召开誓师大会下达2021年两大考核目标 恒大物业暴涨26.22%

1月18日，恒大物业暴涨26.22%，创上市新高。19日高开低走，最终跌0.26%收于15.46港元/股，总市值为1671亿港元。

这一切皆因17日恒大物业召开军令状誓师大会，下达2021年两大考核目标：第一，每月新增拓展在管面积3000万平方米；第二，每季度净利润都要较去年全年净利润的1/4增长50%以上。

以此测算，恒大物2021年在管面积将增长3.6亿平方米，意味着期末在管面积将超过6.14亿平方米；利润方面，按此前披露的恒大物业2020年净利润预计26亿元计算，公司2021年净利润将达到39亿元。

许“上”愿 结“中”果

这份文件是让人震惊的，因为按照目前市面上流传的业绩考核，相当于再造一个恒大物业。

截至2020年6月数据显示，恒大物业在管面积为2.45亿平方米，2021年全年将新增3.6亿平方米的在管面积。3.6亿平方米是什么概念？几乎相当于一家头部物企，而港股物业板块在管面积低于1亿平方米的中小物企至少有10家。截至2020年中报，已上市物企中在管面积超过3亿平方米的只有彩生活、雅生活服务、碧桂园服务、保利物业4家。

而从恒大物业往年的新增在管面积来看，这一任务也很艰巨。2018/2019年，恒大物业每年新增在管面积分别为4706万平米，5245万平米，其中大部分来自于恒大集团。克尔瑞数据显示，从2018-2020年恒大地产的操盘面积分别为4880万平米、5241万平米、5684万平米、7774万平米，即便全部结转给物业年平均增量在6000万平米左右。假设关联方恒大2021年结转1亿平米，公司自己至少还需要外拓2.6亿平米。

但2020年中报显示，恒大物业储备面积为2.59亿平米，储备率（储备面积/在管面积）达到了1.02，龙头中仅碧桂园服务储备率超过1。如果全部转化为在管，业绩考核的最高目标未尝不能实现。不过签约项目的转化需要时间，一年全部转化似乎不太可能。

资深物业专家金永宏认为，依靠市场外拓的效果太慢，恒大物业2021年必然会开启并购模式。毕竟以10多倍PE去收购，对于现在PE（TTM）高达90倍的恒大物业来说不吃亏。相比于市盈率较低的小物企，恒大物业去做并购的空间大得多。

相对于在管面积的考核，利润考核似乎更容易实现。恒大物业要求每季度净利润都要较去年全年净利润的1/4增长50%以上，推算公司2021年净利润同比增长50%至39亿元。由于2020年年报数据并未公布，2019年物业股归母净利润同比增长的平均值是77%。碧桂园服务2019年净利润同比增长61%，恒大物业50%的增长率基本与行业持平。

值得注意的是，两份文件将考核完成率定为50%，也就是说在管面积新增1.8亿平方米，利润同比50%即完成考核，属于“许上愿、结中果”的做法。但业绩考核指标也不等于业绩承诺，借由3.6亿平米的噱头，恒大物业又高调了一次。

高举高打的背后 市值管理or规模焦虑？

恒大物业此次自上而下推行的军令状，其激进做法非常符合恒大一贯高举高打的作风。

恒大物业上市之时，招股文件强调的是业绩增长最快的物管公司，2017-2019年，净利润复合年增长率达到195.5%。这是由于恒大物业此前的利润率较低，2018/2017年不超过5%。2020年中报飙升至25.14%。

众所周知，恒大深谙资本运作之道。关乎资本市场认可度的盈利指标，恒大物业提升的非常果断。同期毛利率从2017年的9.8%提高至38%，高居龙头物企之首。但恒大物业招股价格并不高，求稳心态加之盈利指标尚未稳定，上市首日盘中破反映了市场的观望情绪。

直至1月6日，受住建部、发改委、银保监会等十部委昨日发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》政策影响，A+H42家物业股全线大涨，涨幅超过10%的物业股至少有10家，但社区增值服务占比只有11.2%的恒大物业当日仅涨3.06%。

1月7日盘后，恒大物业发布正面盈利预告，预计2020年度录得股东分配利润约26亿元，为去年的2.8倍左右。次日（8日）恒大物业暴涨26.14%，恒大物业市值终于冲破千亿。17日誓师大会内容传出，18日公司股价再度暴涨26.22%。一套组合拳下来，10个工作日内股价涨幅达82%。期间，恒大集团曾在1月8日斥资9.21亿港元增持恒大物业，持股比例升至61.7%。因此，也有市场观点认为恒大物业市值管理的动作明显。

恒大物业上市前普遍被外界寄予下一个千亿物企，但物业股处于下行行情，加之恒大物业的成色低于预期。数据显示，恒大物业中报在管面积居上市物企第5位，处于头部物企尾部。但11亿元营业收入与碧桂园服务的13亿元相差不大。

加之目前物业股估值处于两极分化状态。高利润率或高成长、亦或是龙头物企，二级市场均给予了较高的估值溢价。恒大物业近期股价抬升后，截至1月19日收盘，市盈率（TTM）为91倍，总市值达1671亿港元，低于老大碧桂园服务的1965亿港元。

有业内人士表示，碧桂园服务和恒大物业的发展策略略有不同。去年碧桂园服务收购了环卫、电梯等业务，相当于“平台”的角色。而恒大物业现在是争取规模第一的姿态。当然不排除恒大物业此举，更深层次的或是房企三道红线下的压力所致。