绿景中国“失色”收益中的白石洲“定心丸”

观点地产网 在这一场中期业绩公布的十天前，绿景中国发布了一则有关盈利警告的公告，早已为业内投资者“打好预防针”。

8月21日，绿景中国召开2020年中期业绩与投资者线上发布会，公司执行董事兼主席黄敬舒，带领执行董事兼行政总裁唐寿春、财务总监兼公司秘书陈健民等管理层出席，与投资者、媒体等进行交流。

此前，盈利预警公告中透露，预期截至2020年上半年综合股东应占盈利将较去年同期减幅约95%。

绿景中国对此解释，一方面，由于投资物业公允值受到市场大环境变化，包括疫情的不利影响，相对于去年同期录得投资物业的重估净增加；另一方面，由于部份项目已于2019年下半年至今年上半年完工，相关项目的融资成本于本期费用化等因素所致。

但值得注意的是，在业绩发布会当天午时，绿景中国股价涨幅8.55%，报价2.92港元，最高价为2.98港元，创1个月新高。截至收盘，绿景中国报价2.85港元，涨幅为5.95%，总市值145.12亿港元。

有投资者在公开平台感叹道：“没想到发布盈利警告后还能大涨。”

业绩、盈利与毛利反差

事实上，股价上涨没有改变业绩如期而至的“失色”。

半年报显示，绿景中国实现总收益约为24.62亿元，同比下跌约28%；毛利为16.03亿元，同比下跌约33.4%；核心盈利为2.62亿元，同比下调约53.9%；公司股东应占盈利为3760万元，同比下跌约96.2%；每股基本盈利为0.74分，同比下跌约96.3%。

对此，绿景中国表示，除了不可避免的疫情影响，目前专注城市更新项目开发运营的特殊商业模式下，公司每年销售、结转项目不均的周期性波动依然存在。

针对疫情，执行董事兼行政总裁唐寿春透露，目前绿景中国已经采取有力措施，在销售、推盘等方式上都进行了创新尝试，各项业务逐渐走上正轨，上半年完成近25亿元收益，基本上实现了预期目标。

具体收入结构上，2020年上半年，绿景中国房地产开发与销售所产生的收益约为20.31亿元，同比下跌约32.0%。

绿景中国解释为，由于去年同期深圳项目绿景红树湾壹号确认收入约27.5亿元，基数较大；而今年推盘主要集中在下半年，总合同销售金额约24.63亿元，主要来自深圳绿景美景广场、珠海绿景喜悦荟、化州绿景国际花城。

此外，受到不同项目组合确认收益所致，期内绿景中国综合毛利率为65%，去年同期为70%。

去年同期，超过90%收益主要来自绿景红树湾壹号，而本期间内超过62%收益来自绿景美景广场，来自绿景红树湾壹号的收益仅占2020年上半年总收益约30%。从而总体结转有所下降。

同时，主打住宅+商业双轮驱动模式下，绿景中国在商业物业投资与经营方面的成绩单，也是投资者需要考量的重点。

截至2020年上半年，绿景中国来自商业物业投资与经营的收益约3.17亿元，去年同期为3.02亿元，按年升5.0%，虽然保持增长，但幅度并不明显。

绿景中国管理层认为，商业方面，今年第一季度受疫情影响比较大，但好在比较可控，而绿景中国商业地产大多都位于深圳核心地段，因此影响并不算太大。

“随着经济的复苏疫情的缓和，我们的商业地产也会很快步入正轨。相信未来能带来8-10亿的稳定现金流，随着日后大规模旧改启动，预计8-10年达到200万平方米，租金收入能达到数十亿。”管理层进一步补充。

目前，绿景中国共持有28个商业物业项目，总建筑面积约为67.83万平方米，主要有NEO和佐阾两大商业品牌代表，包括深圳NEO都市商务综合体、香港绿景NEO大厦、绿景佐阾香颂购物中心、绿景佐阾虹湾购物中心、东莞绿景佐阾购物中心以及其他商铺及投资性物业。

旧改航母的推进与制约

深圳“旧改航母”白石洲，是绿景中国话题性永远的第一位。

今年3月业绩会中，唐寿春曾透露，白石洲项目计划将进行三期滚动开发，并预计在2023-2030年进入销售、现金回笼阶段。因而，针对外界的普遍关注，此次中期业绩会上，唐寿春直言，深圳白石洲项目每一个节点都在顺利推进，余下股权在下半年也依旧会继续注入。

“白石洲项目的各个环节基本上达到预期，现在进展分为两条线，业务层面上，从去年开始启动签约，如今签约进度理想，甚至超过预期，日后取得实施主体后，就会马上动工；另一方面，下半年会把剩余75%股权大部分注入上市公司，全面进一步主导推进项目。”

同时，有投资者再度问到白石洲项目是否会引入投资合作进行运营时，执行董事兼主席黄敬舒称，目前绿景中国暂时还没有计划，但未来并不排除。

“如果能保证有1+1>2的效果，可以再去考虑。”黄敬舒进一步透露。

白石洲旧改项目之外，对于绿景中国的土地储备与拿地计划，财务总监兼公司秘书陈健民表示，绿景中国地产未来项目超过90%都是城市更新项目，土地储备足够未来十年的项目开发。“日后没有具体在公开市场拿地的预算。”

同时，陈健民透露，绿景中国销售大部分项目分布在粤港澳大湾区，未来合计销售货值达到160亿元，包括在深圳、珠海等核心城市。

2020年上半年，绿景中国参与的城市更新项目包括深圳白石洲城市更新项目、深圳黎光城市更新项目、珠海东桥城市更新项目。

截至目前，绿景中国拥有土地储备约414万平方米，其中约65%位于大湾区内深圳、香港、珠海及东莞等重点城市。此外，控股股东所拥有的土储资源规模约1039万平方米。

由于大规模旧改推进与回报周期制约，绿景中国在财务上的表现稍显出压力。

截至2020年6月30日，绿景中国银行结余及现金约为106.87亿元，总资产约514.16亿元及总负债约387.43亿元，负债比率约为75.4%，去年同期为73.3%；净负债比率约为147.7%，去年年末为135.3%。

对此，执行董事兼行政总裁唐寿春认为，虽然公司在净负债率方面意识到有所偏高，但在白石洲旧改大规模入市销售之前，这个指数还是会有所上升。

“具体而言，是业务推动与资产配合导致，未来相信白石洲入市后，资金回流会逐渐充裕，这个指标会回到正常水平。”