中奥到家股价腰斩 新进第二大股东绿城服务浮亏54%

物业股自8月开始回调，跌跌不休的趋势延续到10月。Wind数据显示，9月29家物业股平均市盈率下降至34倍。10月新增卓越商企服务、第一服务两家物企，扩容后31家物业股最新收盘日平均市盈率（TTM）为31倍。8月至今，恒生指数涨0.48%，31家物业股算数平均跌20%，加权平均跌18%。

在一众普跌的行情中，中奥到家跌幅达52%，股价相对于高位腰斩，成为近几个月以来跌幅最大的一只物业股。其次是佳兆业美好跌45%、奥园健康跌36%。

在物业股大幅降温的背景下，中奥到家之所以下跌幅度最大，或是未来增长空间有限所致。作为目前31家物业股中为数不多的独立第三方物管公司，缺少关联房企支撑，中奥到家目前增长空间十分有限。

上半年，中奥到家在管面积为65.1百万平方米，合约面积为71.8百万平方米。以此计算的储备面积为6.7百万平方米，储备率仅为0.1，为29家物业股最低。而横向对比，公司中报在管面积较去年末减少了0.3百万平方米，合约面积较去年末减少了0.2百万平方米。面积增长的停滞对业绩发出了危险信号。

上半年中奥到家实现营业收入8.4亿元，同比增长28%；实现纯利0.75亿元，同比增长29%。同期毛利率下降2.8个百分点至27.9%，净利率微增0.1个百分点至9%。尽管营收净利均在正向增长，但对比高速增长的同行，中奥到家优势不显。

或许正是因为势单力薄，今年6月23日，中奥到家被龙头绿城服务相中，后者耗资逾2亿港元增持中奥到家，欲持有其18.67%股权。截至中报绿城服务持有中奥到家13.85%股权，为公司第二大股东。

消息一出，6月24、25日中奥到家股价涨56%，此后攀升至1.88港元/股的高点后走低。按照其中14.36%的老股购买均价1.8港元计算，绿城服务浮亏54%。

根据合作协议，两家公司将合作设立合资公司，中奥及绿城分别持股30%、70%。双方进一步协定（i）对于绿城因不承接的任何物业服务业务，绿城同意优先向中奥推荐；（ii）自合作协议日期起计六年内，绿城将优先考虑中奥承接绿城的外包业务，例如提供清洁、保安、保养及电梯维护服务。（iii）自2021年7月1日起，绿城及公司或其联属公司须订立相关物业服务协议，以委聘本公司及╱或其联属公司提供上述物业服务，相关业务服务每年的营业额不少于3亿元及自合作的第三年起每年递增2亿元。

协议中实质性的约束性条款在2021年7月之后才能生效。