土拍市场遭遇寒潮 往日攻城略地现在步步为营

房地产开发的前锋正在向乡村渗入。丽水位于长江三角洲地区，是浙江省辖陆地面积最大的地级市。自疫情形势缓和后，碧桂园(02007.HK)、金地(600383.SH)、华鸿嘉信等房企来此大举“攻城略地”，高楼住宅与低矮民房同框，百轮竞价、溢价率超50%屡见不鲜。

土拍市场的表面繁荣，让周边县乡也坐不住了，缙云县、松阳县纷纷挂出商住地开拍。不过，房企的热情似乎随季节入了冬，八天前，名山村一宗总起价11.41亿元的商住地流拍，原因是报价未达底价。

名山村暂时降速的城镇变身计划，是近期土拍市场遇寒的缩影。克而瑞数据显示，上周(11月16日~11月22日)重点城市成交面积同环比纷纷下跌，成交溢价率仅7%，跌入二季度以来的最低点。

“随着房地产行业的金融监管逐步加强，公司在投融资方面更加谨慎了。”一家央企地产公司的财务负责人告诉记者，“三道红线”对风格稳健的央企波及较轻，但公司在具体投资时，仍会“步步为营”。

更多位于红档、橙档的房企，则在降负债压力下，被迫收缩投资脚步。

年末“抢地”大戏失色

每当临近年末，各城市供地力度普遍加大，房企也会迎来传统投拓旺季。今年，这番景象却只在热点城市零星上演。

11月23日，深圳掀起2020年土拍高潮，单日卖地揽金340亿元，成交规模较去年同期增长近三倍。而上一次深圳土拍单日突破200亿元，要追溯到2019年6月24日，当时单日成交仅224亿元。

同日，浙江嘉兴公开出让桐乡市乌镇1宗商住地。最终，仅1轮竞价，浙江沅智投资发展有限公司(乌镇人家)以总价2.13亿元竞得桐土储[2020]28号地块，溢价率仅1.43%。

还是在浙江，当天舟山市出让普陀区1宗商住地。最终，仅1轮竞价，宁波厚南房地产信息咨询有限公司(德信)以底价5.72亿元竞得东港新区42-5号地块，楼面价8200元/平方米。

相较房企在深圳拿地的热情，更多城市并没有此番待遇。据CRIC监测数据，10月份重点城市土地流拍达111幅，是今年流拍土地幅数最多的一个月；流拍率达到12.4%，创今年二季度以来的新高。

进入11月，土拍市场低温仍在。虽然不少城市推地节奏明显加快，特别是上半年供地较少的昆明、郑州等，但重点城市成交建面、溢价率、流拍率等指标继续走冷，未见回温之势。

CRIC监测数据显示，上周重点城市成交总建筑面积857万平方米，同环比分别下跌28%和14%，因出让地块质量明显下滑，成交溢价率仅7%，跌入二季度以来的最低点，土地流拍也呈恶化趋势。

从流拍原因看，超半数地块因无人竞拍而出现流拍。与名山村类似，这些地块或为商办用地，或为区位偏僻、周边配套缺乏的郊县宅地，在年末多地加大优质土地供应的影响下，难免遇冷。

即便在土拍较热的深圳，成交楼面价仍较为稳定。贝壳研究院高级分析师潘浩表示，今年深圳成交楼面价累计同比下滑43.9%，截至11月23日累计溢价率为22.3%，环比收窄2.9个百分点，同比收窄11.7个百分点。

“在临近年底的时间节点，加上‘三道红线’压顶，房企在销售端加强营销力度，加速销售回款，同时在拿地方面有所控制，(以便)平衡好降负债和保增长之间的关系。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄称。

行业游戏规则已变

对房企在土拍市场的谨慎态度，上述央企地产公司财务负责人并不惊讶。“我们现在也很疑惑，建筑企业的钱到底要投到哪里？自己投资开发，从拿地到售房均非易事，投给同行风险更大。”

该名负责人还表示，倏忽即变的行业环境让其充满困惑，随着融资环境越发收紧，花出去的每笔钱都更加谨慎。

今年8月20日，住建部联合央行召开重点房企座谈会，提出“三道红线”融资监管新规(“345”新规)，新规目的在于矫正一些企业的盲目扩张行为，增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明化。

目前，监管部门已下发给试点企业三张监测表格，覆盖房企的主要经营和财务指标、融资情况、表外相关负债情况，并要求每月15日前提交；部分金融机构也开始梳理交易对手负债情况、摸排客户情况。

多位业内人士认为，融资新规是穿透式监管，永续债、明股实债、表外负债等绕开新规均不可行，房企的最终目标是通过降有息负债、增加销售回款、提升所有者权益等方式达到监管要求。

而控制拿地额，是降低总负债的重要手段。“我们在拿地力度和节奏上正更加谨慎，项目严格测算成本和盈利空间，当前行业盈利空间逐渐收窄，要从源头上把控投资节奏。”上述地产公司财务负责人称。

潘浩也直言，行业规则在今年被重新定义，房企以降负债为目的的短期融资需求明显高于往期，稳现金流成为房企的必选题。在防风险与稳现金流的前提下，大规模囤地模式成为过去。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期土地市场确实受“三道红线”影响较大，至少企业会比较保守，目的是为了降低负债和减少相关支出。如果房企放缓投资拿地，最终会导致土地市场降温。

房企有意识降负债已初显成效。截至三季度末，A股市场上招商蛇口、金地集团由黄色档改善为绿色档；荣盛发展由橙色档改善为黄色档；蓝光发展由红色档改善为橙色档，其余房企分档情况未发生变动。

绿档房企迎来扩张时机

房企投资步调日趋谨慎，但随着12月份即将到来，一些业内人士也在期待，年末这波土地出让潮会有怎样的火花。

“历史数据显示，每年12月是土地市场交易量的最高峰，成交规模是平均水平的2倍，昨日深圳就刚出现土拍高峰，6宗地块溢价率触顶达到45%，为年底土拍高潮到来的典型案例。”潘浩告诉记者。

目前，房企在资金紧张的情况下，取地策略上更加倾向选择一二线及核心城市，同时房企分化将使行业集中度进一步加剧，规模型与成长型房企的土储需求将高于中小规模、短期高负债型房企。

不过，红绿档房企面临的处境大相径庭。平安证券研究发现，百城土地成交溢价率已连续4个月回落，从各档房企拿地销售金额比看，绿档连续3个月超40%；红档连续2个月低于20%，且溢价率连续2个月低于10%。

平安证券表示，后续土地市场延续以稳为主并缓慢降温，叠加目前融资新规尚未全面推行，预计绿档房企将积极把握拿地窗口期，红档房企受降杠杆制约，拿地或维持谨慎。

“绿档房企拥有稳健的财务指标，未来在融资上更具优势，或将拥有更多的发展机遇，业绩和盈利水平或将迎来新的提升。”陈霄认为。

不过潘浩也提醒称，“绿档”不是无风险。据百强房企中期财务数据，划归绿档的6家房企中，3家房企有息负债去年增长规模超15%，意味着绿档房企中同样存在降负债需求。“企业扩张的战略选择，不能简单看某一单项指标，还需结合企业整体的财务结构与长期战略。”

作者：孙梦凡