[CFO成绩单]新城控股短债占比37% 管有冬称将拉长债务期限

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近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。

而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。

截止今年上半年的财务数据，新城控股及CFO管有冬整体的财务成绩得分80.5分，整体表现相对较好。管有冬毕业于同济大学机械设计制造专业，曾任普华永道中天会计师事务所高级审计员，江苏新城地产股份有限公司财务管理中心会计经理，现任新城控股财务负责人。

首先，从债务规模及结构来看。

据Wind数据显示（下同），今年上半年，新城控股的短期债务达到293.3亿元，长期债务达493.41亿元，总债务规模相较于去年同期减少4.7%，债务规模得到有效控制，但其中的短期债务占比达到37.28%的较高水平，债务结构有一定的改进空间。

而期末公司账面的货币资金及受限制现金合计达649.95亿元，超过6百亿的资金储备足以覆盖公司短期债务的数额，现金短债比为2.22，短期无明显偿债压力。在现金短债比这一指标方面，新城控股好于此前“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”中现金短债比为1的水平。

其次，从房企杠杆率方面来看。

新城控股的资产负债率为87.66%，而在剔除2291.12亿元合同负债及预收款后，其资产负债率为77.47%，仍超过70%的红线。而在净负债率方面，今年上半年仅为21.86%的水平，大幅低于100%的红线，这主要得益于新城在过去一年减少债务规模并留存更多资金的缘故。

新城控股上半年的财务数据踩了1条红线，高杠杆率的风险较小。此外，Wind数据显示，公司当前的永续债规模为0，经过调整永续债后的资产负债率为87.66%，没有变化。

再次，从或有的隐性债务方面来看。

对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比，与2年前少数股东权益占比，进行比较，权益比与收益比的差别，可大致判断“明股实债”的可能性大小。

今年上半年，新城控股的少数股东权益占比达到39.77%的高水平，而上半年少数股东损益位6.45亿元，占净利润38.49亿元的16.76%。明显低于2018年中的少数股东权益占比25%，少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比，为0.67。

此外，新城控股账面对合、联营公司的股权投资分别为90.78亿元、131.7亿元，合计222.48亿元，占总资产的4.39%，占净资产的35.57%。

而从债务对于利润表的影响来看。

平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现，能够综合的反应CFO的工作成果。新城控股的平均融资成本较高，达到6.85%，相应的以利息支出为代表的财务费用也较高。上半年新城控股的财务费用率达1.49%，此外报告期内利息支出99.89亿元，其中资本化利息93.69亿元，资本化比例达到93.79%的水平。

不过，由于较多体外投资及少数股东权益等缘故，新城控股上半年的盈利能力表现尚可，加权ROE为8.15%，在行业处于中上游水平。

最后，从量入为出的拿地政策来看。

新城控股的土储建面达到13700万平方米，相较于2019年2432万平方米的销售面积来说，可以满足未来4年左右的销售，土储相对充足。不过其中处于一二线城市的土地储备占比仅达到36%。

此外，今年上半年受疫情影响，房企之间土地政策出现了明显的分化。新城控股上半年的拿地均价为2868元/平米，销售均价为11113元/平米，地价与房价之比为0.26，处在合理水平。公司上半年的ROIC（投资回报率）有3.06%的水平，不过近几年新城控股的ROIC多在11%左右的较好水平。

面对三条红线的监管，新城控股管有冬在业绩发布会上指出，公司当前更希望控制融资成本，拉长融资期限，获得更多稳定资金。但新城的短债占比依然不低，一二线土地储备占比也仅有3成多的水平，这对于CFO项目投资的财务测算提出了更高的要求。

附注：房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效，可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

其中，房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面，包含以下二级指标：

有息负债规模增速；

现金短债比；

短债占比。

而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指标：

资产负债率；

剔除预收款后的资产负债率；

净负债率；

永续债调整后的资产负债率。

此外，房企还有包括明股实债等隐性债务，需要从以下指标加以定性观察：

少数股东权益占比；

对合联营企业投资/总资产；

少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

在评测债务规模及杠杆后，债务对于利润表的影响，主要从以下几个方面进行评价：

平均融资成本；

财务费用率；

利息资本化率；

ROE；

从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况，主要可以从以下几个方面来进行比较：

地价/房价；

一二线土储占比；

土储去化周期；

ROIC。

针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重，对各房企CFO的工作成果进行打分，试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。