中交地产“三条红线”下扩储狂奔 大刀阔斧补仓后债务激增

原标题：焦虑中交地产：“三条红线”下的扩储狂奔

本报记者/李瑞娜/成都报道

“三条红线”的倒逼，似乎并未影响中交地产股份有限公司（000736.SZ，以下简称“中交地产”）对市场排位的争夺激情。

公开信息显示，在2020年的最后一个月，中交地产已经在青岛、武汉、雄安、南京等地共计5度拿地，累计花费金额超过43亿元。

事实上，高频拿地的风格早在李永前从绿城回归之时便已定调，冲击“央企前三”与“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年千亿之上”的目标正在不断督促中交地产再造一个“绿城”。

与拿地拨动的市场情绪不断交叠的，还有中交地产高悬多年的负债。Wind数据显示，从2016年开始，中交地产剔除预收款之后的资产负债率便已超过80%，净负债率也在2020年6月达到238.86%，踩中国家调控“三条红线”中的两条。

“国家跟房企的‘三条红线’我们也非常重视，也会尽量控制在国家的政策范围以内。”对于负债高企下的资金压力，中交地产证券部相关负责人向《中国经营报》记者表示一切正常。“资金上有一些发行的公司债，也有一些项目正常融资，还有我们的大股东对我们也有比较大的资金支持。”

加速扩储

梳理公开信息可知，中交地产的拿地节奏正在加速。

2020年12月1日，中交地产耗资12.7亿元拿下南京地块；7日，中交地产与中交雄投、中交投资组成的联合体成功竞得雄安站枢纽片区3号地块，并宣称拟投资约170亿元，将其打造成一座中交未来科创城；8日、15日，中交地产二下武汉，分别以7.822亿元、8.518亿元的代价先后斩获两宗地块；31日，中交地产和青岛城投联合体斥资14.85亿元最终拿下青岛钢铁厂地块。

一个月内5次拿地，累计金额超过43亿元的拿地节奏与此前的中交地产大相径庭。

对此，中交地产证券部相关负责人表示，这是上市公司的正常行为。“拿地是我们规模化发展的一个支撑，也是公司正常经营行为的一个方面。”

事实上，中交地产的规模化策略早在两年前便高调出台。2019年7月，在绿城结束5年学习的李永前履新总裁，并为中交地产定下“三级跳”的目标：“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年千亿之上”，同时喊出冲刺“央企前三”的口号。

随后，中交地产的土地储备便迅速扩张。2019年，中交的拿地力度增大，全年共拿地15块，新增计容建筑面积229.54万平方米。土地购置总价款181.59亿元，权益价款118亿元。

2020年前三季度，根据中交地产公告数据，公司累计斩获地块24幅，土地购置总价款460.5亿元，权益价款分别为227.9亿元，基本是2019年全年的两倍。

观点指数公布的《1~10月中国房企新增土地储备报告》显示，2020年1~10月，中交地产新增全口径土储745.89万平方米，权益土储568.6万平方米，新增货值1494.4亿元，拿地权益价款已经攀升至312亿元。

然而，土地储备的快速膨胀并未及时实现李永前的销售目标。公告数据显示，2019年中交地产只完成了不到300亿元的销售额，距离350亿元的目标还差50亿元，权益销售额也只有192.26亿元，权益销售回款145亿元。

在业界看来，第一个销售目标折戟之后，李永前的第二个销售目标也可能再度扑空。

根据中交地产2020年第三季度报告，公司在2020年1~9月实现全口径签约销售金额300.63亿元，权益口径签约销售金额196.84亿元；签约销售面积140.67万平方米。与500亿元的冲刺目标相比，2020年第四季度抹平近200亿元的销售差额仍是挑战。

债务激增

大刀阔斧补仓之后，是接踵而至的债务压力。

据Wind统计数据，截至2020年9月，中交地产债务总额同比增长91%至817亿元，资产负债率达到87.75%，剔除预收款后的资产负债率达到84.69%，且这一数据自2016年以来从未低于80%。同时，数据显示，2020年6月，中交地产净负债率也达到238.86%，触及所谓的“三条红线”。

针对房企提出的“三条红线”政策，主要是指房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%，以及现金短债比不得小于1倍。按照这“三条红线”，监管部门将把试点房企分为四档管理，每降低一档，此后的有息负债规模增速上限将增加5%。

一位房地产行业分析师向记者表示，一般来讲，缓拿地、去化土储，快促销、回笼资金是各大型房企降负的主要手段，而中交地产逆流直上激进拿地，也许是为了弯道超车，先大致铺开格局，再利用融资减轻风险。

“目前我们的资金没有出现异常情况。”中交地产证券部相关负责人表示，资金方面公司已经发行了相关公司债，也有一些在建项目可以融资，并且作为公司的大股东，中交房地产集团有限公司（以下简称“中交地产集团”）也有比较大的资金支持。

根据2020年年初公告，中交地产表示已通过向控股股东中交地产集团在2020年度内借款额度（新签借款合同）不超过80亿元的议案，借款年利率不超过10%。

2020年12月30日，中交地产方面表示，现根据经营需要，向中交地产集团申请借款20亿元，期限1年，年利率不超过10%，款项根据公司经营需要分批放款，由全资子公司华通置业有限公司提供担保。据悉，本次借款前，中交地产已使用的中交地产集团借款额度为15亿元。

除了向关联方借款，中交地产还多次从信托渠道寻求帮助。根据中交地产最新发布的新增借款公告，2020年前10个月，公司累计新增借款316.96亿元，占2019年末净资产比例的506.25%。其中，信托计划等新增净额163.81亿元，占2019年末净资产的261.63%，相较2019年末的8亿元增加20倍。

业内分析指出，在市场低迷、融资环境整体偏紧、债务违约风险上升的背景下，负债越高、担保金额越大的公司，越容易出现财务风险问题。

而细数近期中交地产公告，不断向旗下公司提供担保已经形成常态。2021年1月4日，中交地产连发三份公告向控股公司及项目公司提供担保与财务资助。同时，中交地产表示，将为来自中国平安保险（集团）股份有限公司和平安信托有限责任公司的19亿元融资，向中交地产集团提供反担保。

据悉，截至2020年11月30日，中交地产为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额82.18亿元，占2019年末归母净资产的300.53%；对不在合并报表范围内的参股公司提供担保余额为16.61亿元，占2019年末归母净资产的60.74%。

“为子公司提供担保并不会增加我们的资金压力，这是为我们自己控股子公司的融资进行的担保，控股子公司也是我们自己并表、自己控制，它的财务和经营状况我们都是可以及时掌握的，风险也是可控的。”中交地产证券部相关负责人表示。