金科股份向内部员工分派指标冲年度目标 降负债压力仍在

出品：大眼楼管

作者：小飞鼠

随着疫情之后经济的复苏，房地产销售情况也大幅回暖，各大房企纷纷向自己设定的年度销售目标做最后的冲刺，包括内部“消化”。据报道，金科股份华东区域要求员工认购公司项目，共需员工认购305套，总金额4.57亿元。

12月7月，金科股份公布了11月份销售情况，实现销售金额约225亿元，房地产销售面积约222万平方米。2020年1-11月，公司实现销售金额约1954亿元，房地产销售面积约1902万平方米，已完成年度2200亿销售目标的88.82%。

盈利能力弱于同行 向内部员工分摊销售指标

公司是一家专注于房地产开发与销售的大型企业集团，经过二十多年的健康发展，现已形成民生地产开发、生活服务、科技产业（园区）投资运营、文商旅康养等相关多元化产业“四位一体”协同发展的战略格局。

前三季度，公司实现营业收入477.26亿元，同比增长10.47%；归母净利润为44.37亿元，同比增长11.46%；扣非归母净利润为40.68亿元，同比增长0.64%。

从土地储备来看，截至9月30日，公司通过招拍挂、收并购的方式，新增土地123宗，计容建筑面积1995万平方米，合同投资金额740亿元，权益合同金额433亿元。公司坚持围绕“三圈一带、八大城市群”深耕发展，坚持聚焦省域深耕，形成“以二三线城市为主，一四线城市为辅”的全国化均衡布局。

公司全国化布局初见成效，所以销售额也实现逆势增长。上半年，公司新增土地储备按计容建筑面积计算二三线（含新一线）城市占比超85%，按土地购置金额计算占比超90%，在保证现金流安全的前提下有效补充了优质土地资源。公司在华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区销售金额占比分别达到43%、19%、12%、10%、8%。

从盈利能力来看，2018年、2019年和2020年1-9月，公司的销售毛利率分别为28.57%、28.84%和25.18%，销售净利率分别为9.75%、9.38%和11.69%。根据wind数据，选取华夏幸福、绿地控股、中南建设等市值相近的10家公司作为可比公司，同期的销售毛利率平均值为31.94%、29.05%和26.41%，销售净利率平均值为17.74%、16.66%和17%，均高于金科股份。

房地产销售构成公司营业收入的九成以上，基于整体市场的平稳运行以及公司充裕的供货保障，公司表示对完成全年销售目标充满信心。然而事实上真的如此吗？

近日，有媒体报道称，金科股份华东区域要求员工认购公司项目，并根据不同部门不同职级给出了不同的套数指标。华东区域总共需要员工认购305套，总金额高达4.57亿元。涉及的科室大部分为非一线的行政，管理等部门。公司要求这些购房指标年底结算，由此可见，今年的销售目标完成的并不轻松。

降负债压力仍在 需警惕明股实债

“三道红线”的出台对房企有息负债的增长发出了警告，金科股份也面临着降负债压力。截至9月30日，公司的有息负债为1025.48亿元，同比增长3.91%。

公司的剔除预收账款后的资产负债率为72.71%，相比年初下降2.09个百分点；净负债率为112.22%，相比年初下降8个百分点；现金短债比为1.02，相比年初下降0.08。可见虽然杠杆率有所下降，但是公司两条红线未达标，降负债压力犹在。公司表示预计到今年年末，有息负债控制在1100亿左右。

公司的融资来源主要包括银行贷款、非银行金融机构贷款和债券类（含摊销），截至6月30日，期末余额分别为717.08亿元、189.96亿元和199.01亿元，占比为64.83%、17.17%和17.99%。

公司表示，未来将适当提升供应链融资，加大标准化ABS/ABN和非标保理、银行渠道供应链融资。加大银行开发贷款、信用债等低成本融资的额度和占比，发挥其期限长、成本低的优势。主动控制、压降融资资金实际使用期限短、成本高的非银行金融机构融资额度和占比。

房地产企业因为经常采用合作开发的方式，由于项目公司的体量远小于房地产企业，合/联营项目公司的融资通常需要股东承担回购、流动性差额补足、担保等义务，这部分资金压力并不能反映在房地产企业的报表中。

对于普通股权，无论大股东还是少数股东，其分配得到的利润占比及分配时点应保持一致，对于明股实债，少数股东损益并非等于权益比例*净利润。如下图所示，自2017年开始少数股东权益占比和少数股东损益占比背离，并且有扩大趋势。较大的增长差异提醒投资者需要警惕明股实债。