物业股不香了？第一服务上市首日破发 暴跌26%背后体量小优势不显

10月22日，物业股第一服务正式登陆港交所，发行价2.4港元。上市首日集合竞价报2港元，跌幅16.67%，开盘即破发，22日收盘报1.76港元，跌26.7% 。在这之前10月19日，卓越商企服务挂牌首日仅涨3%，收于11港元/股。22日卓越商企服务再跌3.58%，报收10.78港元/股，堪堪守住10.68港元的发行价。

而在上市招股期，卓越商企服务发行认购倍数达到了625倍，第一服务认购倍数67倍。10月30日即将挂牌的世茂服务、合景悠活也在上市前引入了腾讯高瓴资本等知名机构投资者。一级市场的火热与二级市场降温形成鲜明对比，投资者不禁会问，物业股赚钱效应不在了吗？

对此盈路证券分析师认为，从短线观点来看，目前板块轮动不在物业股上，资金更偏爱热点短线，叠加前期活跃物管股回调，打压上市首日的资金人气。长期来看物管股机会仍然存在，因为物业股的现金流整体是不错的，而且有息负债率低，经营周期性小，最重要的是物业股仍处于朝阳行业。这一点也是机构投资者近来参与物业股IPO的主要原因。

两周内4家物企上市 第一服务体量小优势不显

第一服务背靠房企当代置业，是由当代置业旗下的第一物业、第一人居两家物业管理公司的重组合并而成的新公司。2019年12月末第一物业、第一人居前后脚自新三板摘牌，2020年5月即被张雷推向港股。

第一物业主营物业管理服务，第一人居提供绿色人居解决方案，包括能源运维服务、系统安装等服务，二者面向的目标客户均为物业开发商、业主及住户。

2017-2019年，第一服务实现营业收入为3.8亿元、5亿元、6.2亿元，三年复合增长28.4%；实现净利润为4185万元、5294万元、8386万元，三年复合增长41.6%。同期毛利率为32.52%、33.29%、34.82%；净利率为11.03%、10.68%、13.42%。

物业管理行业目前处于高速增长期，第一服务尽管每年保持稳定增长，但与大多数拟IPO物企一样，业绩亮点并不突出。与同行业对比，第一服务的规模甚至处于劣势。

招股文件显示，第一服务在管建筑面积由2017年的7.1百万平方米以38.9%的复合年增长率增加至2019年的13.7百万平方米。截至2020年4月为15百万平方米，合约面积为27百万平方米。储备率为0.87，属于行业中等水平。

以29家物业股中报数据作对比，第一服务目前在管面积排在倒数第四。2019年加上第一人居的营业收入达到了6.2亿元，排在倒数第八，仍属于中小物管公司。

与此同时，从10月下旬开始，上半年密集递表的物企将陆续上市。本周前后上市的物企有：卓越商企服务2020年5月在管面积为25.8百万平方米，2019年营收18.4亿元；世茂服务2020年6月末在管面积85.7百万平方米，2019年营收25亿元；合景悠活2019年4月在管面积为22.2百万平方米，2019年营收11.25亿元。

对于投资者而言，随着上市的物业标的越来越多，自身体量大且背后房企实力强更容易获得青睐，毕竟头部房企的利益输送更优。第一服务此次上市时面临的情况是，4家物企同时间段上市，中小物管公司并不容易获得市场关注。

物业股降温明显 估值回调

除去本身质地不算出色之外，第一服务控股上市首日即破与二级市场物业股降温不无关系。

上半年物业股炒作过热，市盈率动辄40-50倍，最高招商积余市盈率曾超过130倍。下半年随着疫情常态化，物业股股价开始回调，自8月以来物业股持续下跌，9月平均市盈率为34倍。Wind数据显示8月至今，29家物业股平均跌18.3%，加权平均跌33.8%。26家普跌的物企中，中奥到家跌幅达50%，为跌幅最大的一只物业股。

有券商分析师认为，物业股中报业绩增速较去年有所放缓，低于市场预期，所以导致了股价出现一定程度的下滑。知名地产分析师严跃进则表示，物业股下跌和外部大环境有关系，过去物业股确实出现了炒作，但是如果经营业绩不好，那么其实也确实是会有各类压力的，至少股价不稳。

另外严跃进提到，物业新股收入上涨幅度不大有很多因素，但是至少投资者兴致不高，也是需要此类企业讲好物业故事。当然部分也和其定价较高有关系。

因为物业管理行业业绩稳定，并且具有一定的预见性，所以部分投资者并不吝啬于给出较高的价格。雅生活服务就曾因发行市盈率高达91倍，上市首日跌幅达23%。

而自2018年下半年开始的物业上市潮，逾20家新上市物企，仅3家上市首日出现下跌，其中第一服务上市首日跌27%，刷新纪录。梳理往期数据可知，剔除发行市盈率过高的因素，同样是小型物管公司，和泓服务2019年7月上市首日涨34%，而烨星集团、和泓服务2020年3月上市，上市首日分别涨10%、2%。市场环境及可选新股的多寡，确实对资金有较大影响。在目前物业股降温的大环境下，第一服务是否会掀起一波物业新股破发潮，还有待关注。

值得关注的是，随着物业股越来越多，资本也在加速入局。严跃进表示，腾讯京东入局物业，其实都是互联网+的体现，此类企业都会寻找行业龙头老大，本身也是认为后续物业企业在社区等方面能够发挥更大的作用。

从这一逻辑看，机构投资者也偏爱体量较大的物企，留给中小型物管公司的机会不多。