物业管理行业进入全新转型升级时代 物业公司好日子在后头

物业公司“好日子还在后头”

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中国指数研究院预计，到2025年，全国商品住宅销售面积累计将达238亿平方米，仅物业费一项收入的市场规模，就将高达1万亿元。而多种经营收入，更将高达1.8万亿元。

出门忘带门禁、快递没人签收、设施无人维修……人们在日常生活中碰到的一系列问题，实际上映射了传统物业行业的痛点。

1月10日，记者在重庆金科南山小区发现，业主通过物业的云车管、云监控、AI天天-人脸识别、大社区APP+大管家APP等智慧服务管理平台，让你遇到的那些物业问题都不是事。

新年伊始，物业行业喜获政策“大礼包”。国家10部委联合出台《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，就提升物管服务水平、推动生活服务业、强化监督管理等6个方面做出明确指引。这标志着，物业管理行业已进入全新的转型升级时代。

万亿元蓝海渐成行业新风口

近年来，房地产行业进入存量市场，传统房地产开发领域利润率整体下滑。与此同时，物业行业万亿元级市场规模引发新的想象空间。

天眼查专业版数据显示，我国共有近228万家物业相关企业。地域分布上，广东省的物业相关企业数量最多，超过36万家，占全国总量的16%。山东省和江苏省位居第二三位，均拥有超过19万家物业相关企业。上海和北京两大一线城市也跻身前五名。 东方证券分析测算，到2030年，基础物管物业市场规模达1.7万亿元，行业总规模超过2.5万亿元。

据了解，目前的物业管理行业已撕开了物业四保、劳动密集型产业、房产附属等传统标签，并且正进行着众多的变革：联盟模式助力部分企业成长为航母型公司；资本风口渐大，优秀的物业服务企业接二连三上市；规模企业投入资金研发互联网技术平台，物业管理进行智能化，规模效益越见显著。

而跳脱资本裹挟的思维，龙湖智慧服务走上了另外一条路。截至目前，龙湖智慧服务已经实现全国73座城市近1000个项目的云端管控，为240万户业主提供掌上服务，并走出社区，接管学校、医院、购物中心、交通枢纽、甚至市政道路，向城市生活的每一个角落延伸。

两年前，龙湖物业集团就与重庆两江新区共同出资组建新公司，接手悦来片区市政管理。这也是全国首家混合所有制的新型城市服务企业，管理着重庆国际博览中心，这个投资数十亿元的城市地标建筑群以及周边近20平方公里范围内环卫、园林、道路等市政设施。

金科物业在母公司金科地产自有项目外，还管理着京东、顺丰、普洛斯的物流园，几家机场以及近数十家产业园区。目前在200多个城市拥有物业管理项目，物业巡查大部分都在“云”上完成。仅2020年省下的差旅成本，就以千万元计。金科物业董事长夏绍飞透露，得益于大数据智能化，去年增加约4000万元净利润。

通过大数据智能化，物业公司更好地扮演了城市管理“最后一公里”的角色，并从中找到了新商机。通过建设无人超市、智能充电配套设施等，打造“100米智慧生活圈”；在自有小程序推出线上卖菜专区，将新鲜蔬菜配送到业主家里以及提供全科医生24小时在线咨询、专人配药到户服务。

企业纷纷争抢资本赛道

物业常被看作是房地产行业的业务衍生板块，不过在近几年，房地产企业分拆物业上市成为热潮。2020年，重庆两家房地产企业金科股份、迪马股份先后分拆旗下物业公司赴港上市。

从物业行业自身禀赋看，在大数据时代，物业公司扼守流量人口，占据了开展多种业务的天然优势。地产开发受制于土地资源仍有尽头，而服务却无止境。对地产公司而言，物业分拆上市可为母公司造血，缓解资金压力，也有利于优化战略布局和提升企业价值。

