郭梓文与中国奥园的焦虑：债务猛如虎？欲望猛如虎

郭梓文与中国奥园的焦虑

来源：地产瞭望

01

一年前，王健林去了趟梁家河。

他学着知青的模样盘腿上了梁家河的大炕，随后站在主席标语之下和主政官员合了影，在合影的前一年，王健林带着万达与当地政府签订了延安红色旅游小镇的框架协议。

延安、红色旅游、梁家河，几个关键词组合在一起，你看到了什么？我看到了一颗红心当空照。

在房地产领域，企业家遭遇危机之时，总要去寻求某种精神庇护。前几年因工程事故而备受谴责的碧桂园，当时也开启了扶贫与高校捐赠，希望借此摆脱困境。

02

最近，奥园的郭梓文也做起了好人好事。

9月23日，奥园在暨南大学发起的“暨南大学奥园教育发展基金”论坛上，郭梓文携一众高管亮相，满心向善希望为教育事业出出力。

实际上，奥园与郭梓文这一年来过得并不好，先有“良心地产人”做空报告直击其名股市债的买卖，后有“三道红线”之下，奥园作为千亿房企承受着不多不少的债务尴尬。

单从业绩来看，奥园2019全年实现合同销售1180.6亿元，同比增长约29%;实现营业额约505.3亿元、核心净利润约51.2亿元，同比分别增长63%和67%。

不错的成绩单直接将奥园送入千亿房企的行列。

即使在受疫情影响的今年，奥园1-9月未经审核合同销售额累计约人民币833.6亿元，较2019年同期也增长6.1%，这个成绩表明其在规模行大概率会超越2019年的销售成绩。

实际上，自2018年以来的房地产调控让很多房企都很艰难，进不了前50的地产商从主流银行贷款都困难，如果一切“按计划进行”，奥园又一匹高杠杆入千亿的规模房企。

郭梓文带领下的奥园在狂奔，也引起了以为“有良知地产人”的注意。

“一个有良知的地产人”以一份word文档爆出中国奥园存在“明股实债”、虚报合约销售和回款等诸多问题，奥园市值半个月内跌去40%。

实际上这是奥园所经历的第二次做空，一年前郭梓文增持200万股奥园股票时，股价10.72港元，一年后郭梓文又增持100万股，但当时股价已经跌至8.82港元，如今更是不足8港元。

做空报告的核心内容是指，奥园以“明股实债”的方式，违规将数百亿元借款通过信托融资和旗下奥园股权投资基金注入到子公司的非控股权益部分。

明股实债，作为房企美化债务数据的重要手段，表面是股权投资，实质上是债权投资，这种投资方式虽然形式上是以股权的方式投资于标的公司，但却有着本息的双重保障诉求。

在双方入股子公司之中，房企持股比例低可以不确认在合并报表范围内，资产负债率得以保持较低水平，有利于信用资质及贷款授信；房企持股比例高需要纳入合并报表范围，但投资方的投资额以少数股权反映，同样隐藏了潜在债务。

虽然投资方以股权形式进行投资，但房企会以回购、收购、分红等形式向其投资方进行本金及利息返还。

03

近年来不少大中型房企为急速扩大规模，在“明股实债”的方法论之上屡试不爽，实际上何止奥园一家“明股实债”？

做空报告提出，非控股股东在过去两年投入了近两百亿资金，2016年-2019年上半年，非控股股东权益占比分别为39%、62.6%、61.4%、62.1%，净利润占比却分别为12.5%、16.0%、18.1%以及18.9%。

奥园非控股股东以3.4%的平均投资回报率在同行业中垫底，对比大部分同业房地产开发商的相关指标也是低得出奇，仅仅能和支付宝的月度理财产品对等。

从2016年到2019年，奥园销售256亿元增长至1180亿元，归母核心净利润仅从10亿元增长至40亿元；同样在此四年间，奥园的少数股东权益分别为57亿、170亿、189亿、220亿，占股东权益比重分别为39%、63%、62%和59%。

纵使奥园提出诸多理由，但数字能够反映一切，监管层也看的真切。奥园狂奔的同时，自身净负债率一直稳定在70%以内，与同行业其他高速扩张的破千亿房企无法相提并论。

与郭梓文的教育基金相比，这些非控股股东与少数股东才是真正的“好人好事”。

针对一系列的数据质疑，奥园否认其不存在“明股实债”的核心在于其提出“中国奥园的地产项目从取得项目至竣工交付一般需时约二至三年，部分项目周期可达五年或以上，因此在综合损益及其他全面收益表与综合财务状况表中对非控股权益的体现存在时间差”。

实际上，按照此前中国奥园公告提出的从取得项目至竣工交付2-3年时间，控股股东的分配利润有时间差，那么我们倒回2017-2019年，其利润分配与回应显然不同。

数字不会欺骗，只有给出数字的人会欺骗。

那份做空报告的之后，奥园的销售计划并未收到较大的影响，2020年全年销售预计也会再破前高，但作为刚破千亿的中型房企，在面对“三道红线”的同时，也有着自身的发展风险，既不能瘦身，又不能放缓。

对于奥园来说，不能蒙头狂奔赌未来，也不能在融资渠道再开新口，只有参股一些有地且负债率低的小房企，这才是它的最优选择。

04

9月4日，京汉股份发布《收购报告书》，称中国奥园旗下的深圳奥园科星投资有限公司拟收购公司约30%的股权。

京汉股份不是单纯的房地产公司，它由于化纤业务的存在，自身的资产负债率远远优于普通房地产企业，在奥园并表京汉后，不但能够得到其土储，合并后的资产负债率也将得到优化。

京汉股份在广东阳江29.4万平方米的土储资源更是其所看重的。阳江市并非在粤港澳大湾区规划内，但却处在大湾区与北部湾城市群的交汇点，对于奥园来说是不错的土地储备。

奥园对于拿地的渴望一直没变，即使在做空与监管双重压力之下，它依旧坚持自己的强拿地策略。

在其他头部房企放缓拿地的同时，奥园的半年报反而提出：本集团继续发挥收并购传统拿地优势，持续关注招拍挂市场，积极寻找资产包收并购机会，持续增加土地储备。

尤其最近几年，奥园的经营性现金流量净额均为负数，奥园的思路很清晰：拿地赌未来。

截至2020年6月，中国奥园拥有超过50个城市的更新项目，其中粤港澳大湾区占比高达到95%。

奥园是焦虑且尴尬的，它既没有第一梯队“断臂求生”的资产实力，也不愿意像第三梯队一般“龟缩求生”，唯有不断拿地与收购，债务压力之下，能否抗得过这一周期的调控，考验的是郭梓文的操盘艺术。

近两年，郭梓文对于奥园的不断增持，是其对于企业未来的一致看好，但他的这份信心能否赢得资本的青睐，尚待验证。

债务猛如虎？No，No，欲望猛如虎。