亿达中国将再次被卖 产业园还有故事可讲吗？

出品：大眼楼管

作者：肖恩

11月29日，亿达中国发布公告称，经控股股东中民嘉业确认，截止公告日，有关出售公司股份事宜的潜在交易的仍在讨论之中，并无重大进展。此前，亿达中国在9月29日公告，中民嘉业就已在与潜在买方洽谈，潜在交易或将导致公司的实际控制人发生变更，即全面要约收购。

目前，中民嘉业持有亿达中国61.20%的股权，从2016年接盘亿达中国，到今年计划先后脱手阳光城和亿达中国，尽管中民嘉业本已自身陷入债务困局，但亿达中国也是麻烦不断，不仅管理层动荡、经营不善，持续高压的财务压力已构成实质违约，亿达中国的境遇背后，我们不禁要发问，“产业园+地产”的模式还有故事可讲吗？

亿达中国将再次被卖

2015年底，中民嘉业通过全资子公司上海嘉闻认购阳光城非公开发行股份，持股比例达到18.02%，超过了阳光集团成为第一大股东。

2016年11月，中民嘉业又以30.14亿港元收购亿达中国53%股份，同时，亿达总部也由大连搬迁至上海。

中民嘉业在地产最红火的两年，先后高位杀入阳光城和亿达中国。与定增入股阳光城不同的是，中民嘉业对于亿达中国的控股可谓是雪中送炭，获得中民投增信后的亿达中国，立即在次年3月，发了一笔规模为3亿美元、利率为6.95%的美元债缓解流动性危机。

中民嘉业既然实现了控股，肯定也是看好“产业园+地产”的商业模式。因此在其后一年，亿达中国更是宣称进驻近20个城市，运营30余个园区，产业面积逾800万平方米。不过2019年以来，控股股东中民投爆发债务危机，其持有的中民嘉业股权也被法院冻结。

为实施自救，中民嘉业在2019年2月及10月份，先后将上海嘉闻100%的股权转让给福建捷成，全面抛售阳光城。

同样为了自救，中民嘉业在2020年9月就公告，已在与潜在买方洽谈，潜在交易或将导致亿达中国的实际控制人发生变更，即全面要约收购。

4年前，中民投的增信帮助亿达中国暂时度过了流动性危机，而四年后，中民投又反过来影响亿达中国的融资。更加值得注意的是，当初那笔凭借中民投增信融来的美元债，本应于今年4月19日到期，却已一度构成实质违约。

亿达中国和四年前比毫无进步

撇去中民投的外在因素，仅就亿达中国的经营情况来看，这四年间，基本也是原地踏步。

截至2020年前10个月，亿达中国的合约销售金额约为40.04亿元、权益合约销售金额约为35.76亿元，分别同比下降33.37%、37.29%。

与中民投接手的4年前相比，销售额下滑了41%，而单价方面，今年销售均价约为每平方米1.08万元/平米，比四年前的0.95万/平米仅提升了13.7%。

而在产业园运营方面，截止今年中，公司账面的投资性房地产达到198.7亿元，其中，主要的变化来自于2018年，投资物业的规模在当年增长了63.6亿元。此后几年则没有明显的增长，基本保持稳定。

查看2018年年报可知，这主要是由于亿达中国将大连天地项目（产业园）余下的70%权益从瑞安房地产处全部收购后并表所致，并在2018年确认了高达7.91亿元的收益。实际上，亿达中国除了在将老项目大连天地并表之外，在产业园的开拓上基本已经停止了。

与产业园运营相关的收入方面，截止今年上半年，包括新增管理5个产业园项目，从账面看应该是轻资产的运营，共计运营27个产业园项目。但上半年租金营收2.66亿元，较去年同期的2.67亿元基本没有变化，较2016年同期1.9亿元，仅增长40%，体量已然很小。

经营业绩方面，2019年营收及归母利润分别为60.93亿元、4.5亿元，较2016年的70.57亿元、5.64亿元，明显下滑。此外，净利润率由2015年的10.97%维持在2019年的10.47%，ROE由2016年的5.85%下滑至2019年3.88%。

“产业园+地产”还有故事可讲吗？

截止今年上半年，亿达中国自持产业园包括大连软件园、大连天地等6个，合计201.1万平方米，除了武汉软件新城外，其余项目的出租率都在79%以上。可以说，亿达中国的产业园资源还是得到了充分的挖掘的，但是即使是较高的出租率，亿达中国的盈利能力也是很低的。

其中，仅就产业园的运营管理来说，上半年的收入仅0.28亿元，亏损697万。而自身的投资物业贡献了公司的绝大部分利润，达到2.83亿元，这相对于公司账面高达198.7亿元的自持物业规模来说，收益率仅为1.43%，连通胀都跑不过，更别说高达7.8%的融资成本。

可以说，亿达中国在重资产及轻资产运营的产业园项目，盈利能力均很差，而这背后则是沉没多达174.37亿元的高成本债务。2019年的借款利息就达到14.76亿元，超过全年13.07亿的利润总额和6.38亿的净利润。

算下来，这不是一笔好买卖。曾经与亿达中国一起被称为“地产双达”的万达商业，也已经在全面轻资产化。亿达中国还要将重资产的道路继续下去吗？

财报显示，截止目前，亿达中国的账面投资物业的土地储备，还有高达810.42万平方米，是已在运营项目面积的4倍。

产业园的权益比达到80%，如要开发这些项目，所需要投入的资金量，对于亿达中国来说是巨大的。目前为止，亿达中国的账面财务依然非常紧张，未来，产业园还有没有故事可讲，亿达中国还准备怎么讲这个故事吗？