万科物业上市猜想：是错失资本良机还是正当时？

上周物业行业发生了几件大事。一是十部委联合下发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，住宅物业迎来一大利好，尤其是对住宅规模较大的物企而言。二是万科物业又一次被传上市。即便随后公司予以否人，但万物云与深圳万科物业的股权腾挪仍然备受各方关注。

政策利好下，恒大物业连续2个交易日涨幅达38%。作为龙头的万科物业若上市，市场追捧程度是否更甚？

猜想一：上市动力或来自于降负债

“万科物业一直是行业老大，大家做什么都习惯了先看看万科。”这是业内人士几乎达成共识的一个认知。就在大家都争先恐后的抢滩物业风口上市之际，老大万科物业仍是老神在在，不为所动。

物管公司上市潮起于2018年，当年物业新股有6家，此后2019年10家、2020年18家，物企争先登陆资本市场。老大万科物业每年都要被问到何时上市。

2018年，郁亮说“我就不上，我怕资本市场把我们引导坏了”。

2019年，郁亮说“一定要等到万科物业成为城市服务商，区别于传统的物业公司，才会让其上市”。

2020年，郁亮说“万科物业一定会上市，但时间还没确定”。

2021年1月，万科物业被传打包物业和科技业务一同上市。

早晚会上市，为何选在此时？物业资深专家金永宏认为，万科物业此前一直上市动力不足。宝万之争时股权混乱。而资本市场最大的好处是于融资及品牌溢价。母公司万科资金充裕，同时万科物业本身在行业内已经具备了一定的品牌知名度，物业是万科的加分项，在公司内同样受到重视，不缺钱的状况下上市动力会受影响。

但新浪财经注意到，2020年延续的上市潮固然有物企本身融资需求，另一方面房企融资收紧，尤其是“三道红线”引起业内震动，去杠杆降负债是房企目前主要任务。

截至2020年三季度末，万科于目前的净负债率为28.51%，维持行业低位；现金短债比为1.97，短期偿债能力较强；扣除预收账款的资产负债率为74.2%，略超70%的监管红线。

作为财务优等生的万科势必要降低资产负债率，以进入绿档争取最大融资额度。物业板块的规模相对于地产虽然不值一提，但前有恒大通过物业板块引入235亿港元战投先例，再加上IPO募资，未尝不能达到大幅降低负债的目标。

金永宏则认为，现在二级市场物业股经历过新股密集上市后，估值两极分化，给予龙头更高估值，万科物业上市应该是一个比较好的时机。

猜想二：整体上市估值或更高

上市就要讲好故事，单凭物业管理是缺乏想象空间的。

物业管理行业一直在寻求第二增长曲线。早先在互联网浪潮影响下利用科技手段，注重智慧服务。而现在，不讲城市服务的物企都不好意思说自己是物业公司。

“万物云目前每个版块都是独立平台，既可以整体上市，也可以单独上市。”此话一出万物云的上市出现许多猜想。

万科物业恰好什么都有。住宅物业有万科物业，朴邻发展负责业主资产管理；商写物业有万物梁行；城市服务品牌为万物云城。整体发展路径是从社区到商企再到城市，从物业服务到资产服务再到设施服务。

但资本市场只看业绩。高毛利的社区增值服务、商业运营服务均被给予了不错估值。比如，华润万象生活在上市前放弃了华润物业科技作为上市主体，将物业及商业运营一起打包上市，称之为“华润万象生活”。目前市盈率（TTM）高达173倍。

从万科物业少量的公开数据来看，除去核心的万科物业，其中成立不久的万物梁行收入规模可能最大。万物梁行成立于2019年12月，截至2020年10月公布的数据显示，覆盖149城、拓展新项目超140个，共服务项目超1140个，管理面积超1亿平方米。商写物业的管理规模已经超过了大多数的中小物企。

而目前市场上屡被提及的城市服务，万科物业其实早在2018年开始探索，目前完成10个城市、12个项目的综合探索，在珠海横琴、雄安新区、 广州白云等地布局，但盈利情况不明。

据悉，万物梁行本身是并表万科物业的。从万科本身角度出发，万科物业更名万物云后多次强调万物云未来的对手不会是物业公司，而是科技公司的下沉，未来将投入更多在人才建设、服务品质以及补贴新业务的成长。

目前两家科技子公司被认定为国家高新技术企业，Tech模块已经成型且具备了BPaaS（流程即服务）输出能力与广泛的IoT（物联网）连接能力。接下来，住宅物业领域形成的BPaaS（流程即服务）服务将在万物云旗下各空间服务子品牌上全覆盖，并以睿联盟为主要载体对外进行输出。可见，科技的故事涵盖万物云整体业务，若打包上市或将是万物云的整体上市。

猜想三：万科物业是否错失了良机？

万科做财报的水平有目共睹。资料显示万物梁行并表万科物业，也就是说万科的物业板块数据至少包括了住宅及商写物业收入。

Wind数据显示，2015-2019年，万科物业服务分部收入分别为29.7亿元、42.6亿元、71.3亿元、97.9亿元、127亿元，2020年上半年收入为66.9亿元。同期分部营业利润率为17.38%、17.22%、16.18%、17.44%、17.96%、 14.37%。

克而瑞物管数据显示，万物云2020年在管面积5.78亿平方米，其次是雅生活服务和碧桂园服务，分别为5.05亿平方米、4.08亿平方米。无论是收入还是在管规模，万科物业还是老大。

但借助资本的力量，碧桂园服务和雅生活服务的营收规模攀升迅速。2017-2019年万科物业营业收入复合增长率为21.24%，碧桂园服务和雅生活分别为45.66%、42.76%。2020年半年报数据显示，碧桂园服务与万科物业营收仅相差4亿元，碧桂园服务追赶龙头的势头凶猛。

万科称自己不是物业公司，而是一家科技公司。碧桂园服务随后提出新物业的概念。新物业包括新服务、新科技、新生态和新价值。“新服务”即从基础服务到增值服务，再上升至城市服务上，打破物业服务边界。保利物业则认为“物业要打破业务类型上的思维固化，只要有需求，我们就提供服务，让大物业承担起国家战略发展当中的软性服务力量，即软基建。”

万科物业长期占据老大地位，但却坚持不上市。回过头来资本市场头部物企对于行业话语权蠢蠢欲动。物管企业未来的发展方向在哪里？谁先走通下一个黄金赛道，谁就是那个领头人。行业环境的变化或使超车万科成为可能。