社区增值服务获政策“力挺” 42家物业股成色几何？（统计）

1月6日，受住建部、发改委、银保监会等十部委昨日发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》政策影响，A+H42家物业股全线大涨，其中银城生活服务涨幅高达39.5%。截至6日收盘涨幅超过20%的有7家，涨幅超过10%的有24家。对比上一次在业内刷屏的六部委《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》，本次《住宅通知》涉及了住宅物业全方位。

《通知》内容涵盖完善物业服务价格形成机制、推动发展生活服务，鼓励有条件的企业向各类生活服务领域延伸等。根据中信建投要点梳理，涉及物企的重要内容如下：

1、推动城市管理服务下沉，向居住社区延伸。

2、探索将恶意拖欠物业费的行为纳入个人信用记录。

3、城镇老旧小区改造中推动建立物业管理长效机制，鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。

4、支持物业服务企业兼并重组，推动物业服务规模化、品牌化经营，提升整体服务水平。

5、物业服务价格主要通过市场竞争形成。提倡酬金制计费方式。

6、提升物业服务行业人员素质。

7、加强智慧物业管理服务能力建设，提升设施设备智能化管理水平。

8、鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。

此外，住房和城乡建设部门在征求街道意见的基础上，建立物业服务企业红黑名单制度；突发公共事件应对期间，街道指导物业服务企业开展应对工作，并给予物资和资金支持。委托物业服务企业承担公共服务事项的，应当向物业服务企业支付相应费用。

值得一提的是，《通知》下发后引起市场各方关注的点主要有两个：一是物业费市场化定价，二是政策方面对社区增值服务的“力挺”。

国信证券点评，过去一段时间，压制板块估值的重要因素之一是市场担心人力成本持续上涨而物业费单价难以提升对物业公司利润率的侵蚀，本次通知从政策导向上看打开物业费根据成本进行市场化调整的政策通道，有利于逐步消解市场相关担忧，认为这对板块形成重要利好。中信建投研报也认为，文件第十一条比较明确的包含了鼓励物业费市场化定价的政策意图。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，此次政策最大的亮点在于对物业企业放宽经营权限，包括养老托幼、社区消费、资产管理等领域，可以认为是物业企业“春天”的到来。随着业务范围的扩大，物业企业的经营水平和服务能力将大幅提升，后续也会对存量市场的盘活产生较大的影响。

新浪财经统计了42家A+H物业股，梳理各家披露的社区增值服务/增值服务的数据发现，目前社区增值服务占总营业收入比最高的是世茂服务26.7%，其次是保利物业占比21.1%、永升生活服务占比19.4%。两家小公司鑫苑服务、银城生活服务表现也不错，占比分别为19.1%、19%。

而这些均反应在今天的股价涨幅上。银城生活服务涨39.5%、世茂服务涨23.7%、保利物业涨22%。与此同时，中海物业、融创服务、碧桂园服务涨幅也在15%以上，尽管这几家头部物业的社区增值服务收入占比不高，市场或许认为提升空间较大。

从已上市物企数据来看，整体上社区增值服务占总营收比例在3%~30%之间，34家社区增值服务收入占总收入的比例在20%以下，16家占比在10%以下。物业资深观察人士金永宏认为这个比值的理想状态应该是50%。

因为社区增值服务的毛利率在35%~65%之间，远高于基础的物业管理服务，可谓是提升业绩的一大亮点。但这一最具潜质的业务目前仍在探索阶段。