南京嘉业与真知味三度对簿公堂 后者已10年未交租金

原标题：4000平方米店铺经营10年拒交租金 三度对簿公堂房东却输官司

每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺

一个面积超过4000平方米的餐饮店在购物中心经营了近10年，却未交一分钱租金。虽然购物中心把餐饮店告了，但法院审了三次，却最终判餐饮店胜诉。

时间回到2010年，嘉业国际城购物中心的管理方南京嘉业商业管理有限公司（以下简称南京嘉业）与南京真知味饮食娱乐有限公司（以下简称真知味）签订了一份租赁合同，租期15年，合同规定——“免租期取店铺正式营业之日与嘉业国际城SHEWALK购物中心全面正式营业时间上的后者之日起6个月。”

也正是这份合同中的“全面正式营业”这6个字，让双方陷入了一场难以和解的纠葛。

真知味方面认为，“免租期取购物中心全面正式营业起算，如果免租期没有起算，租金就无从算起。购物中心一直没达到全面正式营业状态，所以有足够理由不付租金。”

于是，南京嘉业于2017年12月把真知味告上了法庭，要求解除合同并支付租金、综合管理费等费用。法院先后对此案进了一审、二审和再审，终判南京嘉业败诉。但双方围绕租金纠纷仍存在争执。

近日，《每日经济新闻》记者在嘉业国际城购物中心实际调查时发现，除了位于5楼的真知味餐饮和一家KTV尚在营业外，整个购物中心基本处于停业状态。

值得一提的是，嘉业国际城购物中心地处南京河西CBD区的优越地段，理应成为该区域必备的商业配套之一。究竟是什么原因导致嘉业国际城购物中心形如废弃？南京嘉业与真知味之间的租金纠纷是如何产生的？

焦点：合同里6个字，引来租金纠纷

合同是真知味的底气，也是南京嘉业的病根。

根据合同，真知味向南京嘉业承租嘉业国际城购物中心五层5-1、5-2、5-3、5-7、5-8店铺用于餐饮茶社经营，共计3951.23平方米；另有应付租金的公共面积338平方米，租赁总面积4289.23平方米。

合同规定，免租期取店铺正式营业之日与购物中心全面正式营业时间上的后者之日6个月，正式计算租金之日起前3年租金1.5元/平方米/天，第4~6年租金每年递增4%，第7~10年租金每年递增5%，第11年以后租金每年递增3%。

2011年1月，真知味嘉业国际城购物中心店试营业；2011年9月28日，南京嘉业筹划举办了嘉业国际城购物中心开业典礼；2017年10月16日，南京嘉业向真知味发出《催款函》，向其催要2012年3月28日至2017年9月30日的租金及综合管理费。

不过，从2011年1月试营业以来，真知味除了向南京嘉业缴纳了200万元综合管理费外，未交过一分钱租金。在催款未果后，2017年12月，南京嘉业将真知味告上了法庭。

真知味方面认为，免租期是从购物中心全面正式营业起算，如果免租期没有开始，那么租金就无从算起。南京嘉业则因为合同未明确规定“全面正式营业”的定义，迟迟无法从真知味拿到租金及管理费。

就常理而言，真知味实际承租店铺经营多年，但一分钱租金没付，即真知味的租金支付情况和实际使用情况脱节。因此南京嘉业方面强调，其作为出租方承担了所有的物业租金成本，无法获得相应收益，承租方真知味反倒无限期免费使用物业，这明显有违契约精神。

不过，真知味方面也觉得很冤。其创始人沈加华在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“当初嘉业国际城购物中心我们根本不想去，是嘉业招租打不开局面，后来硬拉着我去，给了些优惠政策，我们也听信条款，考虑不周就进驻了。”

