捡漏19套法拍房或将房钱两空 广州银行：转让的是权益而非产权

原标题：捡漏广州银行19套法拍房或面临“房钱两空”！广州银行：转让的是权益，而非产权

来源：不良资产头条综合记者刘向南、北京商报

国有银行在冲击上市过程中，往往需要赶在时限内处置巨额不良资产，其中呈现出的乱象，本案或是一个典型样本。2019年上半年，广州银行共处置了4个不良资产包，共含住房、商铺、车位等房产226套，转让总价逾2.4亿元。有多位买家购买了其中的房企，却在全款交清后却被第三方索要天价续建费，购房者如数缴纳之后，又要被之前的开发商要回房子。日前，广州银行对北京商报回应此事称：其在转让“麓景台资产包”时转让的是权益，而非产权，广州银行不能保证麓景台御景阁19套瑕疵物业权益一定可以过户。

2020年，很多人都在寻找时间的重启键，其中一定有郭良伍（化名）。

这是一个购房者的真实遭遇。

郭良伍，33岁，广东梅州人，十几年前来到广州，先是打工，后自己做服装生意。和众多“广漂”一样，在广州拥有一套房子，是他们全家的梦想。两年前，他的女儿毛毛出生。初为父母的郭良伍夫妇既兴奋又焦虑，为了让女儿将来有书读，买房的迫切感更强烈了。他们想让女儿能够成为一个真正的广州人。

2018年底，经朋友介绍，郭良伍得知广州银行股份有限公司（以下称“广州银行”）正在广州产权交易所挂牌出售一批房产，价格很诱人——同区位的房子市场价格5万多元/㎡，一个名叫麓湖御景的楼盘的一批房子的拍卖底价只要7000多元/㎡。马良伍的收入并不高，他马上就心动了，筹钱买了其中一套。

越秀区是广州市的“教育强区”。郭良伍说，这是他为女儿准备的“学区房”，希望自己一家能早日住进去。买下房子后的最初的两个月，他们全家每天都觉得生活充满了希望。毕竟在广州辛苦打拼十多年，郭良伍觉得自己终于可以在广州拥有一套真正属于自己的房子了，这让他兴奋不已。

可惜好景不长，自从广州银行手中买下这些房子后，一系列让他感到崩溃的事件接连发生：买房的钱一分不差地付了，可是不但房子也许要没了，人还被关进看守所37天。回忆过往，马良伍恍若隔世，他感叹说：“电影都不敢这么拍。”

而这不单单是郭良伍一个人的遭遇。2019年上半年，广州银行共处置了4个不良资产包，共含住房、商铺、车位等房产226套，转让总价逾2.4亿元。郭良伍购买的这套房子只是这226房产中的一套。受让人把这些房产的钱款全部付清已一年有余，但至今仍无一套完成过户手续。一位购房者说，这是广州银行拒不配合所致。

“万万没有想到，在交接房屋、移交资料、代持银行员工配合等方面，我们会受到广州银行的各种刁难。”购房者说。

突然出现的“天价过路费”

“我们是在2019年2月买下拍卖房并付清全款的，我父母和岳父母几乎是倾囊相助，把积蓄都掏空了。”郭良伍回忆说。

郭良伍等人从广州银行手中购买的麓湖御景楼盘的拍卖房共19套。麓湖御景位于广州市越秀区麓苑路39号，地处淘金商业圈，最早的名字叫麓景台，共有A、B、C三栋住宅楼。这19套拍卖房集中在A栋。

就在郭良伍等人买下这批拍卖房一个月后，2019年3月，一个广州中源投资集团有限公司（以下称“中源公司”）突然出现了，它给广州银行发出律师函，声称由于中源公司2009年出资1.52亿元续建了麓景台的出入口、行人道等公共设施，所以要针对这19套房子收取3819217.86元“续建费”和19963456.72元利息，总金额逾2300万元。购房者算了一下，这笔钱，相当于是每平方米收2000元的续建费和1万元的利息。

中源公司致广州银行律师函

因为广州银行已将这19套房子对外转让，中源公司又转向购房者要钱。

郭良伍等人得知这个消息，一下子就懵了。他们向广州银行经办人员了解情况，经办人反馈广州银行从未委托过任何机构或个人续建或管理麓景台的涉案房产，之前也没有收到过中源公司要收取续建费的通知。

