千亿上新|合景泰富销售权益比降至62% 建筑成本持续缩减

大眼楼管“千亿上新”系列（更新中）：

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千亿上新|合景泰富销售权益比降至62% 建筑成本持续缩减

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出品：大眼楼管

作者：青柠

年初长达四个月左右的疫情加剧了房地产行业的“马太效应”。在数百家小房企走向破产的同时，规模房企凭借良好的抗风险能力顺利挺过寒冬，疫后销售强劲反弹，最终全年的销售目标并未受到太大影响，甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千亿房企由去年的34家升至43家，有进有出，排名也较此前发生了较大变化。数据显示，2020年1-12月，43家千亿房企共实现全口径销售额100877.78亿元，较去年同期的89637.81亿元同比增长12.54%。

2020年，时代中国以1003.81亿元销售额首次进入千亿阵营，销售规模排位43家千亿企业最后一名，但以增速来看，可以排到第9名。公司疫后销售增长强劲，下半年的销售额约为上半年的2倍多。从2016年的293.28亿元，到2020年的1003.81亿元，时代中国期间的复合增长率为36.02%，千亿进程相对来说并不算快。

时代中国目前的销售区域依然相对单一。中报数据显示，时代中国90%销售额都集中在广东地区。其中广州、佛山、珠海是销售主力地区，近几年珠海相对前两者增长较慢，销售占比逐渐下降，上半年三地销售额合计占比62.37%。而2016年-2019年，该占比分别为86.7%、76%、77.5%和66.7%。中报数据显示，除了上述三地外，其他地区销售额占比均在10%以下。

土储目前依然集中在广东，扩张缓慢。中报数据显示，时代中国目前的土地储备面积合计约2179.54万平方米，其中。同时，公司也在积极走出广东，成都、武汉、杭州等地目前均有布局，但土储占比均仅在1%左右。布局的相对局限，在一定程度上会制约规模快速扩张。

清远大量土储去化缓慢，投资的错配或大幅降低资金效率。值得注意的是，时代中国一直以来都大力布局清远，2013年，公司在全国6个城市拥有816.56万平方米土地储备，其中清远的土地储备便有288.82万平方米，占比35.37%，之后在2014年-2019年及2020年上半年，清远地区的土地占比也一直高达36.81%、32.1%、27.3%、33.3%、32%、23%和23.8%。

从2015年粤港澳大湾区概念出炉，到2019年《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出炉，清远最终没有被划入湾区发展。而清远当地经济发展水平落后，人均GDP落后于全国平均水平，早前投资人的入局，也大多带有清远或许可以搭上大湾区发展“顺风车”的心理期冀。2019年时，岑钊雄曾表示对清远未纳入规划并不担心，他认为，“广州以北，无法绕开清远，清远还是很有潜力的。”

然而事实上，时代中国在清远地区的去化非常慢。数据显示，自2017年以来，公司在清远的土储面积便一直在500万平米以上，期间一直在增长，直到2019年才出现了下降。但近五年，公司在清远的销售面积/土储面积一直都在10%以下，清远销售额占比在4%-6%之间，与20%以上的土储面积占比差距较大。

旧改项目加速落地，单年可贡献数百亿货值。随着越来越多全国性房企的入局，粤港澳大湾区“狼多肉少”是现状也是未来，城市更新在近几年成为时代中国补充土储的重要手段。2020年上半年，公司的城市更新项目由2019年底的120个增至150个，潜在建筑面积5200万平方米。公司2019年成功转化了10个旧改项目，2020年6月份转化了4个，据岑钊雄透露透露，2020年全年预计也可以转化10个，总货值700多亿。整体来看，公司的旧改业务稳步落地中，对货值形成强有力的补充。

上半年，时代中国在佛山、长沙、东莞三地拿地，拿地成本分别为8203.92万平方米、5184.50万平方米和7909.97万平方米，而当期公司在三地的销售均价分别为13436元/平方米，12653元/平方米和18367元/平方米，三地的拿地成本/售价分别为61.06%、40.97%和43.07%，佛山作为公司主力地区之一，项目利润空间却并不大。若不能在强势地区获取更多的溢价，那么快速外拓对进一步提升盈利水平较为重要。

