分拆拯救房企？下半年IPO或将聚焦物业管理

地产股或许没机会了，但物业股大机会将在四季度出现。

作者" 淑芬

来源 |格隆汇新股

数据支持| 勾股大数据

吸引资本参与打新的板块，必然具备以下三个特点：供给数量多，历史数据好和确定性高，有历史性机遇和必要性。

站在当前时点展望，物业股或可带动新一轮港股打新热潮。而时间将从四季度开始。

2020年前三个季度全球IPO概要

突发的疫情影响了全球经济，但依然不影响资本向IPO市场的迈进。

截止2020年9月，前三个季度全球IPO募资金额125万亿美元，相比2019年同期募资增长超过30%。

（资料整理来自彭博及毕马威分析）

中国内地、香港、美国仍是全球重要IPO市场。截止2020年9月，A股IPO市场募资总额为487亿美元。科创板在持续推动下成为了内地最为欢迎的上市板块，促使上交所前个三季度募资金额获全球IPO榜首。

而紧跟其后的则是香港IPO市场。截止9月，香港IPO市场共计上市104家，共募资近234亿美元，IPO全球排名第三。今年作为IPO大年，IPO的数量增长，在一定程度上帮助了企业渡过难关，也提供了新的融资通道。

9月港股IPO市场，惊现三匹“黑马”

9月，香港新股市场迎来13家上市公司。当中出现众多明星企业，农夫山泉、百胜中国、福禄控股、华住集团、中通快递，港股打新市场的热度也因此被点燃。

根据市场公开消息统计，13只新股总募资金额为620.51亿港元较去年同期的募资增加204.816亿港元。新股首日平均涨幅58.24%，平均中签率33%。其中，首日涨幅最高的则是9月15日挂牌上市的科利实业控股（01455.HK），一手赚钱最多的则是9月25日由高瓴资本、红杉等明星基石青睐的房地产SaaS第一股明源云（00909.HK）。明源云上市后最大涨幅达93.9%，首日一手收益最高获15500港币，荣登新股“黑马”榜首。

值得注意的是，天任集团，濠江机电以及科利实业控股三家募资金额均在2亿港元以下，但上市首日涨幅均超过100%。另外，超投资者预期则是，超额认购倍数爆冷的再鼎医药（9688.HK），顶头槌一张可豪赚210万港币。

整体来说，若以收盘价计算，除开百胜中国与乐享互动出现了破发情况，其他新股均有不同涨幅。

暂定在10月上市的新股有7只，包括万众瞩目的两家明星生物医药公司——嘉和生物（6988.HK）和云顶新耀（1952.HK）。从数据统计看，2020年至今，按照生物医药科技股公司上市规律来看，首日上涨概率为100%。

另外，有市场消息指出超级IPO蚂蚁集团上市计划在逐渐推进，有望在10月中下旬完成A+H中港两地同步挂牌上市。目前市场传闻其A+H共筹逾350亿美元，无疑是史上最大IPO。

但笔者认为，在蚂蚁集团巨无霸式IPO的推动下，其他板块难以出彩。四季度的打新选择要慎重，或许可以把目光聚焦在物业管理行业。

房产分拆物业上市，

立竿见影的解药？

房地产开发市场接近20年，增长逐渐趋于平缓，增量房地产市场明显触及“天花板”。同时，在金融监管的升级下融资不断收紧，今明两年房企债务将会集中到期，疫情必然影响回款进度，房企负债压力加大，多渠道融已成当下首要任务。当具有金融属性的房地产受到遏制之时，具备消费属性轻资产的物业管理成为融资分支，有望成为纾解当前资金压力的重要工具。

在此背景下，港股逐渐出现物业股加速上市的趋势、截止目前，已经有24支物业股赴港上市。仅今年年初至今，就有高达11家物业股上市，包括首日涨幅达23.8%的正荣服务，28.53%的金融街物业，22.19%的建业新生活等等。港股上市的物业管理公司年内股价平均上涨59%，只有5家出现下跌。同期恒生指数跌幅为16.78%，物业板块逆势突围，走势远强于大盘。

图：物业管理公司年初至今涨跌幅

资料来源：勾股数据

而物业管理公司上市，除了能解决融资需求，还将带来估值体系的重塑。传统地产公司一直是重资产路线，强周期产业，时而景气时而萧条，在香港资本市场地产板块的市盈率一直保持较低水平，而物业属于轻资产，又有稳定的现金流，近两年资本的追捧，这一切使得物业行业水涨船高。倘若房企将物业板块拆分上市，其主体估值有望回升。

参考上半年物业管理板块的表现，房企净利润均有所增长，这表明物业管理公司的永续经营能力强，低杠杆，高营收的属性，房企自然迫不及待分拆上市。

冲刺分拆时机，

“万亿蓝海”即将来临

抢滩分拆上市的益处显而易见。据首个分拆上市物业第一股花样年华控股集团董事预计，至今年年底，上市物业管理公司有可能超过40家。未来三年将超过100家。

万科，碧桂园，恒大，融创四大地产巨头，除了万科均走在分拆物业上市道路。截至目前，12家房企公司有意分拆物业上市，已经递表筹备港交所上市的物业公司中，大多数为行业巨头不乏关联公司实力强劲的标的。千亿主体分拆，整个物业管理行业规模将预计超过10万亿元，物业管理的上市浪潮将会来临。

最新分拆动态，则来自龙头房地产企业中国恒大（3333.HK）。9月29日，恒大物业也递交了港股IPO资料，或成为物业股募资王。

对于打新投资者亦或是投资该行业的朋友来说，在管面积是衡量物业企业的重要指标。同时，物业公司相关联的地产商也是重要指标之一，背靠大树好乘凉，比如融创中国的融创服务、恒大集团的恒大服务，世茂房地产的世茂服务等均属于优质标的。

疫情防控催化了物业管理的价值，随着一路走高其估值不断提升，亿万蓝海或成房企分拆物业上市的动力。