而，监管高压之下，我们接触的市场人士和购房者却有着天差地别的体会：

地产公司高层丝毫不担心新房市场，直言调控未带来实质影响；刚需客吐槽被打新规则 “伤到”，担心无法在深圳安家。而分析人士提醒，随着房贷政策收紧，要防范恐慌性购房以及既有购房合同违约等风险。

打新 打新 打新

“我感觉对一手楼（市场）没什么实质性影响。”一位知名地产商深圳公司的营销高层对我们表示。在其看来，深圳近日密集出台的调控措施并没有触及市场核心的供给侧问题。

自去年的715调控新政之后，从无房者优先打新、按社保或个税时长排序和积分摇号，到离婚购房追溯三年、夫妻无资质一方不得联名购房，再到资格作假者三年禁购，深圳针对楼市投机客的“围堵”措施正逐步精细化。

尽管打新门槛一再升高，有关部门也就违规申购者“杀鸡儆猴”，但市场热情丝毫不见冷却。当深圳房协发起主题为“房住不炒”的征文大赛时，市场还是咀嚼出了几分黑色幽默的味道。究其根本，是深圳一二手楼价格严重倒挂的问题无实质改变。

“每年推出的住宅量太有限了，大量的成交都是集中在二手房交易上面，新房又限价，在客观上造成了这种价格倒挂。”前述地产高层指出，“如果供应很充足，就不涉及到摇号，不涉及到摇号，何来打新一说呢？所以我认为还是供给侧的问题。”

正打算在深圳购买一手楼盘的瑞轩（化名）有相同的看法。

他对我们表示，“去年‘715’新政出台，其中就含有假离婚相关补漏洞的政策，实际上对市场影响极小。因为之前一直就有过这条政策，未严格执行而已。打新对资金的严格追溯，对客户资料的真实性严查，实际上对供需双方来说，也是无济于事，因为深圳新盘增量太少，且一二手房价格严重倒挂的。所以，丝毫没有影响我的购房计划。”

深圳房地产信息网数据显示，2020年深圳新房住宅共成交45384套，同比增加19.8%；成交面积4488634平方米，同比增加20.5%，创下自2016年以来的新高。

在深圳从事金融工作的宇峰（化名）也一直筹备着打新。他认为当前政策确实限制了部分借钱、借名额炒房的投机者，但却给他这种刚需人士带来了新麻烦。

“深圳现在对于刚需购房不太友好，尤其是在深圳工作的刚需客。买房（打新）按照社保年限入围，最后能参与打新都是社保年限非常久的人，动辄一百多个月社保才能入围。” 他说，“我打算打沙井海岸城，就怕没机会入围，被社保要求伤到了。”

今年1月深圳松岗楼盘“新世界．松风明月花园”公布了一份诚意登记入围名单：入围者社保或个税最高缴纳时长510个月，即42.5年，最低缴纳时长135个月，即11.25年，换言之，11.25年以下无法入围摇号。

宇峰向我们转来一段朋友圈里的抱怨——“这样的规定让我们在深圳工作了3-6年这些真正需要婚房、最刚需的人群永远买不到房。”据他了解，深圳市面上甚至有人兜售所谓的“超高社保老人票”，因此有不少刚需人士向深圳住建局投诉，强烈要求深圳取消上述社保年限要求。

旨在打击炒房者的规定，变成了刚需客的“拦路虎”，这或许是监管部门意料之外的状况。

中原地产首席分析师张大伟在分析本轮沪深楼市调控时表示，“上海和深圳楼市已经彻底金融化，打新潮导致的套利群体里成为市场主流。这种情况下任何调控政策想有效越来越难。”

他指出，简单的抑制打新对于市场来说，不能产生根本影响——“要么调控全面收紧，让市场价格下跌，使得二手房价格跌了，新房也就没有价差了；要么让这些打新的房子变成鸡肋，增加限售，没法炒房”。

要做到上述两点又谈何容易。

“购房者不缺钱”？

与深圳毗邻的广州，尽管楼市表现不如深圳那般魔幻，但在去年也呈现了非常明显的“量增价稳”势态，让不少开发商收到了满意的成绩单。

广州中原研究发展部的数据显示，2020年全年广州一手住宅累计成交100905套，同比上升27%，为近四年来的最高纪录；全市新房均价为30025元/平，较上一年增加5%。二手房市场的成交量亦较上一年回升19%，价格微幅上调。

广州中原分析认为，2019年末广州部分区推出人才新政，一定程度上刺激了2020年成交复苏。预计2021年更加积极的人才落户购房政策将会落地，同时广州将吸引更多买家购房作为资产保值途径。在此环境引导下，预计广州2021年新房成交将在2020年基础上，出现10%左右增幅。

即便广州传出房贷额度收紧以及广州四大行整体上调房贷利率的消息后，一些市场人士仍然抱有乐观预期。

“限贷对我们（楼盘）没什么影响。”广州某待售楼盘的营销负责人对我们表示。该楼盘地处知名教育板块，为该地段少见的大型高端社区设计，周边二手房均价在6-9万/平。据该负责人透露，前来咨询的意向购房者络绎不绝，项目未来定价可能会达到10万/平，“购房者不缺钱”。

一位在广深知名度极高的地产媒体人士认为，在四个一线城市中，广州近一年来的调控力度算是稍弱的，因而吸引了大量资本流向楼市。这其中既包括房贷，也不乏被有关部门三令五申要严查的经营贷。

该人士对我们透露，与此前暴露出来的空壳公司诈骗银行贷款或将新购置房屋抵押申请经营贷不同，一些长期有着合法业务和固定资产的小微公司，甚至是享受优惠政策的高科技公司，也存在将经营贷投入楼市的问题，只是行为更具隐蔽性。“对于这些（经营企业的）人群来说，就像现在追基金一样，楼市也是他们资产增值保值的渠道。”

值得注意的是，在旺盛的市场需求遭遇趋紧的房贷管控后，一些矛盾已隐约浮现。

2021年1月的最后一周，一张疑似购房者在某银行广州分行门口拉横幅，抗议银行房贷不放款导致其被告毁约的照片，于微信朋友圈中流传。

截止发稿前，我们未能联系上相关银行就此事回应。

据南方日报近日暗访，在21家银行的广州分行中，除了某外资银行表示14天内可放款，其他银行大多数表示需要排队，速度最快的银行也要排到3、4月份，而大多数银行均表示放款时间“不确定”、“未知”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，四大行出现调整有风向标意义，这次利率上调是全面的，无论首套还是二套都进行了调整，进一步体现了信贷政策收紧的导向，不排除后续信贷发放的节奏也会放缓。

他同时指出，信贷收紧会限制市场交易，或者说有助于市场的稳定。但是在实际过程中，也要防范各类风险，包括恐慌性购房以及既有购房合同违约等风险。

尽管每年年末各家银行都会出现房贷排队现象，但因银行放款慢引起的购房违约纠纷近年来在媒体上并不多见。上一次银行房贷纠纷频发的时段还是2011年。

值得一提的是，当年在央行上调基准利率的背景下，国内部分银行采取了擅自变更合同提高利率或拖延贷款迫利率提升的手段，导致购房者遭受资金损失而引发诸多纠纷，其中以广深地区最为严重。最终，广东银监局不得不出面“督促指导”银行解决问题、兑现承诺。

希望十年前的故事不要重演。