阜新“白菜价”房源背后：资源枯竭型城市转型之困

澎湃新闻记者 张成杰

8月末的辽宁阜新，雨水频频，褪去了夏日的燥热后，湿润的秋风带来了久违的舒适。

在阜新市太平区城南街道鑫源小区，茶余饭后能看到大量的居民们悠闲地坐在一起聊天、打牌。与众不同的是，他们谈论的话题多是自己小区及周边小区的房价。

“一套38平方米毛坯房，15000元，每平方米均价398元；一套56平方米毛坯房，20000元，每平方米均价357元；一套60平方米电梯楼毛坯房，45000元，每平方米均价750元……怎么样？很低吧，但一套都卖不出去。”大于(化名)今年51岁，在鑫源小区内开了一家房产中介，主要经营鑫源、城南小区(早期棚改)、米家小区等房源。谈到该片区房产的售卖成交情况，大于显得非常无奈。

阜新市，地处辽宁省西部的低山丘陵区，是辽宁省西北部地区的中心城市，沈阳经济区重要城市之一，曾拥有全亚洲第一大露天煤矿，被誉为“北方煤都”。而今，褪去“煤都”光环后的阜新因低价房再次进入公众视野。

澎湃新闻(www.thepaper.cn)记者前往阜新市实地了解到，阜新市的“白菜价”房源主要存在于大于所在的鑫源小区以及附近米家小区等，这些小区基本都是远离市区的棚改回迁房，而非通常意义的商品房。

某低价房源小区 本文图片均为 澎湃新闻记者 张成杰图

但“白菜价”房源背后折射出的，则是资源枯竭型城市的转型困境。

“白菜价”棚改回迁房

澎湃新闻查询多个二手房交易网站看到，阜新市低价房源普遍集中在城南小区(早期棚改)、鑫源小区、米家小区、平安西部、高德小区等，部分房源每平方米单价基本都在500元左右。

某网站低价房源截图

某网站低价房源截图

根据网络低价房源显示信息，澎湃新闻记者前往房源所在小区进行探访时注意到，这些小区都规模较大，环境整洁，更像是一个大的社区，超市、药店、饭店、幼儿园、健身器配套设施也都较为完善。但房屋老旧，离市区较远，有的甚至靠近荒地，并且小区均为棚改回迁房。

鑫源小区

大于告诉澎湃新闻记者，他2006年底回迁入城南小区(早期棚改)，当时小区有些人在市区买了房，也有人家里回迁时分到多套房，很多人都有卖房需求，他看到其中商机，2007年就在小区内开了房产中介。“当时55平方米简装，好一点的能卖到9万左右，生意最好的时候是2012年下半年，很多外地人来买房，为了小孩读书落户，一套房中介费都能赚5000元。”

随着生意渐好，2015年大于又在鑫源小区购置了房产，“虽然都是棚改回迁，但这个毕竟是新小区，城南的房子老一点，不过还好脱手了，不然现在绝对也压在手里”，大于坦言，现在的房子越来越不值钱，生意也不好做，一个月卖出一套房屋都难，小区里很多房产中介都不干了，“这里本来就不好卖，现在很多人赔着钱想脱手，2万左右一套的房子多的是，想要，分分钟就能给你找到5套。”

大于带澎湃新闻记者看了一套城南小区(早期棚改)6层顶楼的毛坯房，建于2008年左右，约38平方米，售价1万5，折合每平方米395元，因为闲置太久，裂痕严重，而且阳台有渗水现象。“棚改回迁房的质量都不会太好，如果长时间不住就会有这种问题，又是在顶楼，长时间无人打理问题很多，再便宜也无人问津。”大于表示。

38平方米售价1万5

在鑫源小区，一套60平方米的高层电梯楼毛坯房，建于2015年之后，房子较新，售价仅为4万5。大于介绍，“电梯楼才卖4万5，这要是从前想都不敢想，现在这个小区空置了很多，但即使这样还是没人买。”

