首创置业恐三度爽约销售目标 净负债率超150%还有150亿永续债

出品：大眼楼管

作者：青柠

此前在2018年2月的业绩发布会上，首创置业曾提出2018年“保750亿冲800亿元”、2019年突破1000亿元、2020年实现1400亿元的三年销售目标。

如今，三年销售之约已经接近尾声，2018年-2019年，首创置业的签约销售额分别为706亿元和808亿元，两年均未达成此前的销售目标。而今年在疫情压力下，公司已经早先一步将全年销售目标下调至800亿元，但今年1-11月，公司的目标达成率仅75.14%，今年恐再失约800亿。

今年的800亿目标恐再失约

12月3日，首创置业发布2020年11月销售业绩。11月份，该公司实现签约金额约54.9亿元，签约面积约26.6万平方米。其中，京津沪地区占比37.89%，为20.8亿元，对应签约面积为6.8万平方米。

今年前11个月，首创置业累计签约金额约601.1亿元，累计实现签约面积约231万平方米，分别同比下降12.67%和14.57%；从区域来看，北京、上海、天津销售占比分别为40%、13%、6%。

首创置业已经连续两年未能完成销售目标，今年将销售目标下调至800亿之后，按照目前的累计销售额完成率为75.14%的情况来看，依然很难完成预期目标。而规模房企前十一个月的销售目标完成率基本在80%以上，销售表现逊于同行。

净负债率超150%

首创置业是北京老牌房企，得益于国企背景，融资成本一直以来均低于行业平均水平，历年发债利率最高6%多，基本在4%左右，资金优势非常显著，截至2019年末公司有息负债的平均融资成本为5.39%。

不过首创置业借钱频率也很高。Wind资料显示，2009年以来，首创置业发行债券近30笔，包括私募债、公司债、ABS、中期票据等。因此公司的负债也水涨船高，从2014年以来，公司的净负债率便持续超过100%，截至2020年6月末，达到156.97%，处于业内较高水平。

同时，用三道红线的要求来看，除了上述净负债率外，截至6月末，首创置业的剔除预收后资产负债率为74.86%，现金短债比1.3倍，净负债率和剔除预收后资产负债率共计两项指标踩线，降负债压力也不小。

除此之外，首创置业还有大规模计入权益的永续债，其真实负债率会更高。数据显示，截至2020年6月末，合并口径的永续债规模高达151.24亿元，这一规模放在行业来看并不算低，不过与有息负债相比，似乎又不算太高。同期公司的有息负债为1020.71亿元，其中短期有息负债249.02亿元。

未能及时走出北京

然而，拥有极具优势的资金成本，首创置业的规模扩张仍几番受阻。未能及时走出北京、自身体制等因素，给公司的发展带来了较大的影响，在行业增速整体放缓之后，扩张谈何容易。

首创置业近年的策略为聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心都市圈及潜力型强二线单核城市，但不得不提的是，这些都市圈都已有不少全国性品牌房企在角逐，竞争激烈。

数据显示，目前首创置业的销售额仍然主要分布在北京，占比40%左右，2018年高达56%，而上海、天津占比10%左右，走出北京速度较慢，或者可以说面临不小的难度。

在土地投资上，首创置业坚持非竞争性差异化资源获取策略，即强化产业协同、一二级联动、并购等非竞争拿地方式。非竞争性，最大的好处应该是可以控制土地成本。上半年，首创置业新增6块地，均为底价获得，土地成本为4089.73元/平方米，成本较低。

截至今年6月末，首创置业土地储备总建筑面积达1789.9万平方米，公司充足的土地储备将可满足未来3年左右的发展需求。

虽然土地成本较低，但北京、上海、天津作为一线、，尤其是占比最大的北京作为调控重镇，不少项目存在限价可能，令首创置业的整体售价上涨压力较大，销售受政策影响较大。2020年1-11月，公司的销售均价为26021.65元/平方米，较2019年同期仅正比增长2.23%。

而且首创置业的盈利能力一直以来都比较平庸，即使在2012年-2018年的房地产黄金时期内，公司的销售毛利率水平也只有20%多。同时，公司的净利率更是一路下滑，2014年最高时有24.05%，而截至2020年6月末，仅为11.77%，在业内处于较低水平。

低地价的优势并没有为首创置业获得更高的盈利。