经多方了解，郭良伍等人这才了解到这件事情的来龙去脉。

麓湖御景最早的开发商是广州市辉煌房地产发展有限公司（以下称“广州辉煌房地产公司”），该公司没能全部完成这个项目，后由中源公司做所谓续建工程。

“涉案房产所在的A栋早在1999年就已合格验收了，开发商辉煌房地产公司收完广州银行支付的房款后就不见了，剩余的出入口、行人道、网球场没有建设完毕。中源公司续建的只是出入口、行人道等公共设施，外墙在1999年竣工验收的时候就已经有了，中源公司也根本没有建网球场，网球场场地早就被改为停车场经营收费了。”一位购房者介绍说。

“中源公司索要的每平方米2000元的续建费和1万元利息是什么概念呢？”郭良伍在网上搜索过2009年各个城市楼盘的价格情况，彼时基本上多数三四五线城市的一手楼售价都不超过每平方米1800元，一手楼盘售价包括楼面地价、建安成本、各项税费、销售成本和合理利润，而公共设施的建设成本只是建安成本里的一小部分。根据马良武等人在政务中心信息以公开途径查询到的档案，涉案房产所在的麓景台A栋，早在1999年就通过了竣工验收程序。也就是说1998年就完成了绝大部分的建安成本投资，“每平方米12000元的价格足够从一片空地建起来同样高度的楼房六次以上了。”

购房者认为中源公司是“狮子大开口”，索要的是“过路费”，已涉嫌敲诈勒索，完全不能接受。

“我们这些小业主明明已经付过钱了，这是再收一遍钱。”郭良伍说：“在这些人眼里，我们就是一茬茬绿油油的韭菜，割完一轮，过段时间换手再割一轮。”

意外的“牢狱之灾”

购房者到麓湖御景小区收楼，遭到不明身份人士阻止。购房者发现，这些房产一直被人“侵占”，有的已对外出租。购房者报警，民警到场，说是“经济纠纷”，没有管。购房者再向街道办、政务热线、公共安全局、住建局、信访局、监察委等部门投诉和反映情况，但均如石沉大海，没有消息。

购房者到法院申请立案起诉，法院告知要提供具体是什么人侵占了这些房子的证据，说是如果告中源公司侵占，按照谁主张谁举证的原则，就要自己找证据证明是中源公司占用了房子。购房者不知侵占者是什么人，就又到派出所报警求助，希望派出所能调查侵占者身份，用于到法院起诉，遭拒。

无奈之下，购房者找到广州银行，说这些房子被别人侵占了十年，银行不可能不知道侵占者是什么人吧，但是，广州银行坚持只能证明没有出租或委托他人管理，也不同意提供侵占者是什么人的证明。

“这样，事情就陷入了死循环。我们感觉所有的路都被堵死了。”一位购房者说。

麓湖御景小区大门口（陈峰摄）

在收楼过程中，曾有知情人私下向购房者透露：“你们觉得这批房子便宜就去买，太天真了。这些房子被占用了十年，广州银行从来不去报警、不去起诉、不去采取任何维权措施，你们不觉得奇怪吗？如果不是被人侵占的状态，你们觉得每平米5万元的房子能压到7000元吗？这个7000元的起拍价，你觉得是为了卖给你的吗？中源公司10年来从不找银行要钱，你们买了它就出来要钱，你们不觉得这当中有什么问题吗？”

该知情人还透露说，除非是现在的占用者买下这批房子，其他人即便是买了，也不可能顺利交接。

“后来发生的事情证明果然如此，”一位购房者说，“在办理过户过程中，很多过户所需的资料银行都说找不到了，申请个营业执照复印件，审批了一年多都没能审批下来，甚至代持房产的银行员工连联系方式都找不到了。”

陷于收房困境的购房者思来想去，想到一个主意：去把房锁撬了，就会有人报警，到时双方都要做笔录，这样就可以知道侵占者究竟是什么人了，也就可以有到法院起诉立案的初步证据了。

郭良伍回忆：“当时想的是，撬我们已经付钱买下了的自己家房子的门锁，也不至于有什么法律责任吧，反正是我们的房子被人侵占了。”

