富力竭力自救：提前还债180亿 债务警报仍未解除

跨入2021年，陷入债务泥潭的富力竭力自救。

1月5日，富力地产（2777.HK）公告完成两笔债券兑付。其中，将在1月11日到期的“16富力01”，总规模60亿元，本期债券利率7.2%，按此计算，利息为4.32亿元；以及原计划在2023年1月2日到期摘牌的“18富力10”，已经全部回售，涉及回售金额70.2亿元，利息4.91亿元。

1月4日，富力公告债券“18富力08”全部登记回售。“18富力08”总规模40亿，票面利率6.58%，原本将在2022年12月3日到期。

资金紧张的富力连续兑付本次超过180亿的债券，钱从哪里来？上月底的几笔股权质押似乎可以给出答案。

2020年底，富力将其持有的广州天力建筑90%股权、广州圣景房地产25%股权、广州富景吉山房地产50%股权，全部质押给了广州城投。有市场观点认为，上述三次股权质押为富力换回50-100亿的现金。

这三家公司对应的底层资产分别为富力地产旗下的建筑公司、富力集团总部所在的富力盈凯广场，以及广州天河吉山村旧改项目，涉及富力不动产、旧改、建筑三大板块。其中，吉山村旧改项目系富力在2020年11月刚刚拿下的旧改项目，与合景泰富分别持股50%，项目改总成本预计将达到206亿元。

广州城投由广州市国资委全资持有，此举也被理解为广州国资出手纾困。值得一提的是，2020年11月底，广州城投刚刚为恒大纾困，出资100亿参与恒大战投。

更早之前，广州城投曾出资参与保利地产旗下项目。工商信息显示，2020年初，珠海联涛股权投资基金有限合伙企业，注册资本由1000万增加至30001万，其中广州城投出资3亿，保利旗下珠海孚厚基金出资1万。连续牵手保利、恒大和富力，广州城投的合作对象非常明确：三者均为广州本地头部房企。

1月4日，富力公布了2020年全年销售业绩，虽然仍是广州房企中的前列位置，但早已没有“华南五虎”的风光。2020年富力累计实现权益签约销售金额约1387.9亿元，同比增长0.43%，相比1520亿元的销售目标完成了九成多。

值得注意的是，富力在年尾突击打折抢收。12月底，富力内部75折售房的消息满天飞。当月，富力完成合约销售215亿元，环比增长47%，同比增幅达到20%。

事实上，最近两年富力的销售增速已经明显放缓。2017年-2020年，富力分别实现合约销售818.6亿、1310.6亿、1381.9亿和1387.9%，同比增速分别为35%、60%、5%和0.4%。

2017年，富力从万达手中收购了77家酒店，让自己成为全球最大豪华酒店业主。但重资产且须长期投入的酒店业务不断侵蚀着富力的利润。数据显示，从2018年起，富力的酒店营运业务一直处于亏损。2020年受疫情影响，酒店业整体进入极寒期，上半年富力酒店业务营业额从上年的33.42亿降低至13.96亿。

销售降速、酒店亏损，反映在业绩上是富力2020年业绩大跌。2020年前三季度，富力实现营收500.38亿元，同比下降0.96%；实现净利润41.22亿元，同比下降9.15%。

富力下滑的业绩和紧绷的资金链，让评级机构纷纷对其下调评级，这直接导致金融机构敬而远之，进一步加剧了富力的债务困窘。

富力之困

富力虽然刚刚完成了180亿规模的债券兑付，但是债务危机仍未解决。截至2020年三季末，富力的短期借款为93.47亿元，一年内到期的非流动负债659.23亿元，短期有息负债共计752.7亿元，同期富力手头货币资金为359.5亿元，无法覆盖短债。

截至目前，富力有超过92亿规模的境内债券将在一年内到期摘牌或进入回售。其中，规模36亿的“16富力03”将在1月22日到期摘牌。另外，富力在2019年初发行的一笔5亿美元的优先票据也将在1月10日到期。

2020年8月，富力联席董事长李思廉曾对外透露富力的降债计划：未来9个月，将处理250亿元-300亿元债务，一半会有重组安排，其余则靠资金和销售抵消。

过去，富力长期依赖“借新还旧”度日，但这一策略正越来越难以实行。

监管层在去年出台“三条红线”新规，要求房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。截至2020年三季末，富力剔除预收款后的资产负债率约为70.05%，净负债率为175%，现金短债比为0.48，“三条红线”全部触及，位列“红档企业”，仅能借新还旧，不得新增有息负债。

最直接的表现是，富力的融资正变得越来越难。三季报显示， 2020年前三季度富力筹资活动产生现金流量净额，继2012年后首度为负值。其中，富力通过借款取得的现金为425.1亿，同比下滑47.7%。

与之相对的是富力不断攀升的融资成本。2020年11月12日，富力公告发行3.6亿美元的两年期优先票据，年利率为12.375%。这笔票据的利率远超行业平均水平，也远超富力当前存续的境内外债务。

资金压力之下，富力不得不使出一些“非常”方式降低成本。尽管富力数次辟谣裁员，但从其披露的数据来看，2019年末富力员工数62305人，到了2020年6月末仅有39244人，减少了三分之一还多。

事实上，富力为筹资已经使出了浑身解数。

变卖资产是房企回笼资金最快速的方法。10月12日，富力完成广州CBD某写字楼的部分权益转让，交易规模近20亿元。11月9日，富力再将广州国际机场富力综合物流园70%股权，以44.1亿元转手给黑石集团。此后，有媒体报道称，富力已经将海南富力海洋欢乐世界的股份摆上货架。广州黄埔笔村旧改项目股权也计划转让给平安不动产。

此外，富力还质押了大批项目，套现以解燃眉之急。除质押给广州城投的三家公司外，富力在12月还相继将七家公司股权质押给平安系公司、光大银行和五矿信托。

富力还通过股权融资“输血”。2020年10月，富力完成2.57亿股新H股配售，配售所得款项净额为24.98亿港元。

2020年12月，富力又拉来“泛海系”纾困。2020年12月23日，汇汉控股、泛海国际集团及泛海酒店集团发布联合公告，称于12月21日，通过摩根士丹利安排，购买了富力2022年到期票据，总对价9.69亿元。

除了变卖资产和股东入股，开辟新的上市平台也是富力“回血”的方式之一。去年9月初，市场一度传言富力地产意欲将部分酒店资产打包成房地产信托基金在新加坡上市。不过，此事一直未有实质性进展。

11月底，市场再次出现富力两名创始人张力、李思廉持有的天力物业计划上市的传言。有媒体报道称，天力物业正招聘能够独立负责上市公司账务的财务岗。

联想到从2019年起的物业分拆上市潮，天力物业上市似乎也不是不可能。事实上，早在2016年富力地产中期业绩会上，管理层就表示过正在研究物业管理业务分拆上市。2017年3月，富力官宣整合集团下属物业公司，组建富力物业服务集团；2020年4月，张力与李思廉将富力地产旗下的天力物业以低价私有化。

不过上市的远水解不了近渴。如今富力的债务危局仍未解开，接下来李思廉和张力要出什么棋？