真知味方面认为，当初南京嘉业承诺做“一流的综合体“，到现在都没有全面正式开业。因其经营存在问题，导致购物中心现场缺少人流和商业氛围，让很多商户血本无归。

“我不是讨巧，我们在这里10年也亏损了5千多万。真知味在嘉业只是勉强维持经营，目前还在持续亏损。如果搬走了损失更大。”沈加华告诉记者。

结果：三度对簿公堂，房东输了官司

这起“租铺10年租金0元”案件，让南京嘉业和真知味曾三度对簿公堂。

一位知情人士告诉《每日经济新闻》记者，双方诉讼中，争议最大的就是合同里“全面正式营业”这个提法，这也是法院一审以及再审判定“真知味无须支付租金”的依据。

这涉及到两个时间点，一是真知味的开业日，二是嘉业国际城购物中心的开业日。到底哪个时间点为后者？“全面正式营业”如何定义？

南京市建邺区人民法院在一审时认为，南京嘉业以真知味长期拖欠租金及物业管理费为由提出的解除租赁合同等诉讼主张，缺少确凿证据支持，事实及法律依据不足，理由不充分，不能成立。

虽然南京嘉业于2011年9月28日筹划举办了嘉业国际城购物中心的开业典礼。但法院一审时认为，开业典礼仅仅是南京嘉业单方自行举办的庆典仪式，和购物中心是否全面正式营业并没有必然因果关联，并不足以证明购物中心已经全面正式营业。因此，法院一审驳回了南京嘉业的诉讼请求。

南京嘉业不服一审判决，遂向南京中院提起上诉，并提交了“购物中心已经全面正式营业”的证据，即统计了所有的租约面积与商场总面积的比例。此外，还提交了开业相关媒体报道、商铺租赁合同、物业费、水电费使用情况等材料，证明商场开业率接近80%。

但南京中院在二审时认为，虽然客观上嘉业国际城购物中心的承租户和人流量没有达到饱和状态，但真知味作为餐饮的经营者，不应以此作为拒付租金的理由。因此，二审最终判真知味支付南京嘉业租金、综合管理费等合计1550万元，但驳回了南京嘉业解除合同的要求。

对于这样的结果，真知味方面自然不服。

在今年8月份的再审阶段，南京嘉业要求解除双方租赁合同，由真知味返还涉案房屋，判令真知味支付拖欠租金1291万余元、物业费407万余元，支付拖欠租金的违约金113万余元、拖欠物业费的违约金81万余元。

再审中，南京中院要求南京嘉业提交其与购物中心租户签订租赁合同相对应的租金收取的相关证据，但南京嘉业拒绝提交，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条之规定，应由其承担举证不能的法律后果。

同时，南京中院认为，购物中心开业典礼是南京嘉业单方举办，仅为形式上的开业。报纸刊登的购物中心开业广告及新闻报道等，只能反映南京嘉业为购物中心举办开业典礼的时间，不能证明开业典礼时实际入驻并开业的商户数量及比例情况，故不能达到证明购物中心已经全面正式营业的合同约定标准。

对于南京嘉业上交的部分商铺水电费缴纳凭证，以及与其他商户签订的租赁合同，南京中院认为，缴纳水电费并不能直接证明商铺已经实际开业。南京嘉业虽然提交了与其他商户的租赁合同，但租赁合同的履行应以承租人实际入驻商场并交纳租金为依据，租赁合同不能单独直接证明商户入驻商场并实际开业的事实。

南京中院经再审后判决，撤销二审判决，维持一审判决。

不过，南京嘉业方面在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，如果用租金收取率去证明开业情况是不准确的。本来真知味是否支付租金，与其他商铺是否支付租金无关。“商场开业率是按照面积来算的，租金收取率能统计到什么程度，和公司的经营相挂钩，提供的清单可能都不够全，根据这样的租金流水来统计开业率并不准确。”

同时南京嘉业表示，租金收取的情况和真实开业的情况，不能反证。因为租金收取率必然会低于合同签订的开业率，很多商铺是欠缴租金的，比如真知味的租金收取就只有0%。上述知情人士则告诉记者，如果拿南京嘉业提供的流水清单对照每一个合同，粗略算出该商场的租金收取率仅为11%。

不过这些质疑似乎并没有用，真知味方面依然坚持要求按照合同履行。

现状：位置优越，为何经营难以为继？

由南京嘉业房产有限公司开发的嘉业国际城，规划总建筑面积约25万平方米，由4幢高层主体建筑和1幢裙楼共计5幢建筑组成。其中4幢高层（1幢和2幢为公寓式酒店共约7.6万平方米，3幢为酒店式办公约4.2万平方米，4幢为高级办公楼约3.5万平方米）均已出售；5幢为大型商场约3.4万平方米（即嘉业国际城购物中心），部分卖给小业主，剩余部分由开发商自持。

