绿地，真的急了：高杠杆低增长脚踩三条红线 深陷维权风暴

原标题：绿地，真的急了

来源：楼市参考

文 | 白羊

作为TOP30内唯一一个三条红线全踩的国字号房企，绿地真的急了。

日前，据第一财经报道，绿地正谋求出售上海和江苏两地共14个项目27个物业，交易方式多为整栋销售，资产交易和股权交易兼而有之，总售价达231亿元。

高杠杆，低增长

房地产行业的“金融属性”决定了房企骨子里“杠杆基因”，而越是激进、或追求江湖地位的房企，杠杆率往往也就越高，绿地亦不例外。

如下图，从2015年至今绿地控股的净负债率一直保持在150%以上，中间更是一度逼近300%。

到今年上半年，绿地已经连续三年在走低的净负债率再次掉头上扬，逆势上涨30个百分点，重新回到2017年的水平。

以往房企的高杠杆虽多被舆论诟病，但更多被视为一个“远虑”，然而今年8月监管层祭出关于房企债务及现金流管理的“三线四档”辣招，使得“远虑”一下子变成了房企们必须尽快解决的当务之急。

所谓“三条红线”分别是：一是剔除预收款后的资产负债率不超过70%；二是净负债率不超过100%；三是现金短债比不小于1。

不幸的是，三条红线，绿地全部踩线。

绿地2020年3季报显示，截至2020年9月30日，绿地控股的净负债率高达183%，较2019年末上升27个百分点，较2020年中报期也提升了3个百分点。在这个节骨眼上，其净负债率还在一路走高，这可不是什么好事。

剔除预收款项后的资产负债率为82.4%，也超过了70%的红线；现金现金短债比0.69，也大幅低于1的安全阙值．

监管部门又根据踩线条数不同，对房企融资分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理，每降一档，企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%，即橙色档、黄色档和绿色档的有息负债增速分别不超过5%、10%、15%。而处于红色档内的房企则不得增加有息负债，又不幸的是，绿地恰好在红档内。

面对悬在头上的三把达摩克利斯之剑，如今绿地只剩华山一条道可以走，那就是加大销售去化、全力卖房，就像某大，通过多卖货、抓回款，来实实在在的降低负债率和优化现金流。

然而，这恰是当下绿地的问题所在，其并没有像某大那样的强大销售能力。

2020年1-9月，绿地共实现销售面积1760.4万平方米，实现合同销售金额2178.8亿元，分别比去年同期减少16.8%和7.1%。也就是说，绿地的销售额还在负增长。

而若把时间拉长，更会发现，近两年绿地销售规模的增长已近乎停滞。2019年，绿地销售额3880亿，不仅离5000亿的flag相去甚远，也仅仅是比2018年增长了5个亿。

作为一个top10的行业巨头、在一个市场竞争日益白热化、跑慢就是输的时代，绿地的销售表现和市场竞争力难言及格。

也正是因为销售不给力，近年来绿地控股的江湖地位一路下滑，在TOP10内由曾经的老一老二退到了老五老六的位置。

阿克琉斯之踵

导致绿地控股“高杠杆、低增长”的原因，除了销售能力较弱外，也与销售产品结构有关。

不同于恒碧万融等巨头聚焦于“去化快”的商品住宅，绿地则热衷于地标建筑的打造，这也导致慢去化的商办产品在其销售产品结构中占据了较大比重。

如下图，近年来，绿地商办产品销售额在合同销售中的占比一直维持在30%及以上的水平。

若说上图销售结构体现的是前几年的拿地情况，那么未来会不会好转呢？怕有些难。

据Wind金融终端数据显示，绿地控股2019年共拿地266块，其中，商服用地、商住综合用地等非住宅用地数量占比就高达52.6%，依然占大头。

由于商办产品天然的重资产、慢去化、低周转等属性，使得绿地的开发产品规模增长大大高于另一巨头万科。

2015-2019年，绿地的开发产品规模分别为490.11亿元、937.34亿元、1075.28亿元、1251.55亿元和1556.08亿元，5年时间涨幅达到了2.17倍。

