上海二手房成交创4年新高 楼市要触底反弹？

近期，上海楼市的成交热度较高，引起市场关注。

研究机构的数据显示，9月，上海二手房成交量再次突破3万套，同比大涨近5成，创2017年以来的历史新高。

接受券商中国记者采访的业内人士认为，经历了3年低迷降温后，上海楼市今年进入上升通道，开始触底反弹。疫情后，货币政策宽松、自住需求释放、调控政策稳定等因素都对楼市上行形成支撑，不过，预计在多地调控升级、房企融资收紧影响下，四季度市场会有回调，将处于震荡上行趋势。

值得注意的是，券商中国记者了解到，继杭州、宁波、南京、无锡、常州等多个长三角热点城市出手调控后，无锡再次收紧调控，上调二套房公积金贷款利率，这也是年内全国调控政策中首次出现公积金贷款利率的上调，此前多地公积金政策收紧或是提高贷款额度，或是提高首付比例。

上海二手房成交量再破3万套

自4月以来，上海二手房市场持续升温。

易居研究院的数据显示，9月份上海二手房成交套数约为3.1万套，环比增长4.2%，同比增长46.8%。这一成交量处于2017年以来的历史高位。

上图可以看出，今年以来，受疫情影响，1-3月上海二手房成交迅速降温至冰点。随着疫情逐渐好转，自4月开始，市场逐渐升温，至9月成交量更是升至2017年以来新高。

根据易居研究院的数据，4-7月上海二手房成交量稳定在平均每月2.8万套左右，8月、9月成交量分别达到2.98万套、3.11万套。前9月上海二手房成交量同比增长9.9%，增速已经回正。

从成交房源结构和区域来看，9月份上海成交房源中平均面积为88.6平米，其中90平米以上房源占比达到41%，而上个月仅为33%。成交套数排名前三位的板块分别为周康、浦江、三林板块。

从成交价格来看，上海二手房住宅套均总价为353万元，成交均价为42085元/平米。成交均价排名前三位的板块分别为淮海中路、前滩、南京西路板块。上海各区二手房成交价格除了虹口区同比下降了0.1%，其余区域均有不同程度的上涨。以黄浦区、浦东新区和松江区最为明显，分别环比上涨0.52%、0.48%、0.45%，同比上涨4.7%、4.3%、3.5%。

我爱我家集团的数据也显示，9月，上海二手房成交市场明显好于上年同期，成交量同比涨幅超过45%，成交价格同比涨幅超过10%。与此同时，上海二手房市场新增客源量同比涨幅高达42.7%，连续两个月增幅排名重点12城市第一；新增房源量同比增幅也在重点12城市中最高，达到181.1%。

上海楼市进入上升通道？

对于上海二手房成交量创4年新高的原因，上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受券商中国记者采访时表示，有几个方面的原因：

一是，从周期性波动规律来看，上海楼市今年进入到一个上升通道。2017年到2019年上海楼市比较低迷，这个低迷也是对2015年到2016年楼市比较火爆的一个修复和调整，经过这三年的降温之后，今年市场是有动能要往上走的，因为需求面被抑制几年之后，总会有些自住需求要释放，这是一个周期性波动的规律。

二是，今年为了应对疫情，从2月份开始货币政策较为宽松，会有些资金量到处流窜，其中有些资金流进了楼市。因为2月份到4月份，对于个人买房子的信贷支撑力度比较强，对开发企业融资也是支撑比较强的，所以整个货币政策的放松对楼市是一个利好，这个利好更容易被一线城市和东部强二线城市所吸纳，就是说他们对这种货币资金的转暖反应更明显一些，这是来自于货币金融方面一个利好的反应，包含最近一段时间的社融指标M1、M2都是在增速扩大的，这本身就说明流动性是趋于宽松的，是对资产价格包含房价的一种支撑。

三是，今年七八月份以来部分城市出台新政升级调控，上海因为上半年市场偏温和，所以也没有必要出新政。没有出台新政策，对市场也没有什么利空影响，间接来说，相比深圳、南京、杭州收紧调控，上海政策面不变，保持一个既有态势，对楼市其实也是一个变相的小利好。

那么，当前能说上海楼市已经触底反弹开始回暖了吗？四季度市场热度能否持续？

对此，杨红旭对券商中国记者表示，上海楼市应该可以说是见底反弹了，这个底部就是前面说的2017年、2018年的量特别低，2019年的价格是处于一个偏底部。

不过，杨红旭告诉券商中国记者，今年9月份成交量创近4年新高，但是这是网签量，由于网签量相对滞后，9月份的网签量可能反映的主要是8月份买房下定金的情况，而9月份到10月份市场略有降温了，所以10月份成交量相比9月份应该会有所回调，四季度市场会相比三季度略有降温，主要是受七八月份以来多次会议包含十几个城市调控升级、房企融资收紧等政策影响。

“但是四季度即便有回调，也不代表市场重新大幅降温了，因为已经是处于一个震荡往上走的通道当中，我估计，明年春节之后，二季度成交量会重新起来。”杨红旭对券商中国记者说。

上海中原地产市场分析师卢文曦接受券商中国记者采访时也认为，虽然9月上海二手房成交量创了新高，但是今年的高点可能也就这样了，因为本身到了四季度成交量就会慢慢的往下走，所以10月、11月份可能还是有一个震荡回落，再要看到3万套的概率几乎是没有了。预计明年市场应该还会维持稳步反弹向上格局，成交还有机会看到3万套，但是也和今年一样是个别月份出现，正常情况应该在2万套出头点。

长三角又一城市再次收紧调控

下半年以来，多个热点城市楼市调控收紧，特别是长三角地区，包括杭州、宁波、南京、无锡、常州等已经出手调控。

10月15日，无锡再次收紧调控，将职工家庭第二套自住住房公积金个人住房贷款利率调整为首套贷款利率的1.1倍。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进接受券商中国记者采访时表示，此次无锡对于二套公积金贷款利率提高，或考虑到公积金贷款资金池略紧张的问题。此前公积金贷款过多，现在有所收紧。同时此类利率调整，也体现了购房政策收紧的导向，有助于管控部分炒房行为。

值得注意的是，券商中国记者了解到，今年以来，多地公积金贷款政策收紧，或是提高贷款额度，或是提高首付比例，此次无锡上调贷款利率属于全国首次。

对此，严跃进对券商中国记者表示，实际上利率上升或也是为了填补漏洞，此类利率过低，客观上使得近期公积金贷款需求增大。而通过适当提高利率，也实现首套和二套贷款的差异。若是后续二套利率上升后公积金贷款需求依然大，那不排除额度也会收紧。

从全国来看，贝壳研究院指出，下半年以来，为实现房地产市场“三稳”的目标，中央层面多次召开会议，敦促地方尤其是土地市场过热、房价上涨较快、市场预期不稳的城市及时采取针对性措施稳市场。地方层面紧调控，“一城一策”持续发力。7月以来，深圳、东莞、杭州及成都等近20城约30次出台收紧政策抑制和防范市场过热。

贝壳研究院预计，四季度，二手房市场政策环境或进一步收紧，三季度较热的城市或出台调控平抑市场。购房贷款利率触底后或随银行资金成本的上升而小幅走高。年底市场季节性反弹力度不强，整个四季度成交预计继续回落，重点城市价格普遍走平，调控严格城市或将下跌。