建业地产分拆“中原建业”赴港上市 增长空间有限增速或大幅放缓

新浪财经房产|大眼楼管 青柠

继建业新生活后，建业地产再度拆分旗下代建业务单独上市。近日，中原建业向港交所递表。建业地产多年深耕河南，坐稳老大的同时，规模增长进入瓶颈，同时对省内县镇村市场的不断下沉也给去化带来了较大的风险。公司另辟蹊径的代建业务逐渐成长为走出河南、规模增长的重要手段。但同时，代建主要是做中小房企的生意，随着房地产马太效应的加剧，行业发展空间非常有限，中指研究院的数据也显示，未来几年行业增长率会大幅放缓至个位数。

建业“陷”于河南 去化压力不小

建业地产是河南省老牌房企，与市场上早已深入全国化的规模房企不同，建业地产一直以来坚持“深耕河南”，在一个省想要做大蛋糕，意味着只能不断向下深入，在2018年建业地产实现了省市县镇村五级市场联动，除此之外，建业还进行了业务多元化尝试。然而近几年三四线城市风险激增，且随着越来越多的品牌房企对河南市场的入侵，建业地产的压力不可谓不小。

2020年受疫情冲击，房企上半年销售受到了较大影响，但下半年以来规模房企销售恢复良好，全年销售目标达成率均在80%以上。建业地产2019年销售额突破千亿，今年1-10月实现销售额773.93亿元，约为去年销售规模的77%多，金九银十已过，今年千亿难保。不过在今年4月建业地产早已将全年业绩目标大幅缩至800亿元，10个月的达成率在96%多，完成公司自己的目标还是绰绰有余的。

在刚刚过去的金九银十销售旺季，建业地产的销售表现并不如意，9月-10月，公司销售额分别同比变动-5.4%、18.6%，其中重资产销售分别变动-29.6%、2.3%，销售并不乐观。而在相对较好的10月，公司的销售均价同比下滑了15.9%至6825元/平方米，其中重资产销售均价同比下滑幅度更高，达到19.9%。

值得一提的是，今年9月河南房企协会召开了闭门会，相较于市场上的促销潮，建业地产胡葆森，正商地产张敬国等河南房地产掌门人表示：不带头降价。然而市场会给出最真实的价格。今年10月，建业地产的销售均价下滑幅度接近20%，或许是产品结构的原因？

2018年-2019年，建业地产的销售均价分别为7221元/平方米、7051元/平方米，今年前10个月，公司的销售均价为7135元/平方米，同比微涨0.3%。2020年前三季度，全国商品房均价达到9878元，离万元大关只有一步之遥。建业地产的销售均价却陷入了“停滞”，就算不带头降价，但也难以获得更高的溢价。陷于河南省市县镇村五级市场的建业地产进退维谷。2019年建业地产曾多次出售项目股权回笼资金。

传统开发处境严峻 代建另辟蹊径

去化影响回款，回款又直接影响拿地，而代建模式最大的好处便是省去了拿地这一令开发商“钱紧”的环节。依托建业在河南省内的品牌度，建业代建业务在河南做的风生水起。

2015年，建业地产提出“轻重并举”发展战略，如今代建业务已成为建业地产规模之路上的重要组成部分，2017年-2019年及2020年1-10月，建业地产轻资产模式销售额占比分别为18%、26%、29%及33%，占比持续上升。

同时数据显示，2017年-2019年，建业地产的销售额复合增长率为65%，而同期轻资产业务复合增长率为108%，可以看到，建业代建的增长速度要远快于传统开发业务。

虽然目前中原建业近五年河南省内收益占比均在98%之上，同建业地产一样，仍然靠河南市场吃饭。但中原建业有强烈的走出河南愿景，从2018年拿下河北邢台项目开始，截至2020年上半年，中原建业已在陕西、山西、河北、新疆、海南等省份拥有数个项目。

轻资产输出模式或将是建业地产为“建业”品牌走出河南另辟的一条蹊径，相较传统开发商加杠杆规模扩张的老路子，轻资产明显“快”多了。

中原建业本质是贴牌的生意，建业地产的商标不免费。招股书显示，中原建业于上市时须向建业地产支付商标使用许可费用。初步订立10年商标使用协议，费用依次递增，第一年至第三年：每年人民币1500万元；第四年至第六年：每年人民币2000万元；第七年至第十年：每年人民币2500万元。

代建市场空间有限、增速将显著放缓

2017年-2019年及2020年上半年，中原建业分别实现收益3.09亿元、6.76亿元、10.29亿元和4.81亿元，增速分别为118.77%、52.22%和16.75%，收入较为不稳定。

同样不稳定的还有管理面积，2017年-2019年和今年上半年，公司的新增管理面积分别为525.2万平方米、458.8万平方米、834.9万平方米和471.8万平方米。

中原建业在招股书中表示，房地产代建行业未来的增长驱动力主要包括：（1）中小型房地产开发商的强劲需求；（2）公共住房及城市更新需求；（3）金融机构的参与。

据中指研究院报告，2010年至2019年，中国房地产代建市场新订约项目数量及建筑面积的复合年增长率均分别超过25%。但这一区间包含了中国房地产发展的黄金十年，如今早已不可同日而语。根据中指研究院预测，2020年-2024年，中国房地产代建潜在市场预期将由2020年的约684.4百万平方米增长至2024年的约849.1百万平方米。也就是说，这五年的复合增长率仅5.54%。

同时，其预期河南省内商业代建市场的潜在规模将由2020年的29.7百万平方米增至2024年的53.2百万平方米，复合年增长率15.7%，虽预期表现强于全国其他地方，但这一增速依旧非常一般。

疫情更是加速了行业洗牌，中小房企的生存环境愈发艰难。人民法院公告网显示，2020年上半年，房地产企业的破产数量超200家，2018年和2019年也均在200家左右，破产企业以三四线中小房企为主。并且中小房企破产趋势或仍将延续，未来以大型民营房企和央企为主的竞争格局是大势所趋，房地产或终会迈入“寡头”时代。未来四年的预期增速已然如此，而在代建业务的主要需求方日益缩减的背景下，代建业务大概率会继续趋缓，发展空间难言乐观。

并且代建市场依然不乏竞争者，除了管理规模“一骑绝尘”的行业老大绿城管理外，还有华润置地、金地集团等均有代建业务。相较于这些在全国化方面更胜一筹的品牌房企，中原建业又有多少优势？