2015年，绿地的开发产品规模为490.11亿元，占同年合同销售的20%；到2019年，绿地开发成品规模进一步激增至1556.08亿元，5年时间涨幅达到了2.17倍，占比也涨了一倍至超过40%。

有对比才会有伤害。万科2019年完工开发产品660.34亿元，仅有绿地的40%，占合约销售额比例略超10%，只有绿地占比的四分之一。

商办产品本就没有住宅产品好卖，在新常态下更是首当其冲。2019年绿地对开发产品计提了6.6亿存货跌价准备，使得跌价准备余额达到18.67亿元。

由此可见大量资产沉淀对绿地造成的压力之大。当然，这也就有了开头绿地成栋甩卖资产的事。

高开低走

在楼市风口正劲那些年，叠加国企优势，绿地也曾有过自己的高光时候，甚至一度拉下万科登上铁王座。

一方面，得益于早些年南京紫峰大厦、郑州绿地中心等项目的成功带来的信心；一方面瞧准地方政府对面子的在乎。2010年至2013年，绿地在全国跑马圈地拿下了四五十个摩天大楼项目。

2014年，绿地销售额达2410亿元，一举超越万科，成功登顶，成为房地产江湖新的大哥。并于同年入主中超申花足球队，玩起了烧钱的足球。

2015年8月18日，绿地成功借壳“金丰投资”，实现在A股整体上市（600606.SH），并控股多家香港上市公司。根据历史数据，绿地借壳更名成功开盘当天，市值一度高达3166亿元，再一次超越万科，成为彼时A股房地产市值最高的房企。

那些年的绿地可以说是春风得意、“绿”意盎然。

然熟料，绿地却来了个高开低走，在新常态来临前的最后一轮行情中竟掉队了，在业绩和市值上，不仅与老对手万科差距越拉越大，也被曾经的小弟们（恒碧融）一个个超越。如今绿地A股市值不到800亿，较于历史市值最高值缩水达75%。

而曾经被绿地引以为傲的地标建筑，也成了烫手山芋。

去年以来，绿地在武汉、成都打造的华中和西南第一高楼，被屡屡曝出停工。另有统计发现，绿地承诺的几十座摩天大楼中，将近一半仍处于未建、缓建的状态中。比如成都绿地中心、乌鲁木齐绿地中心、银川绿地中心、苏州绿地中心、长春绿地中心、大连绿地中心等等。

未建、缓建、停建最大的可能原因无外乎没钱。

今年10月，绿地更是因一则讨债广告而被刷屏，起因是绿地欠合作方7万元的广告款。

到了本月初，绿地再次站到了风口浪尖。

11月7日，深圳前海天玑财富管理有限公司发布公告显示，为了解决投资人的兑付安置问题，推出绿地GIC成都中央广场项目公寓安置方案，拿出24套公寓，以2.5万元市场价安置投资人。

起因是该公司旗下的天玑绿地中央广场私募投资基金一期在今年6月暴雷了，近800个投资者的本金与利息均延期兑付。不过这一方案，被证监局驳回。

深陷维权风暴

屋漏偏逢连夜雨，当下绿地的麻烦不仅是增长乏力、现金流紧张，其还被维权风暴困扰着。

今年双11本是喜庆的日子，然而扬州绿地仪征城际空间站的业主却选择在这天愤怒维权，质疑绿地虚假宣传，集体要求退房；再往前推几天，郑州绿地花语城的业主也在控诉绿地学校未到位、装修未达标。

在武汉，绿地光谷中心城一期、绿地海珀等绿地楼盘一交房，业主们就开始维权。

据悉，某第三方消费者投诉平台今年就接到了30多起绿地开发楼盘的投诉，内容涉及精装修质量、购买纠纷、建筑纠纷、物业纠纷等等问题。

之前有业主评价到，2012年以前的绿地楼盘，口碑非常好。现在在看，哎……

虽然过去几年楼市大环境发生了翻天覆地的变化，但头部房企基于马太效应都保持着“稳中疾行”，一步一个台阶的往上走，市场话语和地位也在进一步强化，而占据先发优势的绿地却高开低走、麻烦缠身，成为为TOP10中最失意落魄的巨头，绿地管理层，当真需要好好反思下。