住宅维修资金为何难管又难用

经济日报·中国经济网记者 李华林

“9家房地产开发企业代收的5062.07万元住宅维修资金未及时上交专户，最长时间达8年”“4家房地产开发商或物业服务企业挪用代收的住宅维修资金1184.63万元”。近日，一份来自有关部门提供的关于湖北省襄阳市住宅维修资金问题整改情况，引起了国务院第七次大督查第九督查组的注意。

住宅维修资金是业主缴纳的专门用于维修、改造住宅共用部位和共用设施的钱，属于全体业主所有，不能挪作他用。为何会发生维修资金被违规挪用的情况？资金管理是否存在漏洞？业主有没有充分享受到使用维修资金的权利？为此，督查组赴湖北襄阳市走访调查。

调查发现，住宅维修资金被违规挪用，主要原因在于收费程序不规范。按照2008年发布的《住宅专项维修资金管理办法》规定，业主在办理房屋入住手续前，应将首期住宅维修资金存入专户，但该办法并未明确缴纳程序。实际操作中，出现了由房地产开发公司或物业服务企业代收情况，一些违规挪用资金的现象也就随之发生。比如，督查组查阅资料发现，湖北4家房地产开发公司或物业服务企业违规对外出借近400万元、经营挪用近600万元代收的维修资金。

襄阳市房屋维修基金管理中心有关负责人说，由于现行规定并未明确禁止房地产开发公司或物业服务企业代收维修资金，也考虑到居民办事方便，只要是居民自愿的委托，基金管理中心还是照常办理。这种模糊不清的规定，为房地产开发公司或物业服务企业拖延缴纳甚至违规挪用资金创造了条件。

征收程序不规范，资金使用也困难。督查组查阅资料发现，襄阳市从2003年开始收缴住宅维修资金，截至2020年9月，商品房维修资金银行存款余额13亿元，房改房维修资金余额1.2亿元，共有411个小区使用了商品房维修资金3549万元，有132个小区使用了房改房维修资金832万元。整体来看，住宅维修资金使用率仅为3%。

住宅维修资金使用率为何如此之低？是小区居民维修需求不足，还是其他原因导致？为弄清疑问，督查组决定走访当地小区，进一步了解情况。

在襄阳市春天大道小区，物业经理董女士告诉督查组，因为外墙漏水、电梯钢丝损坏等问题，前不久小区向房屋维修基金管理中心申请使用维修资金，但被告知不满足使用条件。

“主要是因为目前我们小区业主维修资金存缴不到总户数的三分之二。而按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，要使用住宅专项维修资金，需经过占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过。”董女士说，由于牵涉多方利益，这两个三分之二的指标操作起来非常困难。“比如小区5号楼有200户业主，只有20户外墙面漏水，漏水面积明显达不到总面积的三分之二，其他180户同意使用维修基金的积极性就不高。再比如说，一单元的电梯坏了，但二单元和三单元的住户并不受影响，出于自身利益考虑，二单元和三单元的业主可能就不太愿意使用维修资金。”

督查组发现，即使过了“三分之二”这道坎，维修资金的支取还面临着其他种种“关卡”。比如要提出维修方案，经现场查勘认证合规后，才可以安排维修资金。维修结束后，还要上报费用明细、审核公示等种种程序，才能真正将维修资金拿到手。

重重“关卡”导致维修资金使用难，大量资金长期被闲置。如何保证这笔资金的保值增值呢？督查组查阅资料发现，虽然按相关规定，在保证住宅维修资金正常使用的前提下，可以将住宅维修资金用于购买国债以保值增值，但目前襄阳市住宅维修资金全是放在银行赚取利息，襄阳市房屋维修基金管理中心有关负责人对于国债的风险收益、怎么购买等情况也不了解，进一步保值增值动力并不强。这就导致一边急需维修但缺乏资金支持，而另一边大量维修资金躺在账户上“睡大觉”的现象出现。

督查组认为，住宅维修资金面临“管理难”“使用难”的情况，既有现行维修资金管理制度不完善的问题，也有地方部门管理不到位的问题。随着住宅使用时间的增长，房屋公共设施的维修和翻新需求将越来越密集地涌现，对住宅维修资金的使用和管理水平将提出更大考验。督查组建议进一步完善住宅维修资金管理制度，理顺管理体系，优化使用程序，既能维护业主权益，又使其具有可操作性，让住宅维修资金真正发挥其为住宅“养老”“治病”的作用。