监管出手为楼市降温 划清规范发展界限

监管出手为楼市降温 划清规范发展界限

来源：金融时报

本报见习记者徐贝贝

近期，深圳楼市再度引发关注，一来热点楼盘出现“代持炒房”“万人抢房”“众筹打新”等现象，二来有传言称明年将开始征收房地产税。对此，深圳市住建局表示，针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。深圳税务局表示，近日，网上流传“深圳市房地产税征收试点将于2021年1月1日起运行”，该消息纯属谣言。

受疫情影响，今年以来，房地产市场大致经历了从快速冷冻到恢复再到稳定几个阶段。在这期间，虽有深圳炒房、长租公寓暴雷等热议事件发生，但总的来看，疫情并未影响监管力度和方向，“房住不炒”仍是主基调。与此同时，各地多因地制宜进行预调微调，规范发展的界限更加清晰。

坚持“房住不炒”不动摇

何为“代持炒房”？易居研究院智库中心研究总监严跃进解释称，“代持炒房”指的是一些没有购房资格和名额的购房者，通过寻找无房但有资格的亲戚朋友参与打新，进而获得购房机会和资格的现象，这实际上说明购房资格审核及摇号政策执行方面存在漏洞。

“打新热”“代持炒房”等投机谋利现象频出的背后，都指向深圳新房与二手房价格严重倒挂的楼市现状。据悉，深圳某热点楼盘开盘均价约每平方米13万元，而周边二手房挂盘价甚至高达每平方米18万元，二者每平方米相差5万元之多，“打新中一套房，浮盈几百万元”，导致市场暗箱操作增多。深圳新房与二手房价差为何如此之大？中原地产首席分析师张大伟表示，政府限制备案价导致开发商无法完全自主定价新房价格，而二手房则不受限价管控，进而放大了二者之间的价差。

实际上，这并不是深圳楼市在今年经历的第一次火爆场景。有数据统计，今年6月，深圳二手房均价达到74929元，较去年年底上涨超过14%，涨幅居前。7月15日，深圳市住建局等8部门共同发布“新八条”，升级限购限贷调控措施。但更为严厉的政策出台，仍难以刹住炒房风。

“深圳新房与二手房价格倒挂所导致的投机行为，反映出购房者较为浓厚的炒作情绪，必须对短期套现等投机行为加强管控，尤其是要限制相关住房交易。下一步，热点城市依然需要积极增加住宅用地供应，缓解供求矛盾。”严跃进表示。

近日，深圳市住建局局长张学凡在接受媒体采访时表示，深圳将进一步加大住房供应与保障力度，加快构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系，努力让市场进一步回归理性，促进深圳房地产市场平稳健康发展。

扎紧金融监管的笼子

投机炒房现象不仅与我国“房住不炒”的监管理念背道而驰，更不利于房地产市场长远健康发展。

近日，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清撰文指出，坚决抑制房地产泡沫。房地产与金融业深度关联。上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

人民银行在《2020年第三季度中国货币政策执行报告》中也强调，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。

今年以来，监管频出招严防资金空转套利，银行信贷资金违规“输血”房地产等行为屡屡被罚。伴随监管层密集发声，房地产金融监管并未松劲，而强化金融监管也被认为是稳定房地产市场的有效手段。

“本质上，深圳楼市的问题，不是供应问题，而是杠杆炒作问题。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，不控制违规炒作、违规加杠杆，只增加新房供应无法达到降温效应，反而因新房限价，人为创设了“套利效应”，并在各路资金的加持下，让楼市更加火爆、房价上涨预期更强。从这一角度而言，必要的金融监管手段必须跟上。

提及房地产金融监管措施，就不得不提及住建部和人民银行在今年8月公布的重点房地产企业资金监测和融资管理规则。此前有不少分析称这将使房企融资明显收紧。从目前来看，房企融资较为平稳，但增速较去年同期收窄。据贝壳研究院数据显示，2020年1月至11月，房企境内外债券融资累计约11291亿元，累计同比微增0.8%，累计增幅较2019年同期收窄17.4%。

遏制租赁市场乱象

蛋壳公寓暴雷事件仍在发酵中。据报道，不少蛋壳租户既要继续承担每月租金，又面临无家可归的窘境，这一切都指向月付背后的租金贷。在实际操作中，一些长租公寓利用租金贷可以享受房租优惠等条件诱导租户签订租金贷，租客月付租金贷，银行则将房租贷款按整年合计金额一次性给付长租公寓，而长租公寓按月支付房东租金。在这种模式下，一旦长租公寓现金流出现问题，租户和房东的合法权益均无法得到有效保障。

另外，“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为被认为是长租公寓暴雷的背后主因。市场分析人士认为，长租公寓暴雷的根源在于商业模式跑偏。只有回归到以租金差为收入基础的模式上来，摒弃赚快钱的想法，才能真正解决长租公寓目前面临的问题。

为规范住房租赁市场秩序，保障住房租赁当事人的合法权益。近期，深圳、重庆等地相继发布租赁新规，要求建立唯一的住房租赁资金监管账户。其中，重庆方面明确，凡是承租人向住房租赁企业支付租金周期超过3个月的，住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金均应纳入监管。深圳市住建局发布紧急通知，剑指上述高风险经营模式，规定住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益。