鑫源小区电梯楼

同为棚改回迁房的米家小区闲置房多的更为明显，走进小区里，到处都能看到张贴着出售房屋广告的玻璃，小区极为冷清，记者以购房者的身份前往四层的一间55平方米房子，这套毛坯房标价2.5万元。房主表示，自己全家都已搬到沈阳，当时分的房子多了一些，类似闲置的还有亲戚的加起来有10套之多，现在不求赚钱，能脱手就行。

从房屋的玻璃向外看去，一片绿地，“住这里特别清净，远离市区，你可以感受田园生活。”房主推荐说。

米家小区某房间窗户外

与距离市中心13公里的米家小区、鑫源小区相比，平安西部小区相对而言靠近市区，距离市中心7公里左右。小区里一套网上挂牌售卖的55平方米顶楼毛坯房，售卖2万元，每平方米均价364元，房子并无直观问题。中介表示，2万元包括直接把户过到名下，水、电、物业费都会帮助置办好。由于房主是外地人，急于脱手才会这么便宜。

平安西部小区

但阜新也并不是所有的房子价格都如此低廉、售卖困难，市中心的新房普遍单价在每平方米3900元左右，像碧桂园、祥宇等品牌楼盘保持在每平方米5000元以上，且售卖紧俏，好的楼层基本已经售光。而多数二手房房价则保持在每平方米2700元上下，也未出现“白菜价”。

当然，这样的价格和南方很多城市甚至县城的房价相比，已经是低得不能再低了。

阜新出租车司机李平(化名)坦言：“房价降得最快的就是原来的棚改回迁房，之前住的大多都是矿上工作的，随着多个煤矿关停，很多人都只能外出打工，本来也没多少人了，而且房子和商品房比起来质量不怎么样，诚心想住的话都不会买这里，人越走越少，房子越剩越多。”

“白菜价”背后的资源枯竭型城市转型之困

前有鹤岗，今有阜新，皆因“白菜价”房子上了热搜。

与鹤岗类似，过去阜新也曾经是重要的煤炭基地，因煤而兴，巅峰时期，仅海州矿的年产量就占据全国总量的10%以上。然而，经过多年的开采之后，阜新的煤矿资源已经枯竭，煤炭主导的单一产业开始衰退，城市陷入了“矿竭城衰”的困境。

阜新海洲露天矿国家矿山公园

2001年阜新市被国务院确定为“全国首个资源枯竭城市转型试点”，随后开始了艰难的转型摸索。然而，城市“资源依赖症”并没有随着转型的提出而彻底解决。

在中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任、研究员王业强看来，由于阜新市长期依赖煤炭资源开采，煤电在地方经济占比超过一半，在城市经济发展中缺乏产业结构调整的动力，长时间内城市产业结构较为单一。阜新市在提出转型后，煤炭在很长一段时间仍是支柱产业，地方经济依然没有摆脱对传统资源的依赖。

新华社在2017年曾报道，尽管这些煤城已宣告资源枯竭，国有煤矿产量曲线却一度箭头向上，与“黄金十年”市场走势高度拟合：阜新矿业集团2001年原煤产量826万吨，2011年增至1210万吨，随着市场下滑产量跳水，2015年又降至771万吨。

阜新过去以煤炭作为支柱产业，2015年左右煤炭行业下行，期间就业机会减少，人口出现外流。

上述报道提及，2015年，阜新矿业集团营业收入一下子减少30个亿，利润总额由正变负。2016年更是雪上加霜，由于无煤可采，本地7座煤矿关闭了6座，2.8万名职工面临转岗分流。该集团一位财务负责人透露，2016年阜新市76%的社保缺口，来自于这个多年的纳税大户。

此外，澎湃新闻查询阜新市2015年和2019年国民经济和社会发展统计公报注意到，从全市户籍人口数据来看，2015年末是189.5万人，2016年末是188.9万人，2017年末是186.2万人，2018年末是185万人，2019年是183.7万人，4年减少了5.8万人，阜新的人口一直呈净流出状态。