购房者自以为这是一个好办法，但没有想到的是，刚一撬锁，郭良伍就被抓了，和他一起被抓的，还有购房者马辉（化名）以及一位开锁工人。

这件事发生在2019年6月16日，这天，郭良伍他们到麓湖御景，撬了19套房子中的11个门的门锁。

次日，也就是2019年6月17日，郭良伍等三人被以涉嫌故意毁坏财物罪刑拘，关进了看守所。

“复活”的辉煌房地产公司

郭良伍、马辉等三人在看守所里关了30多天，2019年7月24日取保候审，2020年4月14日，他们最终收到了广州越秀区检察院做出的《不起诉决定书》。

经越秀区检察院审查及二次退回补充侦查，越秀区检察院认为公安机关认定郭良伍、马辉涉嫌故意毁坏财物罪的犯罪事实不清、证据不足，不符合起诉条件，决定不起诉。

而在郭良伍、马辉被刑拘期间，一方面为了争取他们能早日获释，一方面也是对收楼无计可施，无奈之下，购房者于2019年9月26日与中源公司签了一份协议，向中源公司交了480万元的“续建费”。

突然又发生的一件事，则令购房者们几乎要陷入崩溃境地：

已经“消失”二十年、被吊销十几年的麓景台原开发商辉煌房地产公司突然“复活”了。2019年8月，辉煌房地产公司把广州银行告上了法庭，提出如下请求：解除辉煌房地产公司与广州银行森保支行于1998年3月27日签订的《房地产预售契约》；森保支行与广州辉煌房地产公司共同到房管部门办理涂销相关《房地产预售契约》手续。

“辉煌房地产公司这是要确认我们购买的房屋归它所有，”郭良伍说，“这个公司突然出现，可以用‘诡异’二字来形容。卖了房子二十几年，它从来没有提出过银行没付钱，现在它却突然站出来了。”

2020年8月11日，广州市越秀区法院对此案下达一审判决，支持了广州辉煌房地产公司提出的上述诉讼请求。尽管广州银行辩说已支付过购楼款，但越秀区法院还是认定广州银行未向广州辉煌房地产公司支付过这笔楼款。

法院认定广州银行未支付楼款的依据之一，是广州银行未向法庭出示过当年支付楼款的收据或发票，法院认为：“如原告已收齐房款，被告不可能不要求原告开具收据或发票，但至今原告仍未开具收据或发票，完全不符合常理。”

突然下达的这个判决，让购房者非常意外。

“我们这些小业主已经把买房的钱付了，并在无奈之下给了中源公司一笔续建费，我们拿到手的房子有的也已经重新装修过了，现在却突然出现了这个判决。我们当中很多人会倾家荡产。”一位购房者说。

而在此诉讼中，广州银行未提供当年开具的房款收据或发票作为证据，此一举动让购房者不能理解。就在近日，通过某种途径，一位购房者拿到了一张1998年3月“广州市森保合作银行”向广州市辉煌房地产公司支付麓景台御景阁19套房产定金12518340元的“收款收据”复印件。

广州银行森保支行1998年购房定金支付收据

在购房者看来，广州银行从辉煌房地产公司手中买下这19套房子，被他人占用了长达十年之久，不起诉，不报案，不维权，“任由国有资产被霸占出租牟利”，甚至在购房者不得不启动维权程序时，“广州银行还与侵占人站在同一阵线，拒绝披露占用人身份，拒不配合提供房屋被占用证据，”这非常可疑。

广州银行回应：转让的是权益，非产权

在9月24日提供给北京商报记者的说明中，广州银行介绍了本次纠纷的源起：2018年12月29日，广州银行将麓景台御景阁19套瑕疵物业权益连同其他瑕疵物业权益，组成“麓景台39号大院麓景台御景阁1701等61套房产权益”资产包（以下简称“麓景台资产包”）通过广东联合产权交易中心及广州产权交易所平台公开拍卖。2019年2月18日，“麓景台资产包”由张涌、黄飞、陈敏及上海恺恪信息咨询中心组成的联合体成功竞拍。

对此，广州银行解释称，“麓景台资产包”的物业存在的不同种类的瑕疵，对应的权益分别是占用权、使用权、收益权、处分权等一种权利或多种权利的集合。因此，资产包的房产权益中，有一部分房产具备过户的可操作性，部分只有使用权、收益权等，不具备过户的可操作性。因此，广州银行在转让“麓景台资产包”时转让的是权益，而非产权，广州银行不能保证麓景台御景阁19套瑕疵物业权益一定可以过户。

