全国房价步入“万元时代” 2020年商品房销售额有望再创新高

文 / 徐苑蕾

在新冠疫情逐步缓和后，中国房地产市场正在以惊人的速度迎来全面复苏。“金九”房企降价促销效果立竿见影，9月单月全国商品房销售额与销售面积均创下同期新高。此外，全国房价自7月起已连续3个月突破万元水平，业内人士普遍认为，今年全国商品房销售额有望再次刷新纪录突破16万亿元。

根据国家统计局今日发布的数据显示，1-9月，全国商品房销售面积为11.71万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5个百分点。其中，住宅销售面积下降1.0%，办公楼销售面积下降16.5%，商业营业用房销售面积下降15.3%。

商品房销售额方面，1-9月累计实现11.56万亿元，同比增长3.7%，增速提高2.1个百分点。其中，住宅销售额增长6.2%，办公楼销售额下降15.7%，商业营业用房销售额下降17.1%。

在销售面积下跌的情况下，销售金额却出现增长，背后的推动因素来自于全国房价的同比走高。根据国家统计局的数据可以推算，1-9月，全国商品房销售均价为9878元/平方米，同比涨幅为5.6%。

值得注意的是，7-9月，全国商品房销售均价分别为10211元/平方米、10448元/平方米和10063元/平方米，已经连续三个月突破了万元水平。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从走势来看，目前房价已走出了过冷区间，同时略有升温。从单月数据看，全国房价已经连续三个月突破了万元水平，基本上可以认为全国房价已经步入了“万元时代”。

实际上，无论从销售面积还是销售金额来看，9月的房地产市场均创先了同期历史纪录。根据国家统计局数据显示，9月单月房地产销售面积为1.85亿平米，同比上涨7.25%，环比上涨25%，销售额为1.87万亿元，同比上涨16%，环比上涨20.5%。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱分析认为，9月销售热度提升主要是因为在“三条红线”高压之下，房企借助传统的“金九”销售旺季采取降价跑量的策略，加速去化，降负债并冲刺全年业绩。

下半年以来，监管部门多次释放房地产融资政策“由松变紧”的信号。8月底，监管部门提出“三条红线”新规，具体指：指房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。此外，监管层将根据“越线”的数量，将房企分为“红橙黄绿”四档，并以此决定房企有息负债规模的年增速上限。据了解，新规自9月起已在首批12家房企试点实施。

在“三条红线”的压力之下，房企融资不断承压。为了稳定现金流、降低负债，房企在9月加快向房管部门申请预售许可证，加快推盘和促销，以应对“三道红线”所带来的压力。

一个可以证明的数据是，根据上海易居房地产研究院发布的《全国百城住宅库存报告》，9月100个城市新建商品住宅供应量为7529万平方米，对比历史数据来看，新增供应创下了近10年的月度新高。

据了解，包括恒大、碧桂园、万科、富力、阳光城在内的多家企业在近期均开展了各类营销活动。以恒大为例，9月初，恒大召开营销大会，并正式下达“金九银十”销售2000亿元、单月销售1000亿元的的营销目标，同时还宣布全国619个楼盘全线7折优惠。

根据不完全的统计，截至目前，已有超过30家上市房企披露“金九”的销售数据。整体来看，其中8-9成房企9月单月以及前9月累计的销售金额均呈现同比正向增长。克而瑞数据显示，9月单月销售超百亿的房企数量为44家，较上年同期增加10家。

严跃进进一步指出，1-9月，全国商品房销售面积同比增速为-1.8%，该数据继续表现出回暖的态势，充分说明购房需求仍然比较强劲，疫情下购房市场不降反升，购房势头明显好于预期。

王小嫱则表示，10月份仍是房地产传统的营销旺季，预计房企促销手段会延续，全国商品房销售面积同比有望进入正值。

而如果在“金九银十”后全国商品房销售均价、销售面积均继续保持同比增长的势头，那么，业内普遍观点认为，2020年中国房地产市场销售额则有望再次刷新历史纪录，突破16万亿元甚者达到17万亿元的新高。

根据历史资料，全国商品房销售额在2016年首次突破10万亿元，在2018年达到约15万亿元，并且在2019年再次刷新纪录达到近16万亿元。