而从盈利指标来看，近两年，时代中国的毛利率、净利率分别约在30%、14%左右，变动不大，2019年ROE增至近29%。

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作者：青柠

年初长达四个月左右的疫情加剧了房地产行业的“马太效应”。在数百家小房企走向破产的同时，规模房企凭借良好的抗风险能力顺利挺过寒冬，疫后销售强劲反弹，最终全年的销售目标并未受到太大影响，甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千亿房企由去年的34家升至43家，有进有出，排名也较此前发生了较大变化。数据显示，2020年1-12月，43家千亿房企共实现全口径销售额100877.78亿元，较去年同期的89637.81亿元同比增长12.54%。

2020年首进千亿，销售权益比降至62%。2020年1-12月，合景泰富实现合约销售金额1036.08亿元，同比增长20.32%，在现43家千亿房企中排名第39，从2020年的增速来看，也不算高，只排到16名，较2018年-2019年的72.2%、31.46%大幅放缓。同时，值得注意的是，公司近两年合作开发规模扩大，克而瑞数据显示，2018年-2020年，公司的销售权益比分别为82.09%、64.48%和62.39%。

深耕粤港澳、长三角，约9成销售额来自一二线城市。合景泰富成立于1995年，是一家老牌粤系房企，目前大湾区的9城2区中，公司已覆盖8城1区，长三角则以杭州、上海、苏州为中心进入17城，其余在以北京、天津为中心的环渤海区域，以成都、重庆、南宁为核心的西南区域也有少许布局。2019年年报数据显示，来自长三角、粤港澳大湾区等销售金额占比分别为43%、30%，而按城市等级来看，89%来自一二线城市。

近年新增项目70%以上为合作开发，目前土储权益比约66%。为了快速扩大规模，合景泰富近两年权益比大幅让步， 新增项目中70%以上都是合作开发。截至2020年6月末， 合景泰富权益土地储备1636万平方米，总建面2475万平方米，土储权益比例66.1%，依然较低，目前土储可满足公司约3年左右发展需求，相对不算充裕。2019年和2020年上半年，公司新增土储建筑面积分别为374万平方米和111万平方米，均低于当期491.9万平方米、220万平方米的销售面积，土储水平有缩减。

城市更新转化速度较慢。2019年，合景泰富在广州有超20个城市更新项目，2020上半年，在广州、佛山及深圳的城市更新项目总量升至32个，预计总可售货值6100亿元。截至2020上半年，广州有3个项目启动拆迁，1个成功转化。公司预计2021年可以开始实现销售，总体来说，当前转化较慢。虽然预期6100亿元的可售货值比较可观，但旧改项目占用资金大，签约、拆迁等环节繁杂，在时间上存在较大的不确定性。

盈利指标表现优秀，ROE稳定在30%以上。而从盈利来看，wind数据显示，合景泰富近几年的毛利率虽有波动，但整体均在30%以上，销售净利率基本也在30%-40%左右。在近几年房地产行业ROE集体承压的情况下，2019年，合景泰富的ROE由此前的14.31%大幅上升至30.37%，表现突出。一般来说，不少重仓一二线的房企近几年都面临着地价上升和限价政策带来的双重挤压，盈利指标下降在所难免，对于9成左右销售集中在一二线城市的合景泰富来说，成本控制或许已到极致。

建筑成本持续下降，拿地和建筑成本约占售价的44%。公司近五年的销售均价均在16000元/平方米以上，最高的一年为2019年17504.98元/平方米。而2018年-2019年及2020年上半年，（拿地成本+建筑成本）/销售均价为58%、44%和44%，虽然2020年上半年的销售均价发生了下滑，土地成本也由2019年的3102元/平米升至3852元/平米，但建筑成本却由2019年的4626元/平米大幅降至3447元/平米，相对于核心重仓粤港澳大湾区的房企来说，这一建筑成本相对偏低。