资深从业人士王剑辉对北京商报记者表示，银行标示转让的是权益而不是产权，产权属于所有权，与权益的区别需要买受人在购买时是确实理解并且是认同的。在银行尽到了足够的告知义务的情况下，如果买受人明知道有风险，而且接受这个风险，那么事后出现问题买受人则不能向银行再去追偿追索。对于客户来说，如果只看到价格便宜，不在底层资产、法律纠纷上做详细的了解，可能购买这种不良资产的风险就非常大。

是否履行充分告知义务成关键

对于此次纠纷，界定银行责任的关键在于，是否履行了充分告知义务。

“买法拍房本来就有很多潜在的风险，拍卖行业中，拍卖方或拍卖行（拍卖平台）通常都会在事先拟定的格式合同中预先声明不保证标的物的瑕疵，而且一般他们都会予以特别的提示。”北京寻真律师事务所律师王德怡对北京商报记者如是说。

广州银行在说明中指出，在拍卖时已经对该19套瑕疵物业权益的风险与瑕疵进行提示，并在“重大事项及其他披露内容”中再次提示麓景台御景阁19套瑕疵物业权益“不交吉”，能够提供的物业资料是“预售契约”。广州银行在《转让协议》中，再次明确了上述拍卖的风险提示。

这一说法在广州产权交易所上显示的项目转让协议上能够得到印证。北京商报记者注意到，该转让协议显示，如甲方（出让方）现有的支持性文件仍不能达到过户要求的，乙方（受让方）应当自行解决相关问题，甲方不承担任何责任。如无论通过何种方式，相关资产的所有权均不能转移至乙方所有的，乙方应当自行承担相关风险，甲方不承担任何责任。因交易标的相关法律瑕疵以及交易标的实体瑕疵问题而导致交易标的成交后，交易标的对应资产权属不能过户至乙方名下，使乙方不能全部或部分实现受让交易标的权益和权利的，乙方应自行承担所有相关风险和损失。

“我行在拍卖时、签署协议时都真实地表述了物业权益的事实情况，买受人是知晓、认同、并自愿承担风险的前提下购买的。”广州银行方面表示。

王德怡表示，如果拍到这种产权不能过户的房产（哪怕在资产包中），拍卖成交后，风险是由买受人承担的。他进一步解释，不良资产拍卖转让后，相当于银行合法的把风险转移了，后续的风险由买受人承担。买受人应该通过自己的司法资源去解决后续的过户问题。“这些房子并不是完全不能过户，可能还需要补交一些费用。“王德怡分析称。

专业化运作敲警钟

银行处置的不良资产虽然比较便宜，但往往可能牵扯许多法律问题。王德怡建议，购买拍卖的资产最好是由职业买家参与，在标的物展示期进行详细的尽职调查，以免拍到的资产遇到法律风险。

事实上，面对不良贷款加速暴露的风险，加大对不良贷款的处置力度成为越来越多银行的当务之急。从2019年报数据来看，广州银行报告期末的不良贷款余额35.18亿元，比上年增加14.56亿元，增幅高达70.59%；不良贷款率1.19%，比上年上升0.33个百分点。2019年，该行通过现金清收、损失核销、以物抵债等手段，处置不良贷款23.88亿元。而在2018年，该行更是处置了44.53亿元不良贷款，令2018年不良率从年初的1.36%迅速压降至0.86%。

大手笔压降不良资产更需要专业化的流程和运作管理。分析人士认为，此次广州银行拍卖房的纠纷也给银行业不良资产处置敲响专业化运作的警钟。在王剑辉看来，银行出于成本和风险考虑，希望将资产包直接卖出，更加高效，但是对于产权过于复杂或权属关系不明晰的固定资产，需要银行先做一些前期理顺工作，避免今后出现类似纠纷，同时也可以给银行出售不良资产的定价提供有利的参考，在前期做了服务后，之后也可以将价格调高。

“对于不良资产处置，经济账是最后再算，首先要厘清法律关系，要有强大的法律服务作为后盾来支持不良资产处置，同时也要求银行在处理不良资产的时候，更加专业化，一些中小银行可以将这些业务交由经验充足以及法律服务资源丰富的第三方机构来处理。”王剑辉如是说。