2分钟读财报|德必文化IPO:二房东业务风险高 理财大赚仍补流?

不久前，德必文化递交招股说明书，拟登陆创业版。

资料显示，德必文化主要从事文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。

此次IPO，公司拟募集不超过5.7亿元资金，用于园区智慧精装一体化升级等项目，并用其中的1.7亿元补充流动资金。

但从公司披露的财务数据来看，德必文化并不缺钱，账面资金甚至可以谈得上宽裕。此次募集资金有1.7亿元（接近30%）用于补充流动资金，募资合理性存疑。

资产负债表显示，截至2020年6月30日，德必文化账面货币资金5.86亿元，无短期借款，长期借款也仅244.54万元，看不出任何缺钱的迹象。反而， 公司购买的银行理财产品投资收益近年来一路走高，2017年-2019年分别为161.55万元、495.47万元、1673.11万元，2020年上半年银行理财投资收益为853.13万元。

从招股书的业务描述来看，德必文化的业务类似“二房东”，也就是说公司通过前期的市场调研，以租赁的方式取得具有升级改造升值空间的既有建筑经营权，对其进行重新市场定位和设计，将其改造成符合文科创企业办公和经营需求的园区。目前，公司的客户包括美团点评、滴滴打车、虎扑体育、言几又书店等。

但这一经营方式有一个重要的隐患值得投资者关注。

招股书中德必文化坦言，公司利用存量房产运营文化创意园区，存在承租位于划拨土地上的房屋及承租房屋所在土地的实际用途与规划用途不一致的情况，截至2020年6月30日，公司承租运营的园区项目中有16个园区承租的建筑物所在土地使用权系物业产权方以划拨方式取得，26个园区承租的建筑物所在土地的实际使用情况与规划用途不一致。最坏情况下，德必文化承租的园区可能被认定为违章建筑，强制拆除。

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