杭州开年地市热收160亿 滨江122%溢价夺商地背后的商业心思

以一场总成交价高达161亿的土拍，拉开了杭州2021年土地市场的序幕。

1月5日，杭州主城区连续竞价出让7宗地块，总建筑面积116.06万平方米，总起价129.84亿元，最终总出让价格达到161.36亿元，拿地企业包括万科、荣盛、世茂、滨江集团、中豪、杭州西湖投资等。

值得注意的是，在这场“土地盛宴”中，溢价最高的一宗地块是江干区景芳三堡单元JG1203-11地块，溢价率达到了122.27%，地块最终成交价20.36亿元。

有如此大手笔的，是杭州老牌房企滨江。除了上述地块外，滨江这次还捎带以底价8.86亿元拿下了拱墅区申花单元GS0404-B1/B2-01地块，楼面价为7212元/平方米。

尽管身处杭州大本营里的滨江，确实有底气在成本高的情况下仍然保证获利，此前也不乏多次高溢价拿地，但在其业务版图中，住宅业务占据着绝大部分，商办业务占比并不多。让人好奇的是，滨江这一次为什么会费这么大力气去拿下一宗商办用地？

当然，被市场高度关注的除了收获颇丰的滨江外，还有同样经历了一番激烈“争夺战”的万科、荣盛等房企。

尽管这只是新年的第一场土拍，但对于杭州这个长三角“新一线”城市，各家房企都给出了足够的重视。新年新桃换旧符，不变的是，众房企从未停止过对于杭州市场的争夺。

新年首场百亿土拍

受到疫情的影响，杭州2020年的土地出让总金额同比微降5.83%至2521.4亿元。不过，横向比较之下，杭州仍是“卖地大户”，仅次于上海，位列2020年全国土地出让金额排行第二。

刚进入2021年，杭州地市延续了一如既往的大手笔势头，刚月初就抛出了这个百亿级别的“土地大礼包”。能够看到，去年杭州是直到1月17日才出现了年内首场达到百亿级别的土拍，相比之下，今年的推地节奏似乎提前了不少。

与此同时，杭州昨日这场拍地是今年首场百亿土拍，但却并非是今年的首场土拍。小长假后的1月4日，杭州刚刚成功出让了四宗地块，总成交价为27.59亿元。

形成对比的是，杭州去年1月的土地出让总成交金额为270亿元左右，而今年仅是1月4日、5日两天，杭州的土地出让金额便已经接近200亿元了。

资料显示，这一次土拍共有7宗地块出让，具体包括了四宗纯商业用地、两宗纯住宅用地和一宗商住地块。

其中，世茂、滨江和杭州西湖投资分别以底价拿下了江干区笕桥单元JG0601-B/R/S2-15地块、拱墅区申花单元GS0404-B1/B2-01地块和西湖区三墩单元XH0307-04、XH0307-05、XH0307-06、XH0307-07地块，成交价分别为17.42亿、8.86亿元和27.79亿元。

有业内人士指出，笕桥单元商住地块遇冷的原因之一，是因为该宗地块中商业部分占比约达到了七成左右。而据相关人士透露，世茂拿下该宗地块后，或许会在此打造一个世茂广场项目。

除此之外，其余四宗土地均出现了不低的溢价。

位于江干区的彭埠单元B1/B2-38地块在经过43轮竞价后，被中豪以总价2.45亿元摘得，溢价率达到60.17%。同样位于江干区的景芳三堡单元JG1203-11地块则是经过了185轮竞价，最终被滨江集团以总价20.36亿元竞得，溢价率达122.27%。

虽然滨江这次拿下来溢价最高的地块，但真正下了血本的是万科和荣盛，而这两家企业所拿下的，也是本次土拍唯二的两宗纯住宅用地。据了解，该两宗地块的报名房企均超过了20家。

竞价现场一度达到白热化，最终，万科旗下的杭州锦腾置业有限公司以上限价40.6亿元加自持3%的代价，拿下了拱墅区运河新城单元C-R21-02地块，溢价29.71%。同样是上限价加自持，荣盛用43.9亿元加自持2%拿下了滨江区浦乐单元R21-02、R21-03地块，溢价率29.91%。

对此，坊间有声音指出，经过测算，该两宗住宅用地其实已经没有太大的盈利空间了。不过这显然没有影响到房企们在杭州抢地的热情，对于年初资金相对充足的房企而言，杭州这次推地无疑是一个插旗主城区的良机所在。

滨江的商业计划

在整场土拍中，除了总成交金额颇引人注目之外，外界对于滨江的表现同样有着浓厚的兴趣。

让人感兴趣的并不是滨江溢价122.27%去拿了一宗地。毕竟，对于杭州这个市场，滨江向来有着极度的自信。去年7月，滨江集团以107.38亿元竞得下城区文晖单元宅地，溢价率21.77%，成交楼面价去到35971元/平方米，而这也是去年杭州首宗百亿地块。

众人更为关注的点在于，滨江给出了如此高的溢价，所拿竟然是一宗商办用地。值得注意的是，滨江这次拿下的另一宗底价地块，也同样是纯商业用地。

接连出手拿地和高溢价出现的背后，似乎暗藏着滨江的某种变化。有猜测称，滨江此举或许正是为了填补其在商业地产方面的“短板”，而这次拿地也只是一个开始。

事实上，从滨江目前的整体业务构成来看，商业所占比例其实并不大。数据显示，到2020年上半年，滨江集团的土地储备总建筑面积约为1261.01万平方米。在其主要并表的55个项目中，仅有5个项目是纯商业性质的，有11个项目为商住性质。

据滨江集团的官网介绍，其目前运营的写字楼项目主要包括了武林壹号写字楼、新城时代广场写字楼及商场、庆春发展大厦写字楼及商业裙房、凯旋发展大厦写字楼及商业裙房、星城发展大厦写字楼及商业裙房等。

从收入上看，截至2020年上半年，滨江集团持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约27.72万平方米，实现租金收入1.05亿元，仅占到总收入的1.02%。

或许，如此规模的商业版块已经不能满足滨江的发展需求。

踏过千亿之后，滨江所实行的是“1+5”发展策略，“1”是指地产主业，“5”则是分指服务、租赁、酒店、养老和产业投资五个业务板块。

而按照滨江的规划，10年后将新增160万方写字楼、商业和长租公寓。在目前的基础上，滨江每年计划新增16万平方米的租赁业务面积，10年后总规模要达到200平方米。

仅从本次拿地的情况来看，滨江对于商办业务的拓展决心确实很足，只不过，从成本上看或许不排除会对企业造成一定的压力，至于十年之后能否如期达到规模目标，则还是个未知数。