蛋壳股价连续两日大涨 长租公寓如何应对“成长的烦恼”？

(经济观察)蛋壳股价连续两日大涨 长租公寓如何应对“成长的烦恼”？

中新社北京11月19日电 (记者 庞无忌)麻烦缠身的蛋壳公寓股价却接连两天大涨。在(当地时间)17日大涨超75%之后，18日蛋壳公寓股价再度大涨超过90%。

市场传言，蛋壳公寓或被房地产经纪公司我爱我家接盘。不过，我爱我家方面向中新社记者表示，并没有接到这样的消息或通知。

作为中国长租公寓头部企业，蛋壳公寓是第二家上市的内地长租公寓运营商，也是今年登陆纽交所的中国“第一股”。曾经，蛋壳备受资本“宠爱”。在IPO之前，蛋壳公寓在短短5年时间里完成了7轮融资，许多知名机构如：蚂蚁金服、春华资本、华人文化产业投资基金等都是其投资人。蛋壳官网显示，目前其管理房间超过40万间，累计服务用户超过100万人。

不过，距离上市仅仅几个月，蛋壳公寓就被曝出一系列问题，从CEO被查，到拖欠房东租金，再到租户被断网、断电、断水，员工被拖欠工资等，蛋壳的麻烦越来越多。

蛋壳的麻烦可以说是中国长租公寓“成长烦恼”的一个缩影。

中国长租公寓从无到有已经历了10多年的发展，但直至2014年底受政策和资本双轮驱动，这一行业才真正站到风口之上。天眼查数据显示，2015年，全国长租公寓相关企业年注册量首次突破100家。此后每年长租公寓一直保持快速增长。

但今年以来，长租公寓行业可谓“雷声”不断。今年8月份，杭州长租公寓友客、巢客相继“暴雷”，此后，寓意、适享、岚越公寓等也被曝已人去楼空。长租公寓企业因资金链断裂、经营不善而破产，导致众多房东、房客蒙受损失。

天眼查此前发布的一份报告显示，目前全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%。此外，全国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常，近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。

长租公寓为何问题频发？

景晖智库首席经济学家胡景晖表示，长租公寓频频爆仓的根源主要是商业模式存在缺陷，表现为高进低出、长收短付、短钱长投。

胡景晖解释说，以高进低出为例，过去许多企业在资本加持下争抢房源高价收房，尤其是2017年和2018年，很多长租公寓以高出市场价20%-40%的租金从业主手里收取房源；为争抢租客又低价出租，降低租金以出货。但租客对租金的支付能力有限，存在租金天花板。

面对租赁市场存在的问题，近期多地出手规范市场。

17日深圳市发布紧急通知，要求租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益。

西安市政府同日印发关于住房租赁试点工作实施方案的通知，其中规定，稳定住房租金水平。2020年-2022年，各年租赁住房租金涨幅不超过城镇居民人均可支配收入增幅。

重庆市则出台新规称，凡是承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金均应纳入监管。

贝壳研究院高级分析师黄卉在接受中新社记者采访时表示，未来在房屋租赁方面，秩序优化，监管加强是趋势。为了解决“高收低出”“长收短付”等带来的资金问题，对于企业的“长周期预收租金”的监管会日益加强，倒逼企业“去杠杆”。

对于长租公寓企业来说，黄卉指出，需要进一步规范资金使用制度，审查自身合规性，同时做好“以出定收”的成本管理，精细化运营保持稳定健康的现金流。(完)