融资收紧风声不断房企扩张难 现金流更依赖销售回款

近来市场上关于房地产企业融资政策可能收紧的讨论不断升温。专家表示，近期房地产市场热度有所上升，部分城市房价出现较快上涨势头，土地市场表现活跃，可能导致房地产调控政策的加码。适度调整融资政策，有助于抑制房企激进扩张，防止债务风险积累，而在这一过程中，一些财务杠杆过高、回款能力较差的房企可能面临挑战。

监管收紧风声不断

最近，不断有关于房企融资政策变化的消息在市场上流传。比如，有媒体报道称，为控制房企有息债务规模，监管部门出台融资新规，设置“三道红线”，并按照触线情况将房企划为“红、橙、黄、绿”四档，负债率过高的房企将被削减发债规模。此后有媒体称，有关部门召集部分房企开会，了解行业对融资新规的反应。

对此，中国证券报记者联系住建部有关人士进行核实，截至发稿，尚未得到明确回复。

值得一提的是，此前已有多个地区收紧房地产调控政策，其中涉及房地产融资政策的不少。比如，近期咸阳市政府发布通知，要求加强开发购地资金来源审查，禁止房地产开发企业通过银行贷款、信托资金、保险资金、资本市场融资、资管计划配资、发行债券等方式筹措资金用于支付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。

多位业内专家及券商分析师表示，房地产融资政策存在进一步收紧的可能性。

天风证券首席固收分析师孙彬彬指出，随着经济恢复，近期一线城市及部分热点二线城市房价出现上涨势头，同时土地市场持续活跃。这一方面说明房企目前资金面并不紧张，另一方面可能进一步刺激房价上涨预期。而房地产销售快速恢复，带动居民中长期信贷持续大规模增加，金融资源被房地产过度占用的问题或再度引发关注。

国盛证券首席固收分析师杨业伟也表示，7月房地产行业信用债发行规模达642亿元，创出新高。同时，二季度以来多地针对资金违规流向楼市进行处罚。银保监会要求，坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象，融资政策或再度收紧。

现金流更依赖销售回款

有机构测算，倘若按照“三道红线”标准执行，近半数房企发行人会受到影响，而大型房企的债务融资将普遍受到影响。

“今年8-12月，总计有约2536亿元存续房地产债券到期，到期偿债压力较重。”杨业伟称，如融资限制政策出台，短期内将使房企资金面承压，企业偿债能力面临挑战，未来控制成本、提升经营效率将是房企的生存之道。同时，随着地产调控不断深入，优质资源将继续向盈利能力强、营运效率高的企业积聚，经营不善的企业则将被逐步淘汰，行业集中度可能进一步提升，房企强者愈强的局面可能出现。

杨业伟还称，在融资渠道受限情况下，销售回款能力将是房企持续经营的关键。截至2020年6月，房地产开发自筹资金累计约26943亿元，其他资金累计约42563亿元，分别占房地产开发资金总量的32%和51%。企业可通过高周转的方式促进销售资金回流，不断提高其他资金的占比，缓解外部融资收紧压力。

“最大程度发挥资金的效益也将成为房企提升管理的重要方面。房企应提高资金管理的精细度，建立资金精细化管理体系，优化资金使用环节，保障资金高效运营。同时，房企应不断提高周转速度，控制拿地成本，提高资金使用效率，继续向管理要效益。”中国指数研究院专家表示。