恒大到了危险的边缘：7折割肉卖房 资金链要断了？

原标题：恒大到了危险的边缘

来源：燃财经

作者 | 饶霞飞

“恒大现金流非常紧张，资金链要断了。”近年来，这个消息不断流传。最新的佐证是，恒大要7折割肉卖房了。

据新京报报道，9月6日，在恒大的营销大会上，恒大集团董事局主席许家印宣布自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线7折，同时出台一系列促销组合拳，目标是在“金九银十”两个月要卖2000亿元，这意味着单月销售额要冲刺1000亿元。

燃财经向恒大方面核实相关消息，得到了证实。

业内人士告诉燃财经，恒大大幅降价卖房，会被其他地产商诟病，但恒大已别无选择。因为，自从融资新规和“三道红线“标准出台后，恒大在”三线全踩“的情况下，很难向银行等金融机构融资，而地产是高负债的行业，恒大需要尽快回笼资金。

2020年以来，这已经不是恒大第一次大幅度降价。在今年2月初，恒大为了推动销售，就曾祭出75折卖房等多重优惠。

2019年，恒大经营压力明显大增，其归母净利润仅172.80亿元，同比下降了53.78%，直接腰斩；经营活动产生的现金净流出673.57亿元，账上货币资金也从2019年上半年的2880亿元，下降到2287亿元。

3月31日，在恒大2019年度业绩发布会上，许家印首次回应了外界对恒大现金流紧张的质疑，他说：“媒体总说我们利润下降了50%，但我们还是中国房地产行业前三强。总说恒大现金流非常紧张，要断了；你说要断了是吧，我（今年1月份）在刚刚还完16亿美元债后就立即打了20亿美元到证券公司账上去买债，然后就没有人说我们现金紧张了。”

据一位消息人士透露，恒大的现金流确实非常紧张，年前，恒大就四处拆借，并给出了非常高的利息。

7月7日，恒大还大手笔出售了200多个商业项目。这不由得让人想起了2017年至2018年的万达，也是因为现金流问题，开启了“卖卖卖”模式。

这应该是地产公司们解决负债高居不下这个问题，最快速的方式了。

“卖卖卖”显然是迫不得已的行为，而这背后，是恒大高企不下的负债压力和难以改善的经营压力。看起来，恒大到了危险的边缘。

降负债，“卖卖卖”

在地产圈特立独行的恒大又打折了，这次的力度堪称“史上最强”。

据媒体报道，为了在“金九银十”这一房产的黄金销售期实现抢收，恒大祭出了全国楼盘7折特大优惠政策，同时还推出网上卖房2000抵2万、清尾最高88折等多重额外折扣让利。且此次的优惠政策覆盖全国600个楼盘，目标是为了在两个月实现2000亿元的销售额。

而据媒体推算，按照此次推出的优惠政策，一套原价100万元的房产，如果享受所有折扣优惠，现在购买只需要58万元左右。

不过，一位原恒大工作人员小彭向燃财经透露，恒大的促销看似优惠力度很大，但套路很深，买房者真正享受的优惠并不会有描述中的那么大。

社交论坛中网友的跟帖也反映了小彭所说的情况。在知乎一个讨论恒大促销的热帖中，众多知乎网友反馈，恒大促销因盘而异，“虽然确实会有一定程度的优惠，但也存在炒作之嫌”。

历年来，恒大打折并不是“新鲜事”。2019年“金九银十”期间，恒大同样推出过500多个楼盘7.8折的优惠活动。活动的效果显而易见，当年9月与10月，恒大累计实现销售额1734亿元，连续两月刷新房企单月销售最高纪录。

也许是尝到了“优惠”的甜头，恒大乐此不疲地推出各种花式促销。今年2月，受疫情影响，房市低迷，恒大在推出线上售房活动的同时，推出75折促销及多重优惠措施。根据此前公布的数据显示，2月份，恒大线上卖房3天锁定580亿元，当月实现网上认购总套数9.9万套，优惠后房屋总价值1026.7亿元。

这样带来的效果是，即使受疫情影响，恒大2020年上半年的销售额依然出现增长。恒大发布的2020年6月份的未经审核营运数据显示，2020年上半年，即使在疫情影响下，恒大实现累计销售额3488.4亿元，同比增长23.8%；累计销售面积3863.2万平方米，同比增长47.5%。

对于恒大的促销活动，地产分析师严跃进对燃财经指出：“当前在‘三道红线、四档管理’的大框架下，恒大此类销售内容，客观上有助于缓解资金压力，对于降低负债压力和改善流动性等都有积极的作用。而通过此类项目其库存，也有助于后续其购地和其他多元化产业的发展。”

所谓“三道红线”，指的是8月20日住建部、央行在召开重点房地产企业座谈会时，明确的重点房地产企业资金监测和融资管理规则，这“三条红线”包括：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。

这对恒大而言，显然压力不小。历年来，在以规模换增长的战略下，恒大的负债始终高居不下。历年的财报数据显示，从2016年开始，恒大的总负债就超过万亿。2019年，恒大的总负债高达1.85万亿元，资产负债率为83.75%，净负债率159.3%。