“2020年11月17日，金科智慧服务集团股份有限公司在香港交易所挂牌上市，从‘智慧服务’四个字也可窥见，在未来我们将把智慧服务作为企业战略的核心重点，不断通过科技的手段赋能到城市服务、赋能到居民生活的方方面面。”金科股份董事长蒋思海如是说。

近年来，互联网、大数据、人工智能等技术的出现，正倒逼着物业行业走上转型之路，智慧物业、智慧社区等新兴字眼应运而生，物业行业整体呈现智能化发展趋势。

比金科物业更早在港交所上市的迪马股份相关负责人告诉记者：“物业管理已形成慧联、慧眼、慧行三条产品线。未来，还将持续投入更多资金用于智慧社区平台以及各个业务平台的建设。”

2020年12月9日，华润万象生活上市，当天收盘就刷新了物业股的估值记录：获得110倍市盈率，位列物业股估值第一名。这个市盈率是它母公司华润置地的15倍。至此，“巨无霸”华润已经收获了13家上市公司，其中港股8家，内股5家。

最近一个多月以来，十强房企阵营里，世茂、融创、恒大都把物业端上资本盛宴，华润是第四家。老牌10强房企中，只剩万科和龙湖没“拆家”了。截至目前，共有34家内地物业企业登陆港股、3家企业进入A股。这些物业股大多数由规模型房地产开发企业分拆而出。仅2020年就有13家企业登陆港股，另有8家已交表，20余家企业在准备进程中。

据中指院统计，截至去年底，港股上市物业企业总市值达5636亿港元，较年初增长1203%，A股上市企业总市值达353亿元，较年初增长21%。港股上市物业企业平均市盈率约为35倍，远高于港股平均市盈率10.3倍。

政策红利加持助力

当然，传统物业企业存在的问题也长期饱受诟病，不容忽视。天眼查专业版风险数据显示，我国有超过28万家物业相关企业产生过法律诉讼，其中，案由涉及物业服务合同纠纷、买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷的案件数量占比超过60%。另外，有3.42%的物业相关企业曾遭到行政处罚，1.8万家曾存在严重违法行为。2020年，物业相关企业被执行人信息数量达24.1万次。

一场疫情，不仅让大家意识到物业服务的重要性，也让资本市场重新发现了服务的价值，物业行业正在以崭新面貌进入新的发展阶段。

国家“物业新政”发布当天，相关物业股在资本市场全线飘红。截至1月6日收盘，港股44家物业上市公司中42家股价呈现不同程度的上涨，仅两家股价略微走跌。A股市场中，招商积余涨停，南都物业、新大正等物业相关股票上涨幅度也超过7%。业内认为，物业管理行业优化升级势在必行，品牌优势明显的规模物企具备更广阔发展空间。

物业是美好生活的重要部分，随着人们对美好生活的重视，促进物业行业发展的规定和政策也愈发密集。去年《政府工作报告》强调，住宅逐渐回归居住属性，品质和服务成为业主关注的首要对象。还从国家层面，第一次把物业管理纳入扩内需的核心领域，第一次明确鼓励物业管理公司依托科技赋能，开展社区增值服务。

记者在采访中了解到，越来越多的物业企业开始布局非住宅物业领域。上市的新大正、宝龙商业非住宅物业收入占比最高，达到 30%以上。而500 强物业企业，在非住宅领域的办公楼、商业、学校、工业、场馆、医院等业态均有布局。

中物研协总经理杨熙则认为，物业新规势必将更加有效指导各地物业管理条例修订，也将为修订国家《物业管理条例》做好铺垫。

重庆市物业协会秘书长何伟告诉记者，物业公司“好日子还在后头”，上市步伐有望进一步加快。从市场容量看，中国指数研究院预计，到2025年，全国商品住宅销售面积累计将达238亿平方米，仅物业费一项收入的市场规模，就将高达1万亿元。而多种经营收入，更将高达1.8万亿元。

李国

李国