融信：做地王太难了

撰文|杆姐&编辑|雯雯

4年前的那个夏天，融信在上海110亿元拿地，创下当时我国最贵地王。

和前30强多数房企比，融信确实是做比较贵，或者说品质房。别人均价万把块，甚至有的大房企均价不到1万元/平米，而融信可以卖到平均两三万。

大家选择不同，路径不同。

当年的风光之后，房地产市场迎来史无前例的长期性严厉调控，近期部分城市还在加码。调控的常态化，在内循环背景下，似乎更加明晰。

4年后的8月最后一天，闽系大佬融信中国发布2020年中期业绩公告。看完这份业绩，杠杆地产想起4年前融信拿下上海地王时，杠杆游戏写的文章。

地王真的难当。

恰逢中报高峰期，最近这段时间，杠杆地产和杠杆游戏联合推出各大房企的“成绩单”分析，通过这一视角，我们可以看到上半年我国房地产发展的部分轮廓，希望对杆友的投资、决策有所帮助。

今天第五弹，融信中国。

01

营收、毛利、归母净利润均下滑，毛利率、净利率也走低

中期业绩公告显示，2020上半年，融信中国录得603.58亿元的合约销售额，比2019年同期增长6.49%。

同期，全国商品房销售额66895亿元，同比下降5.4%。融信的销售成绩应该说是不错的。

最新数据显示，1-8月，融信中国销售金额达845.3亿元，已完成全年销售目标（按增长10%计算为1554亿元）的54.4%。

公司管理层表示，“全年将继续按照年初制定的目标来推进，下半年供货的量也会高于上半年，按照同样的去化速度或去化的完成率来看，我们还是对今年的整个销售目标相对比较有信心的。”

不过，营收上融信的表现就没这么好了。

2020上半年，融信中国营收为210.66亿元，而去年同期为266.16亿元。如下图，下滑20.85%。

这个情况，是融信中国2016年上市以来，从来没有发生过的。

不仅如此，2020上半年，融信毛利为31.40亿元，比去年同期的63.61亿元，下滑更是高达50.63%。

毛利出现大降的同时，融信的毛利率也降到冰点，仅14.91%。创下近些年来最低毛利率。

而2019年同期，这个数字还有23.90%，2019全年为24.24%。杠杆地产多说一句，融信中国的毛利率长期处于行业低位。

说完毛利，说回归母净利润，更是只有9.08亿元，2019年同期还有19.79亿元。下滑幅度达到54.09%。

净利率更是只有7.81%，去年同期还有13.19%。

平均净资产收益率，仅为5.56%。

业绩会上，融信的管理层明确表示，“原因主要有两方面，第一，我们对政府的限价政策理解不完全透彻，当时我们对项目的测算相对满意，但是最终政府批的限价都远远低于我们预期的售价。所以导致这部分中高价地的毛利率偏低。

第二个原因，结转项目中有一些收购项目，收购项目中有部分在收购节点销售的部分，这部分的毛利润例是相对较低的。”

融信方面认为，

“我们在16年下半年到17年拿地主要在2020年会逐步结转，全年毛利润率大概和上半年差不多。随着这部分中高价地的逐渐结转，公司在18年开始对限价政策理解足够透彻，包括在整个拿地过程中，对整个价格预期完全按照政府限价的规则来，所以公司从明年开始毛利润率会逐步改善。但是大家看到目前为止，限价政策依然存在，这种回升不会是一蹴而就的，是逐步回升的状态。”

02

新发美元债成本，不算很高但也不算很低

中期业绩公告显示，截至2020年6月末，融信中国负债总额为1796.18亿元，2019年末时为1729.20亿元，绝对增长应该说很低。

中期业绩公告披露，截至2020年6月末，融信的负债比率为0.91，2019年末时为0.70。

融信中国解释说，主要是由于借款增加。

截至2020年6月末，融信中国现金及现金等价物312.60亿元，2019年末时为343.09亿元——略有下滑，不过现金短债比维持不错1.7左右。

阅读中期业绩公告杠杆地产发现，融信近期融资活动的成本，应该说马马虎虎，不算很低，也不算很高，如下图7.35%，总计好几亿美元。

中期业绩公告披露，689.37亿元的借款总额，加权平均实际利率为6.67%。总的来说，2020上半年借的美元债，利率稍微高了一点。

融资成本支出方面，2020上半年为2.75亿元，2019年同期为3.12亿元。减少11.87%，主要由于非资本化利息开支减少。

03

拿地成本有一定增长，高价地始终是个问题

中期业绩公告披露，2020上半年，融信中国共有21块新收购地块，总建筑面积为4，605，456平方米（权益面积为2，094，981平方米）。

首先我们注意到，融信的权益比不是很高，这一方面有利于降低风险，当然反过来也对自己未来权益，自己的营收有影响。杠杆地产注意到，2020上半年，融信中国的平均地价为8550元/平米（按计容面积计算）。

而截至2020年6月末，融信总的土地储备（包括其合营企业及联营公司）的总建筑面积为2800万平米，其中250万平米为持作出售已竣工物业，2040万平米在建、510万平米持作 未来开发。

这些土地总的平均地价为7767元/平米，2020上半年的拿地价格，显得要高一点。

融信方面认为，这些土地80%位于一二线城市的黄金地段。可以为公司以后的发展提供支持。

看完这个地价，我们也就明白，为什么融信的房屋均价比很多房企要高，同时我们也更加明白，为什么其毛利率又偏低。

成本是实实在在的。

回到4年前，经过数百轮竞价，融信110亿元拿地上海静安地块。楼板价破10万元/平米，可售部分更是超过14万元/平米。

但是此后这4年，调控维持严厉，限价压力之下，拖了几年，售价也只有是十四五万元每平米。

有媒体还注意到，截至8月31日，开盘推出的229套房源售出42套，尚有187套房源待售，去化率仅为18.34%。

这样的情况，融信不仅仅出现在上海，在重庆，杠杆地产就查了一下相关项目的销售情况，也是一个惨。

而当初相关地块都是高价拿的。

所有这些，给我的感受就是，做“地王”真的太难了。

不过，位置不同看法不同。融信今年在上海依旧动辄百分之三十四的溢价拿地。融信认为，依然在上海高价拿地，原因是高能级城市安全性高。

“在目前的环境下，不确定性因素比较大，所以我们公司这几年还是拿一二线（城市的地）。”欧宗洪称，“相对来说，毛利率会低一点，但是安全性会高”。

每个公司有自己的逻辑，我们只能祝愿大家都一路走好。