在居高不下的负债现状下，恒大“降负债”的决心表现明显。在2019年的业绩会上，恒大管理层宣布，在2020年实施“高增长、控规模、降负债”战略，计划大幅降低负债总额和净负债率，并提出从2020年起，总负债每年要下降1500亿元，到2022年底降到4000亿元以下。

为了实现这一目标，恒大启动花式促销的同时，还在今年年中出售了包括写字楼、酒店、购物中心、商铺、商业在内共计223处非核心业务资产。这其中便有恒大曾大手笔投资的海南海花岛项目，双塔酒店、欧堡酒店、七星半岛酒店在内的三个酒店和一个会议中心。在严跃进看来，这也是为了“控规模、降负债”而采取的措施。

造车梦，“买买买”

众所周知，除了房地产，许家印还有一个造车梦。这个梦开始广为人知，是在2018年6月25日。当时，恒大集团旗下恒大健康发布公告，以67.46亿港元收购香港时颖公司100%股份，以此间接获得Smart King公司45%的股权，成为公司第一大股东，而Smart King全资持有“FF美国”和“FF香港”。

而FF承载着贾跃亭的造车梦。贾跃亭为梦想窒息，2016年底，乐视系爆发资金链危机，2017年下半年，贾跃亭在辞去乐视系众多职位后远赴美国开启“造车梦想”，期间曾多次被监管发函要求回国履责，但他始终未归。

恒大的收购，发生在贾跃亭命悬一线时期，顺理成章的被外界解读为一次救援行动。事实并非如此。

业内人士介绍，2018年前后，房地产政策开始持续收紧，国家不仅对房价进行调控，还严厉打击违法、违建项目，恒大计划在海南投入1600亿元的填海项目“海花岛”因此身陷环保质疑，受到环保督察点名批评，相关建设及房地产销售一度被暂停。

恒大被迫谋求转型，2018年4月，恒大宣布进军高科技，设置研究院对新能源汽车产业进行全球范围研究。许家印意在形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技为龙头的产业格局。

可惜，2018年10月，恒大和FF就闹出了纠纷。与FF闹掰后，恒大造车的脚步，并未放缓，许家印也一直以“买买买”的大手笔动作高调向外界展示其造车的决心。去年前十个月，许家印就带领恒大汽车集团的高管，走访了全球23个国家、47个城市，拜访了58家全球汽车产业各领域的龙头企业。

据媒体报道，从2018年下半年开始，恒大就先后全资收购了英国轮毂电机制造公司 Protean，以及瑞典电动汽车公司NEVS 51%股份、泰特机电有限公司70%股份、上海卡耐新能源58.07%的股份；并花费223亿元参股广汇集团……

收购的这些企业中，既包括生产制造商，也包括动力电池和驱动电机厂商，而广汇集团则是国内第一大汽车经销商，这意味着通过不停地收购，恒大买下了新能源造车的整条产业链。

近日，恒大集团旗下港股上市公司恒大健康（00708.HK）发布公告称，公司名称现已由恒大健康产业集团有限公司更改为中国恒大新能源汽车集团有限公司（简称“恒大汽车”）。改名原因是“新能源汽车已经成为恒大健康产业集团最重要的业务”。

这跟许家印此前关于恒大的产业格局的最新表述，是一致的，目前，恒大已经形成了以房地产为基础，旅游、健康为两翼，汽车产业为龙头的四大产业格局。“我们把汽车产业作为四大产业的龙头，在恒大的产业格局中是极其重要的产业。”

恒大造车到底花了多少钱？在此之前，恒大并未公布过具体数据。公开报道显示，恒大计划三年投资450亿元人民币，2019年计划投资200亿元、2020年计划投资150亿元、2021年计划投资100亿元。

据字母榜结合公开数据统计，此前，从整车到汽车经销商，再到乘用车和商用车的轮毂电机、电池，完整产业链背后，恒大已累计投入超过273亿元。

8月27日，在恒大汽车2020年半年业绩发布会上，恒大首次披露了2019年以来在造车上的具体投入。在会上，恒大汽车首席财务官潘大荣表示：“恒大集团2019年投入147亿元，2020年上半年投入30亿元，预计下半年投入27亿元，预计2021年投入90亿元，此后恒大汽车量产并实现销售后，集团将不再有投入。因此，恒大造车的总投入共计294亿元。”

不过，恒大造车花的钱显然远不止此。此前，有媒体报道，仅在2019年，恒大就在“造车梦”上砸了近3000亿元。

梳理公开的报道可知，仅2019年6月，恒大就与先后与广州市政府和沈阳市政府签署战略合作协议，将在两地分别投资1600亿元和1200亿元用于建设新能源汽车及相关配件等项目基地。

房地产是恒大的主业，本身就现金流高度紧张，偿债能力存隐忧。在房地产相关融资渠道不通畅的情况下，恒大哪儿来的钱，继续向汽车投资呢？

由于迟迟没有量产车下线，此前，外界就在质疑，恒大借造车之名，行圈地之实。据悉，从广州、天津、辽宁到江苏，恒大四处以造车为名拿地。

据《财新》报道，2019年8月，恒大集团总裁夏海钧在分析师沟通会上曾表示，恒大在与地方政府谈判时会建立一个模型，其中包括当地投资建厂的预计亏损、汽车产业带来的就业机会和税收增长，凭此模型要求地方政府配套住宅和生活用地。

