没有一个投机者能逃出深圳：深圳楼市没有刚需 只有生意

原标题：没有一个投机者，能逃出深圳！

来源：“大碗楼市”微信公众号

这还是房地产的时代。

无论你怎么憎恨它。

1

没有一个深圳人说，买房只为自住。

绝大多数人，都会加多一句“自住+投资“。

这一周，深圳华润城润玺的开盘盛宴终于落下了帷幕——

1171套房源，9687位符合资格的无房客户；

抢到即赚500万的套利空间，开盘即售罄。

这次润玺开盘，主推100-200平米的大户型，均价13.1万/㎡，总价起步近1200万。因为润玺严格执行限价，每平米至少比周边二手房低3万块。

抢到一套房，三年不白忙。

715新政后，深圳严格执行“优先满足无房居民购房需求”的政策。

也就是，无房户优先选房。

此次参与华润城四期开盘“打新”的九千多人，全都是无房老刚需。

这些老刚需们，每参与一次打新，就要至少冻结300万以上的资金，抢的还都是总价千万的房子。

讲道理，这可能是全国最有钱的一批刚需。

在选房现场，听到最多的一句话就是——

无论什么楼层，不管什么户型，只要有得买，什么都不挑。

最有钱的刚需，遇上了最狠毒的套利空间。

于是，他们主动打爆了自己的购房底线。

一同被打爆的，还有“无房户先选”和“限购”的游戏规则。

华润城润玺新房和二手房的倒挂价差，产生了高达500万/套的套利空间，驱动着资本争相涌入“打新”市场。

一边是，手握大额资金却没有购房名额的投资大资本们；一边是，有购房名额却没钱的无房刚需们……一场充满利益的大勾兑就产生了。

你有房票却没钱，我有钱却没房票，但我们都想挣钱。

有钱的捧个钱场，没钱的捧个票场；可以合伙，也可以借名；签个代持协议，找个律师公证；抢到房之后，大家一起分钱。

如果一个人的钱不够，那就众筹一下。最后，按出资比例分钱。

只买房不消费，人字拖塑料袋，干就完事儿了。

中介说，深圳的刚需房票已经卖到了“六位数；还有人说，深圳的打新浪潮中，代持的比例超过50%……

深圳楼市没有刚需，只有生意。

参与其中的每个人，都活成了公司。

2

前天，新华社点名了深圳的打新潮。

抑制楼市“打新热”，需要“硬核”举措。

硬核举措，可能被包括但不限于：

更多的关注住房流向，房子究竟是被投机客还是被刚需抢了；

加强对持有环节的调控，比如增加税费；

建立科学的房地产税制度；

通过市场化的手段抑制投资投机行为……

可以预见的是，深圳楼市即将迎来政策的乱棍。

此时此刻，耿直少年高低得整上一句骚话：

骚话讲完，我想认真的聊聊深圳的打新潮。

接下来，我要讲的这句话相当ZZ不正确，但可能对解决深圳的这轮投机浪潮有意想不到的奇效——

建议深圳，放开限价！

先别着急喷，认真听我走完流程。

深圳这波打新投机浪潮的核心是，限价导致的暴利价差。暴利价差，进而引发灰色套利空间的全民总动员。

想要让暴利价差消失，只有两种手段——

第一种手段是，二手房的价格降下去。

通过新房的限价，用大量的低价新房，吸引市场上的购房者。让二手房的客户流失到低价新房市场里，进而让二手房的价格因为没有客户而下降。

也就是，用新房限价，引导二手房价格回调。

最终，完成整个楼市的房价下跌。

但是，这招在深圳完全没luan用。

深圳住房自有率只有23.7%，每年还有50万人以上的人口流入，而新房的供应只有不到10万套。

天量的住房需求，是没办法在新房市场中解决。

深圳的楼市主体，仍然是二手房。

二手房价格，才是深圳房价的主导。

新房限价，不仅不会拉着二手房降价。

反而，会激发更多原本没有购房需求的投机客，参与进来抽大奖。

在二手房占主导的深圳市场中，新房限价只会让市场越来越热，越来越疯狂，越来越投机。

让暴利价差消失的第二种手段，就是彻底放开新房限价。

从715调控到现在，深圳楼市的热度其实是在下降的。

沙井星河开盘，并未日光；

招商臻园卖了两个月，需要中介渠道带客，才能清盘；

尖岗山壹号这种网红盘，实际只有两倍认筹量；

龙华诸多倒挂不太严重的新房，都需要中介带客；

上个月的二手房交易量，环比大跌40%以上……

以上这些，都是深圳楼市降温的典型特征。

楼市降温的背后，预示着一个尖锐的问题——

深圳楼市里，有真实需求的购买力已经被消耗的差不多了。

新房的万人摇号，其实是套利空间下的投机客涌入。

新房限价一天，套利空间存在一天，投机情绪就一天不会消失。

与其这样，还不如彻底放开限价。

让新房短时间涨上去，让新房套利空间消失，让倒挂价差抹平，让投机客丧失最后的一块肉。

既然，深圳的市场主体是热度消失的二手房。

那就干脆让逐渐凉掉的二手，给热腾腾的新房降温。

最终，让价差磨平的新房和二手房，一起回归到715的调控重锤下。

套利消失了，鸟兽自然就散去了。

3

遗憾的是，以上只能停留在我的空想建议中。

因为，深圳一定不愿意承受新房价格剧烈波动的短期后果。

因为新房限价的存在，深圳的房价从数据层面上看起来是被压着的。

一旦限价放开后，深圳房价从数据层面上，一定会出现剧烈的波动。

短期内，数据层面上的深圳均价，一定会上涨。

这种数据层面上的上涨，从某种意义上违背了“房住不炒“的规则。

任何一个地方，大概率都不会冒这个风险。

即便这个风险，从长期来看一定是对深圳楼市的平稳有非常大的作用。

从2015年1月开始，这轮房地产周期已经持续了整整五年，长效机制也喊了五年。

三年的去库存，然后是两年的调控，范围之广时间之长前所未有。

目前，依然没有明确见尾的信号。

没有摇到润玺的投机者们，又重新把目光盯到了深圳南山的龙光前海天镜，同样是倒挂盘，同样有巨大的套利空间。

有人正想办法把手中的房票腾出来，下周我也是无房户了；

有人正想办法通过过桥贷来筹措资金，毕竟据说这次要冻资500万；

有人正重新攒一个众筹摇号，有人出票，有人出钱，一起打新赚大钱的资本局。

没有一个投机客，能逃出深圳。

距离2020年结束，只有不到一个月的时间。

现实中的很多问题，依旧没有更好的求解。

世界的变化，依旧少之又少。