房地产融资再收紧？ 触及“三道红线”不许增长有息负债

原标题：独家丨房地产融资再收紧？ 触及“三道红线”不许增长有息负债

近日，市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。

具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于 70%； 红线 2：净负债率大于 100%； 红线 3：现金短债比小于 1 倍。

根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

即如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过 5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过 10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过 15%。

具体的指标计算方法如下：

红线1 指标：剔除预收款后的资产负债率 =（总负债-预收）/（总资产-预收）

红线2 指标：净负债率 =（有息负债-货币资金）/股东权益合计

红线3 指标：现金短债比 = 非受限现金 /短期债务

此外，还有券商人士透露，对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。

为此，21世纪经济报道记者多方求证，多名来自债券市场的人士均表示听说了这一消息，但未见到具体文件。有券商投行部人士称：“地产融资的政策一向这样，也有可能是窗口指导，只有拿到批文后，去备案发行才知道能不能发，发多少。”

不过，有商业银行投行部高管确认近期已经下文。还有某房地产公司融资部负责人也表示此传言为真。

也有市场人士表示，此举主要是为了降低房地产公司杠杆率，防止部分大举负债的地产公司因为资金链断裂而出风险。

在借新还旧方面，也有券商人士透露，交易所8月10日以后对新受理审批的地产债，借新还旧政策有调整，根据批文有效期内的到期额度打85折。且住宅类地产，不再接受永续类债权备案。银行间市场要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。

此举将会给让地产企业融资带来哪些影响呢？

鼎诺投资根据wind数据，统计了全市场有2019 年报数据的房地产发债企业，按照触及红线条数多少及公开等级做了排序。该公司表示，考虑到很多房地产项目子公司会采用明股实债的方式融资，进一步设计了“归母净负债率”指标，归母净负债率越高，说明企业的实际债务风险可能越大，定义为： 归母净负债率 =（有息负债-货币资金+少数股东权益）/归母权益。

房地产企业触红线情况统计

（作者：李玉敏 编辑：曾芳）