另据辽宁省各城市最近三年的国民经济和社会发展统计公报显示，阜新市的GDP三年均排名末位，2017年至2019年分别为421.7亿元、446亿元、488.1亿元，而同省的大连市则为7363.9亿元、7668.5亿元、7001.7亿元，近三年均位列第一，对比悬殊。

其中，2019年阜新实现GDP为488.1亿元，人均地区生产总值27945元，不足全国平均水平的四成。我国人均国内生产总值为70892元。

“根据统计数据，2019年东北阜新、鹤岗的商品房均价分别在3500元和2900元左右的水平。峰值出现在2014年，分别为3900元和3500元左右。明显的变化是都经历了一个缓慢的上升，然后下降的过程，步调基本一致。”中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任、研究员王业强对澎湃新闻分析，这些资源型城市的衰退必然会造成房价的低迷，主导产业衰落，接续产业跟不上，经济衰退必然留不住人。随着人口流出以及人口向中心城区集聚的发展，那些位置差、配套差的回迁房就会面临被抛弃的风险。

转型路在何方

王业强表示，经济衰退、人口净流出，这实际上就是城市收缩的现象，也是国际上城市发展过程中普遍存在的现象。在我国部分地区，很多城市也面临着局部收缩的问题，只不过东北地区表现较为明显，转型是这些城市所面临的必然选择。

近几年，在中央和地方的共同努力下，虽然大部分枯竭型城市实现了经济增长，但转型目标远未完成，很多资源枯竭型城市仍在转型路上。

在王业强看来，东北振兴这么多年，国家给了很多政策，但是产业转型升级依旧是困难重重。除了外部环境因素之外，一个关键的原因就是体制机制不活。

“由于长期受传统经济发展思维束缚，重工业经济地位根深蒂固，短期难以改变，自主性、多元性、灵活性的产业发展意识不够。东北缺的不是技术创新，而是制度创新。因此，东北产业转型升级，需要重点克服阻碍创新的体制机制，尤其是在产业智能化时代，利用东北老工业基地基础优势，通过与新技术、新产业融合推动转型升级，改善营商环境，完全可以弯道超车、实现振兴。”王业强说。

王业强表示，以阜新为例，从自身发展来看，首先应大力引进环境治理方面的专门人才，利用国内外环境监测与治理的先进技术，尽快改善全市生态环境。如今阜新市环境污染严重，加大环境治理力度，确保生态环境逐年改善，营造宜居环境已经迫在眉睫。其次是应完善城市产业体系，克服对传统煤炭资源的依赖性，发展新兴产业。

值得注意的是，阜新也开始从环境治理和生态修复为出发点来探索新产业。

新华社2019年曾报道，阜新规划建设百年赛道城，赛道城项目规划区域约30平方公里，其中24平方公里为废弃矿区，6平方公里为待建城区。规划在24平方公里的废弃矿区中，依托矿坑现状及分布，建设12条各类“主题赛道”，同时围绕赛道规划建设特色小镇集群，涵盖红旗赛道小镇、赛道乐园小镇、冰雪世界小镇、汽车摩托车场地赛竞技小镇等。6平方公里的待建城区规划建设以职业教育(重点发展通用勤务专业)为主要发展方向，力图打造成教育、研发、创客等产业的综合体。

王业强还表示，除了内部动力外，还要积极抓住外部机遇来破解自身困境，包括高铁、机场等发展机遇，不断完善区域基础设施和交通网络建设，积极融入国内经济大循环，为当地产业转型发展创造机遇。

比如，预计今年年底建成通车的京沈高铁，起自北京，途经北京市顺义区、怀柔区、密云区，河北省承德市，辽宁省朝阳市、阜新市，终至沈阳。京沈高铁全线通车后，将进一步扩展东北地区高铁网覆盖面，加快形成东西并举的进出关高铁通道，极大方便沿线群众出行，对促进区域经济社会发展、助力东北全面振兴，具有十分重要的意义，最直接的就是房价也有可能提升。

此外，王业强也谈到，随着“一带一路”倡议的提出，东北亚经贸合作发展活力增强，如何抓住这千载难逢的历史机遇，也是东北诸多城市所应探究的。