近日，《每日经济新闻》记者在嘉业国际城购物中心实地走访时发现，该项目确实存在大部分商铺停业的情况，目前只有位于5楼的真知味餐饮和一家KTV在正常营业。

从位置看，嘉业国际城购物中心地处南京奥体大街与庐山路的交叉点，位于南京河西商务区CBD核心地段，邻近河西中央公司CBD绿轴B区。处在这样优越的地段，南京嘉业国际城购物中心的经营为何举步维艰？

据了解，目前嘉业国际城购物中心共有小业主220余户。南京嘉业方面告诉《每日经济新闻》记者，公司一直在贴钱亏本经营，因此2015年租约到期之后想和小业主重新协商收益率（原来约定的返租收益率为8%）问题，但业主方面希望继续按照年化8%的收益续签合同，这显然让南京嘉业方面无法接受，这也导致嘉业国际城购物中心于2015年后商铺陆续停业。

因为始终无法和小业主达成一致，期间又经历了多起诉讼。南京嘉业方面表示，2015年商场曾和几十名业主续签过委托经营协议，随后有几十家商铺继续开业，但先后因为经营不善陆续退铺至今。5年来，南京嘉业和剩余小业主的谈判仍在艰难进行着。而经营管理不善以及产权租赁纠纷，也导致嘉业国际城购物中心荒废至今。

南京嘉业方面向记者透露，目前正在谈小业主的整租，已找了一家专门的承租方来统一经营，但租金部分始终无法达成一致，目前仍处于僵持阶段。

58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者，上述模式是典型的“售后返租”模式，即开发商将所售商铺出售给投资者，同时与投资者签订承租协议， 这些购房者将已购物业出租给开发商指定的租赁对象，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报来作为一种投资方式。这种模式也是不少开发企业公认的投资开发的重要盈利点。

不过，张波指出，关键就是这个5年（商业项目的培育期一般就是开始的这5年），如果商业项目培育成功，开发企业盈利点就是吃租金的差价。同时，这类返租类物业最大的问题在于租赁期满后的再续问题。如果有一批购房者不续签租赁合同，那么商业项目的统一性将无从谈起。这些售后返租类的项目存在着巨大的不确定性，而这些不确定性对于处于弱势的购房者来说就是风险。

从实际情况来看，嘉业国际城购物中心确实出现了经营不善的问题。但真知味却一直在持续经营，并没有受到购物中心的停业影响。

观点：契约精神与合同条款，孰轻孰重？

出租方承担了4000多平方米物业的所有租金成本，承租方反倒不用花一分钱租金就使用了物业10年。常理上讲，这的确是有违契约精神。

对此，知名房地产律师、信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣向《每日经济新闻》记者分析认为，根据现行《合同法》规定，合同要遵循公平原则和诚实信用原则，南京中院这一判决显然有违各方当事人之间的利益平衡，不符合社会公平正义的主流导向。

他表示，即便如一审、二审和再审的宣判结果，作为承租人在经营10年间持续获得利润，却无需支付出租成本，这也和经济市场下权利义务相一致的原则相悖。真知味应该就企业每年获利收入作出进一步举证，以此证明实际情况。

“该案法官在审理过程中有自由裁量权，但是在平衡各方权利的时候存在着明显的失衡，而且违背基本的生活常识，这是绝大多数人都无法接受的。最核心的是诚实信用原则，这是合同签署的灵魂，也是双方当事人必须遵循的。没有对价的合同，在现实中是非常可笑的。”张茂荣律师直言。

此外，《合同法》还有一个公平原则，合同的双方都是有对价的，租赁方的目的是取得房屋经营获利，出租方为的是获取租金，这是合同的主要内容。如果租赁合同按照一审和再审的观点，起租期限都没有开始算，这就相当于在出租方证明“全面正式营业”之前，承租方都可以免费使用，而不用支付对价。

张茂荣律师认为，“一方实际提供房屋，另一方实际使用却不用支付任何费用，这无论按照合同法，还是按照生活常理，都是说不通的，是用良知都能判断的事。但目前双方当事人义务却依然完全失衡。”