夏海钧认为，恒大在各地借造车项目拿地，是为了覆盖建厂投资带来的亏损。另外，恒大未来将推出“买楼送车”，以带动地产销售。而这是别的汽车厂没有的核心竞争力。

对此，小彭对燃财经透露，“买楼送车”的目的非常简单，主要就是为了拉动楼盘销售。“恒大造车，很大程度实际上就是为了拿地、融资和拉动股价。”

自媒体《电动汽车观察家》曾通过检索恒大集团旗下汽车业务公司及下属公司在各地的拿地情况发现，仅2019年，恒大汽车业务板块公司就拿了736万平方米土地，其中有约338万平方米属于住宅或商业用地。

正如小彭所言，自搭上新能源造车后，恒大汽车的二级市场表现也较为亮眼，自2017年以来，恒大汽车的股价一直上涨。从2017年底的3港元/股左右，最高曾涨到37港元/股。截至9月7日，恒大汽车报收26.75港元，总市值也已经达到2220亿港元，超过蔚来、理想和小鹏。

有业内人士认为，新能源车有政策支持，可能成为恒大重要的融资渠道。

但是，到目前为止，许家印在造车上的高投入并没有带来高回报。

8月27日，恒大汽车发布了2020年上半年财报，数据显示，今年上半年，恒大汽车实现营业收入45.10亿元，同比增长70.3%；净利润亏损24.57亿元，同比扩大23.82%。其中，新能源汽车业务收入为5300万元，同比下降81.34%，净利润亏损12.7亿元。

恒大的危险

一边是不停地费尽心思以降负债，另一边却不停地投入重金造车，是什么给了恒大底气？从近年来恒大的业绩表现来看，似乎有点“迷之自信”。

作为地产三巨头“碧恒万（碧桂园、恒大、万科）”之一，恒大近年来的境况并不乐观。虽然资产规模持续保持高速增长，但压力也倍增。

从总资产来看，2020年上半年，恒大的总资产达到2.30万亿元，超过了碧桂园的1.96万亿元和万科的1.81万亿元。

资产规模扩大的同时，恒大的压力也随之增大。从业绩表现来看，近5年来，除2017年实现高速增长外，恒大的业绩波动明显。在2019年，恒大不仅营业收入增速大幅下滑，其净利润增速更是降至近5年的最低位。年报数据显示，2019年，恒大实现营业收入4775.61亿元，同比增长仅2.44%；实现归母净利润172.80亿元，同比下滑53.78%。

这一现状在2020年上半年并没有得到改善，虽然营业收入增速有所回升，但其归母净利润依然下滑明显。8月30日发布的未经审核的2020年半年财报显示，2020年上半年，恒大实现营业收入2666.31亿元，同比增长17.47%；实现归母净利润65.40亿元，同比下滑56.15%，再一次被腰斩。

雪上加霜的是，今年上半年，恒大的销售成本大增，从2019年同期的1497.20亿元，同比增长到2020年中期的1999.49亿元，同比增长了33.55%。

销售成本增速远大于营收增速的后果，是导致恒大的毛利率持续下降。截至2020年6月30日，恒大的毛利为666.82亿元，同比减少13.69%；毛利率由去年同期的34.04%下滑到25.01%，这是恒大历史以来的最低水平。不仅如此，恒大的净利率也下降到近年来的最低，为5.54%。

毛利率下滑，使得恒大今年上半年的净利润明显下滑，更导致恒大净资产收益率明显下降。2020年上半年，恒大的年化净资产收益率仅为9.48%，同样是近年来最低水平。

盈利能力在下降的同时，恒大资产负债依然高居不下。截至2020年6月30日，恒大的负债不降反升，已经高达1.98万亿元，同比增长13.08%；资产负债率为86.24%，净负债率则依然高达127.3%，从目前的资产负债率及净负债率来看，“三道红线”对恒大而言，显然还存在巨大的压力。

恒大的经营现金流情况更是不容乐观。虽然最新发布的中报没有披露其经营现金流情况，但2019年年报显示，其经营活动产生的现金净流出673.57亿元。

尤其值得注意的是，恒大高层始终对外宣称的充足的账上资金似乎也遇到了问题。同花顺数据显示，截至2020年6月30日，恒大账上的货币资金从2019年上半年的2880亿元，下降到了2020年中期的2046亿元，这不仅是恒大货币资金三年以来的最低水平，并且是持续下滑，2019年底，恒大的货币资金是2287亿元。

摆在恒大面前的，是进退两难的局面。另一方面，业绩增长遭遇瓶颈，负债依然高居不下。另一方面，造车已经骑虎难下，尽管在半年业绩会上说未来将不再有投入，但很显然，造车这件事，原本就是一件前期需要持续高投入的事情，但盈利却遥遥无期。

许家印会不会成为下一个王健林呢？